天津市房地产投资调研

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1、天津市房地产投资调研天津市房地产投资调研二十一世纪 中国经济将从这里起航今天的中国，伴随着市场经济的不断深入和现代化步伐的日益加快，一场前所未有的城市化浪潮正冲击、席卷着古老的中华大地，一个城市的身影正悄悄浮出水面。 天津，一个在历史上曾经无比辉煌的城市，是一个在中国总体经济实力和综合竞争力领先的大城市。在建国以后半个多世纪的时间里，尤其是改革开放以后，无论是城市形象、城市地位，还是城市的综合竞争力，都在不断地被一些后来居上的城市所超越，以至于在大多数人的印象里，成了一个缺乏吸引力和题材的城市。我们认为，如果说过去几十年天津的发展的确是慢了半拍的话，那么在经营城市的今天，天津却完全有可能凭借自

2、身的很多优势厚积薄发，走出低谷，还世人一个全新的天津，一个现代化和充满魅力的天津。为了建成 21 世纪现代化港口城市和我国北方重要的经济中心，占领新的发展制高点，天津必须在中国和世界坐标系中寻找自己的发展定位，积极参与新一轮国际城市发展的竞争。1998 之后，北京城市空间的发展向东南部倾斜，尤其是北京亦庄经济技术开发区的迅速发展，京津塘高速公路七个高新技术开发区的迅速发展，京沈高速公路的拉动，目前北京城市空间的发展方向是东南方向，即沿着京津塘高速公路为主轴进行拓展。北京城市空间发展的主轴方向同天津城市空间发展的主轴方向一致，共同构成了大北京首都经济区的空间发展主轴，三轴迭加，对天津在大北京首都

3、经济区经济一体化中快速崛起提供了非常重要的基础。伴随着中国进一步的改革开放，首都经济圈的即将崛起，北京申奥成功带来的重大历史机遇，天津迎来了黄金的战略机遇期。天津同世界经济的融合、同大北京首都经济区经济的融合和互动创造出新的发展空间和更多的发展机遇。天津腾飞，就在今朝!在珠江三角洲、长江三角洲经济发展过后，环渤海经济圈，正将带领中国经济从这里起航绪言经过四天初步的市场调研，结合网络二手数据信息，对天津市经济的发展及房地产市场发展动向已经有了一定的认识；此报告的编写旨在通过部分宏观数据的统计分析使读者能够初步了解天津市的房地产投资环境，进而为公司战略发展提供相应依据。报告总体分为天津市宏观概况及

4、天津市房地产市场发展两大部分，主要描述了天津市的地理特征、宏观经济发展、房地产市场发展及对房地产市场未来发展趋势的预测。 （本报告仅供参考）目 录第一部分 天津市经济发展宏观概况第一章 天津市城市总体概况第一节 地理概况第二节 行政区域第三节 交通运输第二章 天津市宏观经济概述第一节 天津市 GDP 总量及增长情况第二节 天津市 1997-2005 年人均生产总值增长情况第三节 天津市全社会固定资产投资及增长情况第四节 天津市人口增长情况第五节 天津市主要行政区域占地面积、人口数量及相关区域特征状况第三章 天津市未来城市规划第一节 宏观调控政策导向第二节 经济一体化催生京津冀地产新版图第三节

5、重点工程规划建设第二部分 天津市房地产市场发展分析第一章 天津市房地产市场发展状况调查研究第一节 土地市场第二节 天津市房地产市场供应第三节 天津市房地产市场需求第四节 商品房销售价格状况第五节 影响天津市房地产市场政策第六节 天津市房地产市场版块分析第二章 天津市房地产市场发展预测一、供应趋势二、需求偏好三、价格预测第一部分 天津市经济发展宏观概况第一章 天津市城市总体概况天津市是中央四大直辖市之一（北京、上海、天津、重庆） ，中国北方最大的沿海开放城市，素有“渤海明珠”之称。第一节 地理概况天津市地处华北平原的东北部，北起蓟县古长城脚下黄崖关附近,南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长 18

6、9 公里；东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽 117 公里；占地总面积 11919.7 平方公里。第二节 行政区域天津市辖 18 个区、县，其中市辖区 15 个：市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县 3 个：静海县、宁河县、蓟县。到 2003 年底，全市常住人口为 1030 万人。第三节 交通运输天津距北京 120 公里（从天津市中心向西北行 137 公里即达北京） ，历来是拱卫京畿的要地和门户。天津区位优势明显，地处中国北方黄金海

7、岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，是我国北方地区最大的物流货运中心，拥有全国最大的集装箱码头，与世界上 170 多个国家和地区的 300 多个港口保持着贸易往来。天津滨海国际机场有多条国际国内航线。天津铁路枢纽是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。第二章 天津市宏观经济概述第一节 天津市 GDP 总量及增长情况2005 年是天津市国民经济继续保持持续快速健康发展的一年，全年国民经济发展的主要特点是： 1、经济运行快速稳定，高增长峰期延长2005 年我市宏观经济呈现

8、出平稳快速运行的态势，运行的稳定性和可持续性均明显增强。据初步核算，全年全市生产总值达到3663.86 亿元，按可比价格计算比上年增长 14.5%，连续 10 个季度在 14%以上的高增长平台上稳定运行，当年新增经济总量 552.86 亿元。第一产业完成增加值 109.42 亿元，增长 4.3%；第二产业完成增加值 2050.34 亿元，增长 17.5%；第三产业完成增加值 1504.10亿元，增长 11.4。2 20 00 05 5年年新新增增经经济济产产业业发发展展比比重重图图例例第三产业 41%第一产业 3%第二产业 56%1 19 99 97 7年年- -2 20 00 05 5年年全

