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1、 海景明珠新城营销推广方案 中汇 (茂名 )地产 20142013年，在国家宏观调控、货币政策以及本市地方政策的共同作用下，茂名市房地产市场呈现价格稳定、近期交易趋缓的发展态势，激烈的竞争依然存在。 前言 报告脉络 一 三 四 二 项目概况 项目定位 推广思路及产品建议 觉系统展示 茂名市及电城楼市概况 2013国内房地产市场政策 2013年上半年房地产政策汇总 2013年上半年房地产政策汇总 2013年上半年，为了进一步加强和扩大房价调控的效果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级，细则也不断的深化。为了进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用： 近 40个城市出台实施
2、限购，货币、信贷政策持续收紧。 一、 2013年上半年主要楼市政策之 商品房市场 行政措施： 1、限购政策升级 2、要求地方出台房价控制目标； 3、商品房销售明码标价，严格要求一房一价制； 货币信贷： 1、实施差异化贷款方式； 2、二套房贷首付 60%，利率 3、房地产类贷款同比下降显著； 二、 2013年上半年主要楼市政策之 保障房市场 问责制： 1、 1000万套保障房签订 “ 军令状 ” ； 2、对落实国家 1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制； 3、加快保障性住房资金预算执行进度 4、鼓励央企参加保障房建设； 茂名市房地产市场现状分析 2013年茂名房地产市场概况： 2013年
3、上半年 茂名 市房地产 开发建设持续放缓 。 其主要原因是： 1、从投资规模看，上半年，全市房地产开发投资总额 降 增速比一季度回落 上年同期回落 2、从施工规模看，房屋施工面积 比一季度回落 上年同期回落 开工房屋施工面积 降 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： ： 2013年上半年茂名市房地产市场发展特点 我市房地产市场主要呈现以下几个特点： （一）外地大型房企纷纷进驻，进一步推动土地市场交易活跃。碧桂园、富城地产、中国铁建、乐天地产等多家国内知名房企纷纷进驻，带动了我市土地市场成交活跃。 （二）花园住宅受追捧，区域性特征更加明显。由于环境优雅，物业服务好等
4、原因，花园住宅一直非常畅销，特别是在目前新增住宅以高层、小高层为主的情况下， 80时随着行政中心南移，滨海新区，吸引力不断增强，住房需求持续升温。 （三）企业品牌特征已显现力量。茂南区星翠苑、明恒世家等率先单价逼近 8000。滨海新区南组团安泰华府、盈翠生态园等单价直逼 5000。 电城市场概述 当前电城房地产市场中，主要集中在新区 区中心基本没有成熟小区，基本以多层为主，没有花园概念；目前以清泉湾为首例，开始带来新的生活方式。电城常住人口少，大约 7万人口左右，但是电城毕竟是文化底蕴比较深的城镇，主要以海产为主，私营老板居多，普遍生活水平好，而且该地居民二次改善需求强烈。 电城目前可以竞争的
5、项目没有，而且以电城为核心辐射周边的城镇市场也是相对空白。大型的城市综合体在电城是首个，同时也会面临市场去化的问题。 近期茂名市房地产市场变化 2013年 上半 年 以来，尤其是 6月份以后 ，在新的房地产市场调控政策力度加码以及货币政策 、媒体舆论 等的叠加效应干预下，我市存量房市场成交平淡，保持低位运行。市区存量房市场成交较去年有 所 下降，但整体上看还是比较平稳。 滨海新区则交易急跌，出现放缓迹象。受 二套房个人所得税 政策的影响， 二次 购房者的买房成本再次上升，同时银行贷款的难度也有所增大，存量房的观望氛围开始产生。 2013年下半年市场预测 经过近一年的调整，限贷限购政策对房地产市
6、场形成一定打压，今年下半年房地产业将迎来较平稳的调整过程。 总体来看，茂名市房地产价格回落不太可能，但价格将会一个相对平稳的过程，明年上半年会出现交易量的逐步企稳，也可能更早一些。 对于刚需购房者因为成本加大，但是毕竟是刚需，二次换房的就注重小区规划和配套等等。市场需求量还是比较稳定。 项目概况以及周边楼盘项目情况 项目位置： 电白电城镇政店东侧，北至 325国道，南临大海，西至城央商业中心。 面积： 180039平方米。 业； C、 业、住宅 整个项目拟建设包括住宅、商业、酒店、娱乐、餐饮、休闲和配套公建设施等各种业态的电城镇中心城区最大的城市综合体。 项目基本情况 公寓 酒店 商业综合体
7、项目基本情况 项目名称 开发商 地址 总建面积 户型面积 当前均价 物业类型 清源湾 百川地产 电白电城工 贸小区 15万 85 3500元 / 高层 永发大厦 锦南地产 电白电城工 贸小区 79 未定 高层 水东碧桂园 碧桂园地产 滨海新区环城东路 4000亩（占地面积） 90 未定 综合 御湖国际 达凯地产 电白水东325国道广南路口 400亩（占地面积） 80 未定 综合 飞鵬六期星荟湾 飞鵬地产 滨海新区水东湾红树林景区 23万 97 未定 高层 安泰华府 安泰地产 水东镇龙泉 路 8号 30万 84 4500元 / 高层 怡景湾 华美地产 电白县滨海大道 126号 45万 99 51
