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1、 元旦至今,互联网上流传着一篇署名“万通董事局主席冯仑”的文章学习万科好榜样。近 年来,中国房地产行业每年以以上的速度增长,但房地产类上市公司的净资产收益率的平均值却一路下滑。只有万科是个例外。万科不仅保持长期稳定增长,今年更曝出新闻公司业务增长近营业额以亿人民币在中国夺冠,单一公 司产量交付万平方米,即使在全世界这个数字也位居前茅。从某种程度而言,既是同业也是竞争对手的万通董事局主席冯仑认为,万科制胜之道在于近十年来,始终只讲两个字“减法。”代理商的方式销售,以每平方米美元 的价格一 举销售成功,成 为北京 地 产的 一个里程碑。万通 地产 自此在北京一举成名。但是好景不长,随着房地产业在全
2、国迅速发展,国家为了控制房地产过热现象,发布政策抑制房地产业发展,国内房地产业顿显萧条景象,万通同样遭遇困境。“我们才过了两年舒坦日子,就又大难临头,”冯仑说。年,万通拿到 了现在地点在范围内的新城国际项目,“但是鉴于当时什么办法能够让公司尽量减少经济周期带来的打击呢”年后,冯仑发动万通全体员工就这个问题展开讨论,与此同时,冯仑也频频在各种媒体上阐述他对经济周期给房地产行业带来影响的思考。讨论结果发现全国近万家房地产商几乎都在用一种方式在做生意香港模式。所谓香港模式,简单地说,就是房地产开发的全部流程,从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成。通常万幸的是,万泉新新家园让幸运女神再次露出
3、微笑。但是冯仑非常苦恼虽护护地产商的危险周期实际上,向何处去的话题,已经在万通内部讨论了年多。年,万通搭上当时业蓬勃发展的快车,在地价寸土寸金的中关村推出了低密度的万泉新新家园,赢得中关村众多英雄们的青睐。一个星期之内万泉从开盘的每平方米元飞涨到元,房子很快被一抢而空,万通同时借此树立了精品住宅的口碑。然而,外人眼中的如火如茶,在万通董事局主席冯仑的眼中却是如履薄冰。“这是又逃过一道鬼门关。”冯仑说。在此之前,万通已经经历过两次生死大劫了。“第一次是在海南的房地产淘金热中”,冯仑回忆到,出于生存的本能,在海南房地产还热的时候,万通就预感到形势将会不妙,于是跑到北京发展,“幸好跑得快,算是躲过
4、了一劫。”刚到北 京的 万 通 过 了一段好日子年初在北京创立民营经济开发区,向社会招商募股 取 得巨大成功,注册资本亿元的北京万通应运而生。当年底,北京 万 通开发 的第一个地产项目万通新世 界广场,在北京第一 个 采用销 售然每次都因为市场策略操作成功,万通逃过生死大劫可为什么万通总要随着经济周期的波动经受炼狱呢的情况,因为担心无法融到足够的资金完成项目,即使融资问题解决了也可能因为市场不好房子卖不动,项目被无限期搁置下来。前期为拿到项目投入的 亿元资金从此停止流动,一直到年。”热闹一时的万通开始沉寂,从年到年万通的历史几乎出现一段空白,没有推出任何项目。祸不单行,这期间公司开始人心浮动,
5、很多人嚷嚷着房地产行业没法做了,要离开公司。万幸的是,万泉新新家园让幸运女神再次露出微笑。但是冯仑非常苦恼虽然每次都因为市场策略操作成功,万通逃过生死大劫,但是为什么万通总要随着经济周期的波动经受炼狱呢而且有此经历的并非万通一家。“现在的房地产上市公司很少是国内房地产业最初兴起时的那批公司,”冯仑向商务周刊慨叹,当时和他一起做房地产的公司现在已经没有几家了,每次经济周期的波动就会有一部分房地产公司消失。“和他们相比,我们能存在这么长时间已经是很幸运的了”,冯仑对同业的经历颇有些惺惺相惜,“有没有房子建好后,地产公司不持有物业,直接出售,只有当房子出售情况不理想时,才改为出租物业。据估算由于全部
