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1、- 1 -XXXX 物流中心工程物流中心工程可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告XXXX 现现代物流有限公司代物流有限公司XXXX 工程咨工程咨询询有限公司有限公司目目 录录- 2 -一一 项项目建目建设单设单位及位及项项目概况目概况1.1 项目建设单位概况1.2 项目概况1.3 项目建设背景1.4 可行性报告编制依据1.5 可行性报告内容和范围二、二、项项目建目建设设的必要性的必要性2.1 项目建设的必要性2.2 项目建设的可能性三、市三、市场调场调研研3.1 市场调研情况3.2 市场调研总结四、四、项项目目发发展定位展定位 4.1 战略定位与发展思路4.2 功能定位五、五、 项项目建址
2、及建目建址及建设设条件条件5.1 项目建设地点5.2 项目用地5.3 社会经济发展条件5.4 自然地理条件5.5 基础设施条件六、六、项项目建目建设设方案方案 - 3 -6.1 规划设计目标6.2 建筑设计6.3 结构工程6.4 给排水工程6.5 电气工程6.6 暖通工程6.7 人防工程七、七、项项目信息系目信息系统规统规划划7.1 规划原则7.2 信息系统功能需求分析7.3 信息系统目标定位7.4 信息系统结构框架7.5 信息系统运营机制与管理模式7.6 信息系统建设实施方案八、八、节节能方案分析能方案分析8.1 用能标准和节能规范8.2 主要节能设计原则8.3 能耗状况和能耗指标分析8.4
3、 节能措施8.5 能源管理与保障九、九、环环境和生境和生态态影响分析影响分析9.1 项目周边环境现状9.2 生态环境影响分析- 4 -9.3 生态环境保护措施9.4 地质灾难影响分析9.5 特殊环境影响分析十、十、 投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措10.1 投资估算范围10.2 投资估算依据10.3 投资规模估算10.4 资金总额及资金筹措十一十一 、 、财务评财务评价价11.1 评价依据11.2 主要参数的确定11.3 总成本费用估算11.4 经营收入和税金估算11.5 利润分配及借款偿还11.6 盈利能力及经济影响分析11.7 不确定性分析11.8 财务分析评价十二十二 、 、项项目建
4、目建设设管理与招投管理与招投标标12.1 项目建设管理12.2 项目招标12.3 建设周期十三十三 、 、 结论结论一、一、项项目建目建设单设单位及位及项项目概况目概况- 5 -1.1 项项目建目建设单设单位概况位概况1.1.1 项项目建目建设单设单位名称：位名称：XXXX 现代物流有限公司1.1.2 项项目建目建设单设单位地址：位地址：XX市XX镇XX东路388号1.1.3 项项目建目建设单设单位主位主营业务营业务： ：许可经营项目：搬运装卸 ，货运代理（代办），货物配载，普通货运，煤炭批发经营。一般经营项目：货物仓储，设备租赁服务，包装加工，电子信息咨询服务，物业管理服务，经销金属材料、建
5、筑材料、五金材料。1.1.4 法定代表人：法定代表人：唐闻遥1.1.5 项项目建目建设单设单位注册位注册资资本金：本金：25000万元人民币1.1.6 项项目目联联系人：系人：电话：传真：1.2 项项目概况目概况1.2.1 项项目名称：目名称：XXXX物流中心项目1.2.2 项项目建目建设设地点：地点：项目位于XX市XX镇XX村。具体位于104国道以北，XX运河以南，XX河以东，XX市界以西。1.2.3 项项目建目建设设内容和内容和规规模：模：XXXX 物流中心项目旨在通过对现有市场的改造升级和扩建打造 XX 三省交界区的区域性专业物流集聚区，本次规划 XX 物流中心分为仓储区（金属仓储、生产
6、生活资料仓储）、交易区（金属交易区、生- 6 -活生产资料交易区、综合交易区）、综合配套区及商务信息区 4 大区；具有交易、港口作业、信息化服务、仓储、加工和配送（配载）六大功能。交易区：主要是进行金属材料、生活生产资料和再生资源利用物资的交易，也可以提供金属材料的展示活动。仓储区：主要有室内公共仓储、露天堆场和货棚、码头堆场等。金属材料加工区：包括金属材料和利用材加工区。金属材料加工区主要为入驻物流中心的金属材料经营企业提供材料检验、加工以及其他相关加工服务。配送配载区：除了商品采购、商品存储外，配送配载区还可以提供订单管理、货品检验、分拆包装、重新包装、贴标签、货品分拣、运输配送、货品回收
7、、越库作业、信息统计等功能。港口作业区：河岸长 1000 米，设各类型行车、吊车 20 台套，千吨吨位船舶的内港池（50 米长、18 米宽）一只，码头货物日吞吐量10000 吨，日起吊能力达 0.5 万吨。综合服务区：主要由商务信息化大厦（内部设办公区、信息服务中心、商务服务中心等）、综合服务中心和商业服务区组成。本项目规划建设用地 299999 平方米，地上总建筑面积 527602.36平方米（其中商业服务区 94765 平方米、办公交易区 136272 平方米、信息与商务区 198135 平方米、仓储区 98430.36 平方米），及地下建筑面积 58857 平方米。停车位：1759 辆。
8、分区技分区技术经济术经济指指标标商商业业服服务务区：区：用地面积：34134 平方米 容积率：2.77建筑基底面积：13684 平方米 建筑密度：40.0%建筑面积：94765 平方米 绿地率：25.7%其中：商业服务区：94765 平方米 - 7 -停车位：533 辆（地上 78 辆、地下 455 辆）地下室：29083 平方米办办公交易区：公交易区：用地面积：52727 平方米 容积率：2.58建筑基底面积：20288 平方米 建筑密度：38.5%建筑面积：136272 平方米 绿地率：24% 其中：市场区：55750 平方米 综合服务区：80522 平方米 停车位：421 辆（地上 19