9、全市市生生产产总总值值( (G GD DP P) )1235.281336.381450.061639.361840.12051.162447.662931.883663.86050010001500200025003000350040001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年单位：亿元天津市经济自 2003 年开始进入本轮经济增长周期的高峰期，其主要特征就是经济增长速度始终在 14%以上的高增长平台上稳定运行，而且与上一轮高峰期（1994-1996 年）相比，具有了峰期延长，峰值提高，波动小的特征。 2、三次产业全面发展，工业生产继续领跑农

10、业呈现良好势头。全年农业总产值完成 238.11 亿元，增长4.8%。工业继续发挥经济快速增长的引擎作用。全市全部工业实现增加值 1884.80 亿元，增长 17.9%，对全市经济增长的贡献率达到62.8%，拉动增长 9.1 个百分点。服务业保持稳步发展。全年批发零售餐饮业增加值增长13.5%，金融保险业增加值增长 15.7%。全社会货运量完成 3.97 亿吨，增长 4.8%；客运量 4687.29 万人，增长 14.2%。全年港口吞吐量达到 2.41 亿吨，增长 16.7，其中出港量 1.47 亿吨，增长11.2%；集装箱吞吐量达到 480.10 万国际标准箱，增长 25.8%；邮电业务总量

11、 178.04 亿元，增长 21.8%。3、经济运行质量进一步提高，能耗下降，价格平稳 财政收入再上新台阶。全年全市财政收入突破 700 亿元，达到725.52 亿元，占全市生产总值的比重达到 19.8%，按可比口径计算比上年增长 26.8%，实现了“十五“期间财政收入 5 年上 5 个百亿台阶的重大突破。1 19 99 97 7年年- -2 20 00 05 5年年全全市市财财政政收收入入169.12186.55206.9244.81304.52375.92451.74502.13725.5201002003004005006007008001997年1998年1999年2000年2001年

12、2002年2003年2004年2005年单位：亿元第二节 天津市 1997-2005 年人均生产总值增长情况1373914808159761799320154223802653231550359670500010000150002000025000300003500040000单位：元1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年1 19 99 97 7年年- -2 20 00 05 5年年人人均均生生产产总总值值增增长长2005 年全年全市城乡居民收入保持较快增长，人民生活水平进一步提高，全年城市居民人均可支配收入达到 12639 元，增长 10.

13、2%。66097111765081418959933810313114671263902500500075001000012500150001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年1997- -2 20 00 05 5年年居居民民人人均均可可支支配配收收入入单位：元第三节 天津市全社会固定资产投资及增长情况2005 年固定资产投资增长较快。全年全社会固定资产投资完成1516.84 亿元，增长 20.5%，其中：城镇固定资产投资完成 1385.56亿元，增长 22.4%，增幅比上年提高 1.1 个百分点；房地产开发投资增长 24.1%。811.6

14、1046.721258.981516.84020040060080010001200140016002002年2003年2004年2005年单位：亿元天天津津市市2 20 00 02 2- -2 20 00 05 5年年固固定定资资产产投投资资第四节 天津市人口增长情况人口保持低速增长。2005 年末全市常住人口为 1051.10 万人，户籍人口为 940 万人左右。农业人口 374 万人，非农业人口 566 万人。全年人口出生率为 7.31，人口死亡率为 5.97，人口自然增长率为 1.34。42.70%57.30%40.60%59.40%39.80%60.20%0.00%10.00%20.

15、00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%1997年2003年2005年单位：万人天天津津市市人人口口比比例例变变化化情情况况农业 非农业第五节 天津市主要行政区域占地面积、人口数量及相关区域特征状况一、各区域占地面积主要行政区域面积示意图例(单位：平方公里)21.3110 324040.64 40红桥区河西区和平区河北区河东区南开区二、人口规模57685065627201020304050607080红桥区河西区和平区河北区河东区南开区单位：万人主要行政区域城镇人口规模分布三、各行政区域特征状况1、红桥区红桥区是天津市内中心区之一，位于城区的西北部。清代建筑的拱型钢桥

16、“大红桥”横跨子牙河，红桥区由此而得名。全区总面积 21.3 平方公里，居住着汉、回、满、蒙、朝鲜等 20 个民族 57 万人。西北角大伙巷为天津有名的。红桥区是天津市的发祥地，是一个有悠久历史的商埠。北运河、子牙河、南运河流经本区汇成海河，东入渤海而形成三河五岸的独特地理环境。三岔河口一带远在新石器时代即有人群聚居，元朝大兴漕运，南运河成为元、明、清历代南粮北运的重要通道，三岔河口也成为著名的转运枢纽，人烟日盛，商贾云集，逐渐繁华。明初傍河筑城，后又派兵设卫，所以向有“先有三岔口，后有天津卫”之说。红桥区是天津工商业的摇篮。三条石地区以华北机械、铸造工业的发祥地著称，在中国民族工业发展史上占有重要位置。周恩来总理曾亲自为三条石历史博物馆题写馆名。北大关一带是天津最早的商埠，具有 400 年历史的估衣街是天津久负盛名的绸缎、棉布、呢绒市场，很多老字号如“元隆” 、 “谦祥