6、流程由一家开发商完成,如果在北京做一个万平方米的项目从最初筹划到最后全部完成,时间往往拖延一年之久,占用资金极多,如果任何一个环节出现问题,或者恰逢经济周期的低谷,都会造成资金运转不灵,房地产公司很容易遭受致命打击,从此一撅不振,很多烂尾楼就是如此形成的。国内房地产公 司大多数采用香港模式是有历史原因的。“香港模式在中国房地产市场鸿蒙的条件下,与内地的情况比较吻合,”冯仑回忆说,当时国内市场环境不成熟,缺乏相应配套的政策法规,甚至没有按揭,更不用提与不动产相关的其他金融服务。在深圳和内地做房地产的,很多都是香港的房地产商,“我们知道的就是按照香港的方式来开发,很多公司比如万科,就是 自觉地学香
7、港新鸿基之类的公司。”该模式有两个使用的前提其一,土地政府高度垄断其二,大开发商对市场商务周刊,卜否履鱼遥,姗公拍肠公旅护砚翻资本市场对此反应更剧烈,中国、上海复地在准备香港上市时,商业模式都受到投资者的广泛质疑,认为其模式不能给投资人带来稳定持续增长的收人,终于裸羽而归。在房地产不很景气的日子里,万通曾经尝试过超越房地产,进行多元化跨地域扩张,公司业务范围拓展到除房地产外的商业、工业领域,地域也横跨个省市,但是扩张遇到对外地情况不熟悉,对其他行业不熟悉等很多障碍。在经历失败扩充以后,冯仑认为,走高度扩散的路子不适合自己,要发展只能另寻他途。于是万通的战线开始收缩,确定以后公 司的专业方向仍然
8、国模式强调房地产开发的所有环节应由不同的专业公司来共同完成,比如房地产投资公司只负责融资投资项目,项目开发则由专业开发公司建造,其他销售和物业等环节也由不同公司完成。而生产的产品在确定开发时,就已经确定是用于出售或是出租等不同的目的,产品范围也相应有所限制,不同公司根据 自己的专业特长分别生产住宅、写字楼、公寓等不同的产品。融资方式除银行外,还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用,全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。“由于全民参与化解了资金高度集中带来的危险,也容易抵御由经济周期带来风险。”冯仑勾画的万通未来蓝图是只专注于投资房地产领域。“原先是拿土地开发销售服务的串联
9、方式,现在我们改为房屋土地商用物业土地引洲积国铺熟“万通终于拉开帷幕的 薪 丙岩,就是冯仑今天在各种菇宣讲的房地产企业要由香港模式转向美国模式,其实质是由全能开发商变为专业的地产投资公司冯仑认为万科是国内地产商的榜样供应垄断。香港因为是一个城邦经济体,土地是有限供应的,高达一占有率的市场被几个大地产商垄断,所以适合这种模式。而国内开发商采用这种方式,以上资金来源于银行,受银行政策影响大。因此其危险显而易见,每遇经济周期的低谷,就会消失一大批房地产公司,绝大多数房地产公司的寿命都不长。从房地产上市公司的年报中也可 以看出,房地产公司的业绩年年下滑,与房地产行业发展的趋势背道而驰。不仅内地的房地产
10、商饱受这种模式之苦,甚至香港的长江实业近年来也因此受害不浅,只能靠其他行业的收益来弥补房地产行业的亏空。集中在房地产领域,做自己搜长的事情。为了找到出路,在最近一年半时间里,冯仑和他的搭档们一直忙着遍访万科、华远、合生创展等十几家全国知名房地产公司和东南亚、欧洲、美国、日本等国外发达国家的大地产商,拜访清华等咨询公司,以及通过中城房网系统在全国房地产公司之间交流。万通终于拉开帷幕的新内容,就是冯仑今天在各种场合宣讲的房地产企业要由香港模式转向美国模式,其实质是由全能开发商变为专业的地产投资公司。细分的美国模式“这是一种高度的专业化细分,加上发达的不动产金融服务的模式。”冯仑说美的并联方式。”按
11、照新的定位,万通现在下设了四大事业部,分营四大业务。房屋供应商业务它不是像国内其他很多房地产公司一样先找地,找到地以后再考虑能在这块地上做什么项目,从经济适用房到高档公寓无一不做而是专门提供高端公窝和住宅。实际上这部分业务就是以往的万通开发业务,但是这个事业部不负责储备土地,所备土地只用供自己在年内开发就够了,需要土地时就向土地开发事业部或者其他公司购买,因此其收入来源主要不依靠土地,而是寄望于房屋本身高品质带来的附 叻灌。土地开发商业务对土地进行规模开发和经营,它被设想为一种经营性的主动储备一一土地开发商不断把土地划分为一刁缺商务产刊一小块的地,卖给房屋供应事业部、定制物业服务事业部和其他的
