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1、物物业业行行业业信息化解决方案信息化解决方案-物物业业管理管理软软件白件白 皮皮书书1. 1. 1. 指指导导思想思想本系统是以物业管理条例及相关法规政策为依据，以 ISO 质量管理体系为参照标准，以物业管理服务为中心，以物业管理项目为基本单位，基于物业管理的行业特点和发展趋势，基于物业管理企业信息化、产业化、市场化的管理和物业管理服务标准化、专业化、规范化的操作，基于物业管理企业家对人、财、物的管理和工作流、物资流、资金流的管理，实现项目的管理服务内容、过程和结果的记录与控制，实现项目的管理服务成本实耗记录、核算、考核与收支对比分析，实现企业的资源共享、信息共享和全面集成。从而提高物业管理企
2、业的管理服务质量和水平，降低管理服务成本，提升企业的竞争力。2. 2. 2. 系系统统特点特点主要有以下特点：l 全面准确的对基础数据进行录入与共享；l 科学高效的收费管理体系；l 灵活方便的查询与自定义报表；l 简单快捷的电话语音报修系统；l 及时准确的任务提醒；l 基于网络技术的数据传输；l 功能强大的服务管理模块。3. 3. 3. 管理管理优势优势l 本系统实现了由“记录型”软件向“管理核算型”软件的转变，让企业管理不掉队！l 实现了由“单程式”、“阶段式”信息记录向“全程式”信息记录的转变，让企业信息不丢失！l 实现了由“整体式”软件向“菜单（模块）式”软件的转变，让企业资金不浪费！l
3、 实现了由“单机版”软件向“网络版”软件的转变，让沟通随时随地的进行！l 实现了由“行政事务型管理”软件向“资源型管理”软件的转变，让企业资源配置最有效！l 实现了由简单的房屋及设备设施管理功能的软件向全面的、综合的房屋及设备设施维护和设备运行管理服务功能的系统软件的转变，让项目的信息化管理服务内容更齐全！l 实现了由单一的住宅物业管理服务软件向即适用于住宅物业管理服务又适用于非住宅物业管理服务系统软件的转变，让企业的信息化管理软件更兼容。从而提高企业的管理水平，降低企业管理成本，优化业务工作流程，提高服务效率和经济效益，使企业获得更大的竞争优势，并立于不败之地。4. 4. 4. 适用范适用范
4、围围本系统适用于所有物业管理企业和专业物业管理机构，并适用于这些企业或机构所实施的住宅物业或非住宅物业（如办公写字楼、商业大厦、工业厂房等）的物业管理和供热管理。5. 5. 5. 核心功能核心功能本系统由房产客户管理、设备设施管理、物资管理、人力资源管理、服务管理（包括房管、维修、保安、绿化、清洁等）、收费管理、停车管理、合同文档管理、报表中心、供热管理、经理查询、电话语音、系统维护共十三个模块组成。各模块功能如下：5.1. 房房产产客客户户管理管理本模块主要对各种物业管理项目（住宅或非住宅项目）和各种物业建筑（住宅或非住宅物业）的幢、套（房间）、商铺以及各种物业服务的客户（物业业主或非业主使
5、用人）等基本信息进行记录、添加、修改、查询与管理。包括项目的房产信息、客户信息、入住信息、验收信息、商铺信息等。主要进行以下管理： 幢图示是根据大楼内的房间结构自动绘制的，通过幢图示用户对幢内房间的面积以及入住情况一目了然。5.2. 设备设设备设施管理施管理本模块主要对物业管理项目中的供水、排水、供电、供热、空调、电梯、消防、安防等设备和绿化、环卫、道路、围墙、大门、建筑雕塑小品、水系等设施的基本信息进行记录、添加、修改、查询与管理。包括设备设施的系统信息、类型信息、属性信息、备品备件信息和图纸资料信息等。主要进行以下管理： 1、对设备、设施系统和具体设备、设施类型的基本信息进行记录、添加、修
