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1、第七章第七章 房地产估价（房地产估价（207207）第一节房地产估价概述（207）第二节房地产估价基本方法（212）第三节房地产评估案例的评析与思考（222）第四节国内外房地产评估的发展状况（227）第七章第七章房地产估价房地产估价学习目的：学习目的：通过本章学习，要求学生掌握房地产估价的基本原则、方法、程序等，并能了解国内外房地产估价发展的基本情况。 第一节第一节 房地产估价概述房地产估价概述房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在特定的估价时点的客观合理价格的估计、推测或判断。实际上，它不是估价
2、人员的主观定价，而是模拟市场价格的形成过程将房地产价格客观呈现出来，是为特定目的评估房地产特定权益于特定时间的价值的活动，是科学、艺术和经验的结合。一一房地产估价的概念房地产估价的概念房地产估价，也称房地产价格评估，简称房地产评估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。1.1.房地产估价的主体房地产估价的主体房地产估价主体是估价的执行者，即估价人。主要有：房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务所、审计事务所及其他咨询机构。根据国有资产评估管理办法的规定，房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管理部门颁发的国有资产
3、评估资格证书，才能从事国有资产的评估业务。目前，我国的房地产评估主体资格管理，分为临时评估资格和正式评估资格两级。前者是个准评估主体，临时评估资格为一年。对工作业绩显著、实力强者，通过主管部门年审，方可取得正式评估资格。房地产评估工作政策性强，涉及工程技术、财务等多方面的专业知识。估价人员必须具备较高的政策水平，良好的职业道德，广博的学识水平和坚实的专业基础，丰富的实践经验，才能搞好估价工作。目前，我国正在逐步完善房地产估价师资格管理制度，通过考试方法，确定评估人员的评估资格。2.2.房地产估价的客体房地产估价的客体房地产估价的客体就是房产、地产。房产是具有一定产权关系、房屋、建筑物的总称。它
4、包括房屋建筑和产权两个方面的含义。在房产概念中的“房” ，它所以要取广义，是由于构筑物等房屋以外的其他设施，都是劳动产品、商品，在实际工作中执行同一建筑规范和价格体系。因此，房地产中的“房”是房屋、其他建筑物、构筑物及相关基础设施的代名词或总称。在房地产估价分类中，对于“房”这个部分应分为房屋和设施两个方面，即用“设施”一词反映除房屋以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等，以规范房地产评估报表和房产结构的归类以及相关的分析和评估工作。地产，是具有一定权属关系的土地范畴。在估价中，地产中的“地”一般指与房相关联的“地皮” ，它是地产的物质形态，包括地表及其有限的上部空间。这种上部空
5、间通过许可的建筑物高度来控制。因此，对于地的物质内容的理解，不仅仅要看到一个平面面积，更应将其作为一个立体空间来认识，即地是由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。地产中的“产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。对于产权的鉴定与理解，应从产权范围和拥有时间两个方面着手，才能得出正确的结论。3.3.房地产估价的目的房地产估价的目的房地产估价的总目的是为房地产交易提供符合国家政策的公正的价格尺度。由于交易的性质、方式各异，房地产估价的具体目的就不同。估价的目的就必须为特定的房地产经营管理及交易业务服务。具体他说，房地产估价的直接目的是：为清产核资，加强房地产的
6、管理服务；为组建中外合资合作经营企业，在平等互利的基础上，确定双方的合法权益服务；为建立股份制企业、联合经营企业、集团公司，核实各方资产权益，确定利润分配依据服务；为完善承包经营、租赁经营方式，正确核定发包、出租资产额度，处理承发包、租赁双方关系及其经济利益服务；为广泛开展房地产出售、租赁、抵押，土地使用权出让、转让，房地产保险及处理房地产纠纷等，提供科学的价格依据。4.4.房地产估价标准房地产估价标准房地产估价标准，是法定或公允的估价衡量规范，包括质量标准、计量标准和价格标准。由于房地产地域的限定性，标准可分为国际标准、国家标准和地方标准。质量和计量标准应以国家法定标准为依据，逐步实现与国际
7、标准的接轨：价格标准，主要采用地方市场价格及地方规定的价格标准。具体地说，房屋的质量标准，应以建设部制定的标准为依据；土地质量标准，应以土地等级为评定标准；计量标准，对于房屋、土地，应以平方米（m2）为计量单位，土地有时也可用亩作单位，价格应以人民币（元）来统一；价格标准，应以国务院 91 号令的规定为依据，反映评估目的与评估价格之间的匹配关系，价格构成要素要体现我国财务核算制度规范的原则。5.5.房地产估价程序房地产估价程序房地产估价程序，是指房地产估价全过程中各环节工作进程的先后顺序。根据国有资产评估管理办法，评估程序的主要环节是：申请立项、资产清查、评定估算、验证确认。按照科学程序进行房
8、地产估价，既能提高评估工作效率，又能保证评估质量的基本条件。6.6.房地产估价方法房地产估价方法房地产估价方法是确定房地产价格的技术规程、方式和手段。评估方法主要有：重置成本法、收益现值法、市场价格比较法、清算价格等。评估方法的选用要结合评估目的确定。7.7.市场价格信息市场价格信息市场价格信息是房地产估价工作的生命之源。掌握多少信息量，信息渠道畅通与否，处理加工信息能力的强弱，是衡量评估机构及其评估人员实力的重要标志。加强房地产估价信息的收集、加工和积累，是房地产估价机构和人员的一项基础性工作，是客观、公正、科学确定房地产价格的重要保证。时价，指房地产评估基准时点的价格。它是估价人员依估价基
9、准时点，考虑各种价格因子而确定的一种静态价格。由估价目的所决定的估价方法不同，时价的形式也就不同。如重置完全价格、收益现值、市场交易比较价格，等等。时价的确定应抓住时点和与评估目的相匹配的价格标准两个基本要素。具体他说，对涉及产权转移的房地产估价，应采用市场类比现时价格；对国有企业之间的联合、合并，不涉及产权变更的，应采用重置价格，以保证国有资产核算体系的统一性及各方利益关系处理的一致性。二二. . 房地产估价的特点房地产估价的特点由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下：1.1.房地产估价具有科学性房地产估价具有科学性房地产估价建立在科学的估价
10、理论与方法的基础之上，具有科学性。虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此
11、，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。2.2.房地产估价的艺术性房地产估价的艺术性房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面：(1)房地产估价人员需要有丰富的经验房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。准确、完整地了解和掌握估价对象离不开
12、估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。同类房地产之间由于受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法
13、较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。(2)房地产估价需要很强的推理与判断能力丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格
14、规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。(3)房地产估价需要一定的技巧房地产估价的技巧性一方面体现
15、在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。3.3.房地产估价具有综合性房地产估价具有综合性房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面：(1)房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员，除了必须了解估价有关法规、建筑规划、建筑结构、概预算、法律、
16、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。(2)评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产） ，也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视；大型物业如综合楼需要包括许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所；宾馆、写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性；工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。(3)房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术