12、房地产公司,而不会把土地储备到开发项目时,土地出售后立刻就可以结算,财务周期大大缩短。商用物业投资专注于商用物业的开发和经营,很多房地产公司都把出租业务作为开发业务的补充,在房屋出售情况不佳时转而出租谋求利润,万通则单独成立相应的事业部专营出租业务,出租项目包括本公司自己开发的项目和其他公司开发的项目,通过经营出租性物业收取租金。现有案例是万通的小商品批发市场,万通打算在全国各中心城市陆续推出万通中心,但是这项业务收回投人的时间会较其他业务长。以定制为核心的物业服务业务比如“万通筑屋”业务,即公司按照客户要求提供定制的独立住宅,预算和房子的凤格要求由客户提供,万通只负责按照施工建造,建好后收取
13、总造价的服务费,此外还有开发、管理、服务的输出,也就是为不具备开发能力的企业提供这种输出服务,收取服务费。“服务的利润是最高的,今后这部分业务将成为我们重要的收入来源。”冯仑说。当房地产开发的一个完整流程被分解成很多小的流程以后,每个小流程完成的时间大为缩短,万通不同的事业部分别只用在短时间内经营不同的业务,大大缩短了资金周转的时间,促进资金变现的速度和降低各环节的风险。“如果万通的收人有以上来自租金与服务收人,那么经济波动只会减少利润,但是不会有致命向题,这样万通会把财务综合的负债率降到既左右。”据冯仑介绍,现在国内房地产上市公司的负债率平均在口以上,香港前五大上市公司基本在一眺。这次转型更
14、让冯仑期待的一点在于“它将使我们在资本市场上会有更好地表现,帮助我们解决全能开发商在资本市场上的很多困境,比女 川 兑资产规模跟经营业绩的反比关系。”按照以往传统的全能开发商模式,土地储备意味着公司加速死亡,而不是增加赢利能力。因为土地储备两年以后不开发,政府就要收回,而如果开发,项目只能逐步开发,拖延时间很长,很难抵御经济周期的风险。冯仑希望通过这种商业模式的变化,把土地的开发商和土地供应商两件事情分隔开,使行业利润和风险能有很好的安排和规避。由于转型,万通在收入构成方面也将发生结构性转变“我们最终开发的收入将控制在以下,在年以内,会把长期收租和土地服务的收入提高到以上”,冯仑说,尽管现在开
15、发的收入仍然占到万通总收入的。根据万通新战略实行的时间表,今年公司将完成所有的布局。从典型到普追搜房资讯控股有限公司莫天全认为,中国房地产业在发展年以后,最近国内房地产业发展的种种迹象显示,新一轮调整正在来临,“现在是开始这种转型的时候了。”在莫天全看来,万通向专业化的转型现在是一种典型,将来会成为一种普遍。但虽然冯仑对万通的新战略寄予了很大的期望,并不是所有的声音都支持他的改革。有关万通的新战略,面临的第一个危险就是中国政策法律环境的不成熟,这个危险覆盖了房地产行业的所有环节。此前,万通已经在这方面吃过苦头。年月中旬,北京万通、台湾大华建设和台湾富邑通在香港同时宜布,三家公司合作在香港注册成
16、立富华通地产发展公 司,富华通公司于年月份筹集规模为 叫乙美元。如果这一基金筹集成功的话,它将不仅是中国第一家房地产开发基金,还将改写中国目前尚无产业基金的历史,非上市地产企业富华通公司将拥有约川乙元人民币净资产,在资金运作能力上将超越目前中国绝大多数房地产上市公司。此前中国房地产行业有两个成功融资的经典案例华远和万科。年上市的深万科,花了十多年时间积累了约个亿人民币的净资产华远年国际融资是 亿美元 而大中华基金亿美元的规模,是中国传统房地产企业难以想象的。然而 个月过去了,号称中国第一房地产开发基金和中国第一产业基金的大中华房地产基金却悄无声息地流产了。由于募集资金主要是中国内地,而政府目前在产业基金方面的立法尚属空白,募集产业基金被视为非法。大中华房地产基金由于无法绕过法律的障碍,不得不黯然流产。北京证券研发中白一直从事房地产行业研究的张伟明很担心“万通曾经尝试通过大中华房地产墓金融资,但是效果并不理想,在当前国家还没有推出产业基金政策情况下,通过基金等方式融资是否可商务周刊,巨裸黔幂一行”北京万通实业股份有限公司副总经理陶民对此解释说“有些