6、改、查询与管理。2、设备、设施的有机构成可以细分五级记录，并可以按客户需要分级或选择录入、添加和查询。3、可以记录每个设备及备品、备件的相关参数、数量和图纸、图片、技术资料等档案信息。4、可以记录各种设施如道路、场地、绿化、环卫、建筑雕塑小品、水系等的数量、品种、材质等信息。5.3. 物物资资管理管理本模块主要对物业管理企业和项目的管理服务所需的各类物资（包括花、草、树等）、设备及零部件、工器具、服装及劳保用品、办公用品的采购、收货、仓库、领料、退料等业务进行管理、记录、核算、查询。包括进货管理信息、仓库管理信息和参数设置信息等。主要进行以下管理：1、进货管理：主要包括采购订货、采购收货、采购
7、退货、采购付款等管理功能。2、仓库管理：主要包括领料、退料、库存盘点、库存变动等管理功能。3、参数设置：主要包括供应商信息、物资信息、价格信息、仓库信息、库存变动信息等管理功能。5.4. 人力人力资资源管理源管理本模块主要对企业和项目的人力资源包括员工基本信息、考勤信息、工资信息等进行管理，其中包括员工信息的录入、考勤日期公式的设置、员工工资项目的计算公式的设置、人员分档信息的设置、人员工资的生成等。主要进行以下管理：1、人员信息：可以按项目、部门或专业进行人员基本信息的记录、添加和修改。2、工资信息：可以添加工资项目，并依据人员当月的考勤情况计算工资。3、每月的工资情况与服务管理模块链接，并
8、按专业计算人工费。5.5. 服服务务管理管理本模块主要对项目的房屋及设备设施维护、设备运行、社区秩序维护、绿化管护、卫生清洁、社区文化、装修监管等专业服务工作进行管理、记录、核算、和查询。包括服务大类信息、服务子类信息、服务计划信息、服务单信息、服务消耗信息和投诉处理信息、回访信息、排班信息等主要进行以下管理：1、以项目为基本单位对各服务专业的服务信息、各类消耗进行记录和成本核算。2、按专业对人工、材料、能源、机械车辆台班的消耗数量、费用进行记录与核算。3、编制服务计划并按服务计划和报修内容下达服务通知单。4、按费用开支渠道如物业管理费、房租、维修基金、保修费等区分和记录服务费用支出。5、按是
9、否在保修期和大修、中修、小修范围区分服务费用开支渠道。5.6. 收收费费管理管理本模块主要对普通收费包括物业管理费、房租费、水费、电费、电梯费等进行收费管理和押金处理。包括收费项目定义、表指针录入、确定收费方案、下达收费计划、进行冲帐、自动扣款、交预收款、收费退款、预收款退款、费用减免、滞纳金计算、收费提醒等信息处理功能。主要进行以下管理：1、可以对收费标准进行自定义收费公式、滞纳金收费公式，可以设置收费期和收取滞纳金的起始日期。2、可以定义一户多表，每一表对应一个收费标准。并自动记录上次和本次的抄表日期，自动计算开始读数。3、可以按生成的收费计划、收费方案进行日常收费管理。4、具有交预付款、
10、自动扣款、费用减免和收费提醒等功能。5、具有费用分担处理功能。5.7. 停停车车管理管理本模块主要对物业管理项目的地上、地下、临时停车场或供出租用的车库进行管理。包括车场信息、车位租赁信息、车辆信息、车主信息、车辆进出信息和到期提示等。主要进行以下管理：1、车场信息：主要包括添加车场、添加车位和车位变更等管理功能。2、车位租赁：主要包括业主租赁、非业主租赁和临时租赁等管理功能。3、车辆进出：主要包括车辆进入、车辆离开等管理功能。4、到期提示：可对提前提示天数进行设置，也可设置是否进行到期提示。5.8. 供供热热管理管理本模块主要对物业管理企业所管理的锅炉供热系统的维护、运行和收费等内容进行管理
