万祥置业战略规划报告

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1、理实国际战略与运营管理顾问有限公司理实国际战略与运营管理顾问有限公司2006年年12月月01日日万祥置业发展有限公司战略报告万祥置业发展有限公司战略报告RAISE-SOC-20061129机密文件，仅供客户使用，严禁翻印1目录目录1.战略概述1.1 项目背景 21.2 项目目标31.3 本报告思路62.战略分析2.1 宏观环境分析72.2 中国房地产行业分析112.3 商业模式分析732.4 产品分析802.5 内部资源与能力分析962.6 利益相关者分析 1092.7 现有业务分析 1113.战略规划3.1 使命、愿景与价值观1153.2 总体战略定位和战略目标 1193.3 业务战略126

2、3.4 职能战略 1713.5 风险防范1882第一部分 战略概述第一部分 战略概述1. 项目背景2. 项目目标3. 本报告思路3项目背景项目背景 作为一家快速发展的房地产开发企业，万祥置业具有良好的前提条件，包括开发经验、股东优势及良好的政府与社会关系，但也存在融资渠道单一，土地储备不足等问题，尤其是人力资源匮乏及基础管理平台不坚实。 雄心万丈的万祥置业，正在逐步从一家区域性的房地产公司加速发展成为跨区域、多项目运作的中型房地产开发公司，面临着公司资本增值和业务持续增长的压力。 步入战略扩张期的万祥置业需要审慎定位和思考企业未来的发展战略。步入战略扩张期的万祥置业需要审慎定位和思考企业未来的

3、发展战略。万祥置业 当前的位置起步期战略扩张期稳定发展期业 务 增 长时间万祥置业整体上步入战略扩张期，需要重新定位和思考企业的中长期发展战略万祥置业整体上步入战略扩张期，需要重新定位和思考企业的中长期发展战略4项目目标（一）项目目标（一）本项目的总体目标是帮助万祥置业构建未来五年的战略发展规划本项目的总体目标是帮助万祥置业构建未来五年的战略发展规划企业层面企业层面职能层面职能层面万祥置业战略规划的整体架构万祥置业战略规划的整体架构使命、愿景 与价值观使命、愿景 与价值观公司战略公司战略业务战略业务战略 业务组合战略 核心竞争力职能战略职能战略 定位与目标 主要措施业务层面业务层面5项目目标（

4、二）项目目标（二）本项目旨在帮助万祥置业业务更上一层楼，实现持续的业务增长本项目旨在帮助万祥置业业务更上一层楼，实现持续的业务增长建立一个坚实的基础 (2006-2008)实现能力和品牌 的国内领先地位 (2009-2011)建立一个坚实的基础 (2006-2008)实现能力和品牌 的国内领先地位 (2009-2011) 在房地产开发业务成熟运作的基础商 发展成为以房地产投资企业 进行国际化拓展 拓展业务规模 增强运营效率 建立国际一流的房地产企业加速增长并成为 世界级房地产企业 (2012-2016)加速增长并成为 世界级房地产企业 (2012-2016) 房地产主业平台建设牢固 建立住宅业

5、务的国内优势地位，大力 发展商业地产，培育物业经营、物业 服务等业务 主业上市，并围绕主业大力进行资本 运作，包括并购整合、战略投资、战 略合作等 建立公司的品牌和优势地位 建立较完善的现代企业制度 在创立并实现良性运营的基础上开 始对外进行战略扩张 成功实现房地产业务的跨地域、多 项目运作 巩固住宅业务，同时培育商业地产 探索性进行并购整合等资本运作 夯实基础管理平台尤其是搞好人力 资源管理、项目管理6本报告思路本报告思路外部环境与行业分析外部环境与行业分析内部资源/能力分析内部资源/能力分析利益相关者分析业务组合分析利益相关者分析业务组合分析战略规划战略规划使命、愿景、价值观使命、愿景、价

6、值观公公 司司 战战 略略业业 务务 战战 略略职职 能能 战战 略略7第二部分 战略分析第二部分 战略分析1. 宏观环境分析1. 宏观环境分析2. 中国房地产行业分析3. 商业模式分析4. 产品分析5. 内部资源与能力分析6. 利益相关者分析7. 现有业务分析8政治因素政治因素改革力度加强，市场化进程加快改革力度加强，市场化进程加快 2003年11月以来，党的十六届“三中全会”制定了 中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干 问题的决定以来，大力鼓励、支持和引导非公 有制经济的发展，民营企业面临发展良机。科学发展观与社会主义和谐社会的构建科学发展观与社会主义和谐社会的构建 2004年9月，党

7、的十六届四中全会在三中全会所提 出的“科学发展观”的基础上又提出“构建社会主义 和谐社会”，对于促进经济、社会与人的全面发 展，促进经济繁荣与社会进步、经济发展与环境 保护的和谐，解决城乡差距、贫富差距、环境污 染等一系列社会突出问题正在发挥巨大作用。中央加强了对房地产业的宏观调控中央加强了对房地产业的宏观调控 2003年以来，国家针对房地产业加强宏观调控， 出台了一系列政策文件，包括831文件、121文件、 国八条、国六条等，重点在抑制房价过快上涨、 加强房地产信贷管理、规范市场化运作、解决中 低收入者住房问题等方面。经济因素经济因素国民经济持续快速稳定增长国民经济持续快速稳定增长 近年GD