9、0 辆、地下 231 辆）地下室：11615 平方米信息与商信息与商务务区区用地面积：95120 平方米 容积率：2.08建筑基底面积：36779 平方米 建筑密度：38.8%建筑面积：198135 平方米 绿地率：27%其中：市场区：118685 平方米 综合服务区：79450 平方米 停车位：805 辆（地上 340 辆、地下 465 辆）地下室：18159 平方米（局部二三层）金属金属仓储仓储区：区：用地面积：34024 平方米 容积率：1.0建筑面积：34024 平方米 其中：单层仓单层仓库：34024 平方米 生生产资产资料料仓储仓储区：区：用地面积：36473.6 平方米 容积率：
10、1.05建筑面积：38377.2 平方米 其中：单层仓单层仓库：35521.8 平方米 办公：2855.4 平方米 生生产产生活生活资资料料仓储仓储区：区：- 8 -用地面积：23616.49 平方米 容积率：1.1建筑面积：26029.16 平方米 其中：单层仓库：22812.26 平方米 办公：3216.9 平方米 1.3 项项目建目建设设背景：背景：改革开放以来，中国经济取得了举世瞩目的成就，经过 30 多年的发展，中国已经由一个工业基础相对落后的国家发展成为世界制造业大国，被称为“世界工厂”。但产业结构比重不合理。国家多次提出鼓励和扶持第三产业发展政策。 2008 年年末的次贷危机，中
11、央迅速出台了总额 4 万亿的经济刺激计划，物流产业被列入十大产业振兴计划之一。为了配合国家物流产业调整和振兴规划，XX省很快出台了本省的物流产业调整和振兴规划纲要。XXXX物流中心物流中心项项目就是在目就是在这这种大种大背景下背景下应应运而生。运而生。物流中心或物流园区是物流企业、物流基础设施资源在空间上的积聚，有利于放大区位优势、承载现代流通、有机结合实物物流与信息物流。2004 年 8 月，国家发改委、商务部、交通部等九部委联合下发的关于促进我国现代物流业发展的意见中明确指出加快物流设施整合和区域物流中心建设，由此规划和建设 XXXX 物流中心符合我国现代物流的发展趋势。XXXX 物流中心
12、具有良好的区位、交通、土地、市场优势。同时，在该物流中心同步规划建设为 XX 市及周边地区提供金属材料和生活生产资料的仓储、加工及交易、信息服务、商务服务等综合物流服务功能，可改变 XX 当前大型物流节点缺失的现状，全面提升 XX 市的物流服务水平，可有力推进 XX 边界地区现代服务业、制造业及城市化建设的发展。- 9 -1.3.1 中国物流园区中国物流园区发发展概况展概况面对中国经济快速发展现状，国家“十一五”规划纲要明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策及一系列发展文件：国务院关于促进流通业发展的若干建
13、议（2005.6.9）；国家发展和改革委员会等 9 部委印发关于促进我国现代物流业发展的意见和通知（2004.8.5）；物流园区分类与基本要求（GB/T21334-2008）(2008.8.1)（国务院）物流业调整和振兴规划（2009.2.25）。截至 2008 年 7 月，中国物流园区(基地)约为 475 个。其中已经运营的 122 个，占 25.7；在建的 219 个，占 46.1；规划中的 134 个，占 28.2。出现了货运服务型、生产服务型、商业服务型、国际贸易服务型和综合服务型的物流园区，优化城市交通、生态环境，促进产业集聚，努力提高城市的物流服务水平，带动周边所辐射区域物流业的发
14、展，形成全国性、区域性和地区性物流中心和三级物流节点城市网络，促进大中小城市物流业的协调发展。加快发展物流企业，扩大对外开放步伐，多渠道增加对物流业的投入。力争在 2009 年改善物流企业经营困难的状况，保持产业的稳定发展。到 2011 年，培育一批具有国际竞争力的大型综合物流企业集团。中国物流园区的开发方式主要划分为政府规划、工业地产商主导模式；政府规划、企业主导模式以及政府政策支持、主体企业引导模式三种形式。在上述三种模式中，前两种模式是一种自上而下的模式，政府在园区建设中始终起着关键作用，往往由政府牵头成立专门的园区经营管理公司或委托专业公司进行运作，在一些园区的股东结构上国有资产往往占
15、有很大比例。第三种模式是一种自下而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立。- 10 -物流园区的赢利主要来自四个方面，即出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益，其中又包括仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用、停车场收费、其他管理费用、信息服务费用、培训服务费用、融资中介费用、其他服务费用等等。1.3.2 长长三角地区物流园区概况三角地区物流园区概况长三角地区已成为全国经济发展水平最高，综合经济实力最强的地区之一，随着长三角区域经济一体化和城镇化进程的加快，区域物流一体化已成为进一步推进产业结构调整、转变经济发展方式、降低产品总成本、提升市场竞争力的必由之路。(1)经济发展迅速、外向型经济模式以及技术贸易的发展提升物流园区发展水平。(2)产业结构升级促使物流模式由大宗型向时效型转变。(3)交通网络的完善提升物流产业向外辐射能力。长三角物流圈已形成以苏锡常、杭嘉湖、南京、上海和宁波物流圈为主的物流产业体系。根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因