11、。包括设备维护信息、设备运行信息、供热收费信息等。主要进行以下管理：1、基于“设备设施管理”模块，详细记录和管理锅炉供热系统的设备、设施和其它相关的基本信息。2、基于“服务管理”模块对供热设备设施的维护、运行情况和煤、水、电等的消耗进行管理与核算。3、基于收费流程对供热收费进行管理。5.9. 合同文档管理合同文档管理本模块主要对物业管理企业内的各种合同、协议、规章制度、各类文件、业务资料和企业外部相关法律、法规等文档资料进行编制、传输、查询与管理，包括企业或项目的合同信息、行管文件信息、业务资料信息、外部文件信息等。主要进行以下管理：1、分层次管理企业各种合同和文档，存储各种数据类型的文件。2
12、、具有基于局域网和互联网的文件传输功能。3、可以对接收文件进行批复。5.10. 报报表中心表中心本模块主要对房屋、客户、维修、绿化、清洁、设施设备、保安等基本信息和服务信息进行汇总报表和明细报表的统计、查询、打印管理。包括企业汇总与明细报表、项目汇总与明细报表、部门汇总与明细报表和专业汇总与明细报表等。本模块采用中国目前最为流行、最为实用的、最终用户最爱使用的报表控件，以直观实用的树形控件，分模块显示，操作简单。其中包括汇总报表和明细报表，各种报表能够满足大多数用户的需要，每种报表，用户都可以象在 EXCEL 电子表格中一样，随意编辑，用户可以根据自己的实际需要设计出符合自己习惯的报表格式，支
13、持一定程度上的自定义设计操作。5.11. 电话语电话语音音海心物业管理电话语音系统包括费用查询、日常报修、投诉建议、电话通知、费用催缴、信息查询等功能模块（详见下图）。通过与海心物业管理软件配合使用，从而为住户提供更加完善、优质的服务。系统功能结构图5.12. 经经理理查询查询本模块主要对企业所管辖的各项目、各专业的总体管理服务情况，为公司经理或项目经理提供准确数据查询，包括企业经理查询、项目经理查询、专业主管查询和部门主管查询等。主要提供以下查询：1、提供房产信息、客户信息、设备设施信息等基本数据的查询。2、提供房管、维修、绿化、清洁、保安和设备运行等服务数据的查询。3、提供专业、项目、企业
14、的人工、物资、能源、机械台班等消耗数据的查询。5.13. 系系统维护统维护本模块主要有数据库维护和权限管理两项内容。数据库维护包括用户密码的修改、打印票据的设置、入住快速录入、界面字段的编辑、软件工作流程的编辑，其中前三项是让用户操作的，后两项则由开发人员操作；权限管理包括角色管理，主要有人员角色、部门角色、项目角色等，为系统正常运行提供保障。6. 6. 6. 技技术术体系体系 C/S 系系统统架构技架构技术术能力能力l 基于 Borland Delphi 的自定义的系统框架。各种系统功能采用系统集成总线进行连接。l 基于 ACReport 的自定义报表的功能，系统报表可以灵活的进行自定义。实
15、现与办公软件的无缝连接。l 多点数据传输技术，采用 SSL128 位加密技术对数据进行加密传输，确保数据在传输过程中不被第三者截获和篡改。l 各种读写卡设备的灵活应用。支持对磁卡、IC 卡等卡片的读写，支持对卡西欧等品牌的手持终端的编程l 电话语音系统的应用。支持多路的语音卡设备，做到呼叫中心的自动接收、人工接收。 开开发环发环境境l OS：Linux，UNIX, NT, Windowsl DB:ORACLE, SQL/SERVER，DB2l Client：VC,VB, Delphi，PB etc.7. 7. 7. 运行运行环环境境大连海心根据客户的同时在线用户规模，推荐使用不同的服务器硬件运行环境。用用户户数据数据库库服服务务器器规规模模50PC 服务器两台以上，搭建集群CPU：双至强 2.0 以上内存：1G（建议 2G）硬盘：50G（建议 100G）剩余空间 服务器软件环境操作系统：Linux、Windows XP、Windows 2000/2003 Server数据库：SQL 2000WEB