8、P的增幅保持在9%左右。未来几年，国 家经济依然向好，将为房地产业服务业的 三大支柱产业之一创造良好的经济环境。经济发展不平衡经济发展不平衡 我国的经济发展极不均衡。东部沿海经济相对 发达，中西部地区经济相对滞后3到8年；长三 角、珠三角经济比较繁荣，且呈现高速增长的 发展态势，环渤海地区开始逐渐崛起；武汉、 成都、青岛等部分城市经济发展较快。经济全球化的影响越来越大经济全球化的影响越来越大 我国已加入WTO，尤其自2005年以来，与房地产 业密切相关的零售业、银行业、证券业、保险 业等服务业逐步对外全面开放，因而将越来越 受到经济全球化的强大影响。宏观环境分析宏观环境分析9新型的、工业化的建

9、筑结构体系新型的、工业化的建筑结构体系 建筑结构体系是一个国家经济、工业化、现代化 水平的重要标志。发达国家目前是以钢结构、钢 混凝土结构、木结构等为主的新体系。我国房产 的建筑体系作为后进者，正朝着这种安全、环保、 节能和可持续的新型建筑结构体系发展。标准化、系列化、通用化技术标准化、系列化、通用化技术 发达国家对房产尤其是住宅产品的开发、生产和 供应实行标准化、系列化、通用化的管理。无特 殊要求的住宅，只须将通用部品组合起来即可。 这是保证住宅功能与质量的基本条件，也是实现 住宅产业化的重要标志。国内正向此方向迈进。分工种、分专业的现场施工技术体系分工种、分专业的现场施工技术体系 发达国家

10、目前已基本做到分工种、分专业施工。 我国还停留在一个项目、一个施工单位的初级阶 段，或仅仅对部分工种进行了一些简单的分工， 未来正在形成细分工种与专业的现场施工体系。社会因素社会因素社会持续保持稳定社会持续保持稳定 中国的改革开放一直坚持“渐进式”，妥善处理 “改革、发展和稳定”的关系，社会持续保持稳 定，人民安定团结。“稳定的大局”，将为进一 步的改革、开放提供坚实的社会基础。城市化进程加快城市化进程加快 未来几年，中国将大力推进城镇化建设，生产、 生活方式发生变化，“十五”期间城市化年均增 长12，预计“十一五”期间将达到14，大批 城市的出现，将为房地产发展提供良机。人均国民收入已超过1

11、700美元，消费能力增强人均国民收入已超过1700美元，消费能力增强 2003年，中国人均国民收入首次达到1000美元。 2006年8月，国家统计局确认，中国人均国民收 入已经达到1740美元。中产阶级比例上升中产阶级比例上升 2005年中产阶级的人口比例已达20%强。预计 到2015年，该比例将达到40%左右。中产阶 级对房地产的需求将成为未来的市场主流。技术因素技术因素以上数据摘自中国中产阶级调查宏观环境分析宏观环境分析10法律因素法律因素国家的法制化进程加快国家的法制化进程加快 一方面，中国的法律法规不断完善，宏观法律环境趋 好；另一方面，确保法律法规能够顺利执行的有关保 障体系正在建立

12、，并不断完善。针对房地产业的宏观调控政策文件不断出台针对房地产业的宏观调控政策文件不断出台 1994年，我国颁布了中华人民共和国城市房地产管 理法，标志着房地产行业开始纳入法制管理的轨道。 从2002年217号文件的出台开始，国家更是加强了针 对房地产业的宏观调控，先后主要有： ?2003年的121号文件：中国人民银行关于进一步 加强房地产信贷业务管理的通知 ?2004年8月的中华人民共和国土地管理法 ?2004年的71号文件：关于继续开展经营性土地使 用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 ?2005年的国八条：关于做好稳定住房价格工作的 意见 ?2006年的国六条：关于调整住房供应结构

13、及稳定 住房价格的意见 生态环境因素生态环境因素我国生态环境形势严峻我国生态环境形势严峻 尽管国家已颁布了环境保护法，把生态 环境保护纳入法制管理体系，尽管政府、社 会各界采取了诸多积极措施，尽管国人的环 保意识不断加强，但是中国的生态环境形势 依然非常严峻，未来还有很长的路要走。政府提出可持续发展的理念政府提出可持续发展的理念 我国政府在“十一五”发展规划中，明确提 出了可持续发展的理念，并对企业在开发建 设过程中如何保护生态环境、如何使用资源、 材料等都提出了指导性要求。房地产开发日益受到生态环境因素的制约房地产开发日益受到生态环境因素的制约 近年来，随着人们生活水平的提高，对房产 的要求

14、已经从面积转向质量、环境等因素。 同时，城市规划也把房产开发和城市经营结 合起来，很多以塑造城市品牌为核心的生态 房地产项目应运而生。宏观环境分析宏观环境分析11第二部分 战略分析第二部分 战略分析1.宏观环境分析2.中国房地产行业分析1）行业整体分析1）行业整体分析2）政策分析3）竞争格局分析4）区域市场分析5）二三四线和县域市场分析3.商业模式分析4.产品分析5.内部资源与能力分析6.利益相关者分析7.现有业务分析12标准化产品包括四大宗? 住宅? 商业网点? 写字楼? 标准厂房标准化产品标准化产品非标准化产品包括五大类? 城市标志性建筑? 特殊功能建筑? 非标准化商业、工业 、教育、体育等等建筑 产品的开发? 城市游憩中心? 城市公共景观系统等非标准化产品非标准化产品一般意义的房地产开发，其开发的产品，包括标准化、依托大众市场交易的建筑物，以及非标准化的专业 性建筑开发一般意义的房地产开发，其开发的产品，包括标准化、依托大众市场交易的建筑物，以及非标准化的专业 性建筑开发房地产的行业范围房地