8、00元 / 高层 电城镇以及滨海新区区在售及即将销售项目情况 在电城以及滨海新区楼市的版块分布中，我们位于城东组团版块。目前北组团版块（市区）中，楼盘供应量相对较小，南组团版块中供应还是比较充足；目前电城在售楼盘，相对很少，仅仅两个商品房项目，而且体量都不大，但是也对项目的目标客户形成一定分流，所以我们需要结合本项目现状，从而提炼出本案的推广思路。 小结 项目定位 项目定位报告 思路框架 项目面临的市场环境 项目 项目核心竞争力 核心竞争力的打造 项目整体发展战略 基于项目核心竞争力 项目整体定位策略 项目整体开发策略 形象定位 产品定位 客户定位 物业功能 物业档次 物业形态 项目 优势（
9、劣势（ 开发商品牌 项目自身拥有的规模优势 项目“城市新中心”的整体规划优势和区位优势 项目周边完善的各类配套，尤其是优质的一站式生活资源，得天独厚。 项目未来的定位是目前稀缺的大型综合体，目前是“蓝海”。 项目地块旁边的目前空白，毕竟是新区，对项目有一定负面影响 地块周边几条道路，路况较差对项目有一定影响 周边环境目前看来比较脏乱，和滨海新区南组团楼盘周边自然环境有差距 机会（ 威胁（ 大型社区，园林绿化式的高端项目没有，不存在竞争 本区域将形成新的一个城市中心区；项目所在片区交通条件不断改善 目前城市中心区的住宅项目供应少，没有大型项目，且人居环境欠佳，为本项目打造高品质人居社区提供机会
10、随着滨海新区东组团重点镇的建设、茂名市政府确定打造“东组团”重地的启动，为商业服务业提供发展机会，对项目商业是个机会。 宏观经济带来的不确定性 滨海新区后续高端高层住宅潜在供应量较大，竞争依然激烈。 滨海新区南组团、电城镇内即将在售楼盘也会分流有限的客户资源 随着近年滨海新区房地产的发展，已有大量的居民完成首次置业，二次置业受国家宏观调控以及个人经济能力影响较大。 电城房地产市场处于新兴阶段，但是需求有限，本项目自身的成本、规模、销售时间等因素相对目前电城市场来说，电城的目前需求量远远达不到项目的要求，滨海新区整体市场竞争也激烈。从项目的 1、要项目突围而出，就必须从项目自身打造差异性和优质产
11、品，利用项目自身优势提升项目的核心竞争力。 2、要项目顺利完成预期目标就必须把狭隘的市场提升高度，项目客户定位必须站在整个滨海新区的高度去打造项目，开拓客户资源 项目 充分了解开发过程及目标 注重开发过程及项目的闪光点，塑造并不断强化开发商及项目本身的品牌 把握市场实态 对市场动态的精准把握，有助看清项目在市场坐标上的位置，强调市场引导，而非一味迎合市场 把握片区状况 在市场调研和熟悉本土实况及充分解读区域消费特征的基础上，了解项目所在地区特点 对项目的充分研究透彻 寻找项目的唯一性、差异性和市场高度，扬长避短、抢占制高点、树立唯一性、用足项目优势、规避项目劣势，并以此确立项目独特的行业地位。
12、 项目定位方法 项目定位 本项目竞争力要素分析 1 2 3 规模大 产品优 城市区域价值高 本项目总占地 面积： 180039平方米 ， 在电城市场属于大型城市综合体项目 ， 具有规模开发优势 以开发公司多年房地产运作经验 ， 以及相关设计 、营销等资源的整合 ， 应该能规划设计出 ， 具有市场差异化和竞争力的产品 项目处于电城地理几何中心 ， 尤其是政府办公资源 ， 同时周边医疗 、 商业配套完善 ， 具有形成新城市中心的能力 ， 并且项目自身也有商业街 、 酒店等 4 开发企业实力 开发商企业的的实力和对项目操作的理念 ， 均在滨海新区 、 电城市场处于领先定位 。 项目核心竞争力分析 本
13、项目核心竞争力 集资源、产品、服务以及生活方式为一体。 市场竞争强 附加价值低 附加价值高 生活资源 产品价值 服务价值 完全竞 争市场 相对竞争市场 本项目具有独有的生活资源和品牌价值 ， 同时项目周边 ，商业 、 医疗 、 生活等配套完善 。 良好的物管将形成项目的服务价值 。 品牌价值 项目核心竞争力分析 本案 项目本身规模和产品是基础价值 。 项目配套独有的一站式生活资源是项目的竞争价值 。 获益价值是项目绝版 、 人文 、 雅居生活方式 本项目核心价值排序 中央生态居住的生活方式是项目的获益价值。 生活方式 配套 产品 项目核心竞争力分析 项目概念定位与整体发展战略 “ 城市新中心，国际高尚生活区 ” “城市新中心” 中心 ， 即意味着便利 、 核心 ， 自然是周边教育 、 医疗 、 商业等各项配套完善 。 项目周边的生活资源对电城人而言已经是非常 ， 熟知的问题 ， 所以即使不用强调 ， 已深深打动消费者；而该区域位置的中心位置是需要强化的 ， 新中心阐释项目在主城区内的 区域位置 以及 未来的商业 、 商务中心的价值 ； “ 国际 、 高尚 ” ：阐释了项目的档次特征和客户群特征； “ 生活 ” ：阐释了项目外部及内部的景观资源以及项目所倡导的生活方式； 根据我们对项目的理解 ， 项目一期为启动期；因目前房地产市场调整周期中 ， 将会对项目产
