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1、昇昱地产-西安写字楼物业白皮书目 录提要: .2第一部分、政策对写字楼市场的影响 .31、宏观政策.42、金融政策.4第二部分、2012 年西安市一级市场分析 .61、2012 年西安市土地市场发展情况.62、2012 年西安市写字楼土地市场成交情况.63、各区域写字楼土地市场成交对比分析.6第三部分、2012 年西安市二级市场分析 .61、市场供应分析 .61.1 整体市场供应量分析.61.2 各片区市场供应比较.62、市场销售分析 .62.1 整体市场销售分析 .62.2 各城区市场销售分析.63、典型案例分析 .6第四部分、2012 年西安市三级市场分析 .61、2012 年西安市写字楼
2、租赁市场情况.62、2012 年西安市各城区写字楼租赁市场情况.6第五部分、西安市后期写字楼供应市场.61、后期供应写字楼项目统计.62、典型项目介绍 .6第六部分、2013 年西安市写字楼市场的发展趋势预测 .61 未来写字楼市场发展格局 .62 未来写字楼产品发展趋势 .6提要:西安市房地产市场发展相对较晚，可以说 95 年是西安商品房市场发展的开端，而98 年以后，随着房改政策的深入，房地产市场才逐渐形成一定的规模，当然写字楼也不例外，随着西安民营企业的逐渐兴起，才逐步形成了写字楼的租赁市场，然而由于西安企业数量和规模的不断壮大，对市场需求的扩大和档次的提高，西安真正的写字楼项目才逐渐增
3、多，形成了以高新区和长安路等部分地段的办公聚集区。1999 年西部大开发概念提出时，西安写字楼迎来开发及销售热潮，西安写字楼从 2001 年进入开发相对活跃期，由 2000 年的一百多家发展到 2001 年的 200 余家，但后续受政策的吸引力陆续的回落，写字楼市场逐步降温，同时由于西安写字楼在 05 年前仍大量开发，使得写字楼物业大量空置，市场发展的死水一片。作为西部大开发的第二轮崛进，关天经济区发展规划的出台，西安作为国际化大都市的发展定位得以明确，使得外来企业进入西安的意愿更得以拉升，推动西安写字楼物业市场的再度走高。进入2012年以来，对于西安楼市来说是一个调整年，随着2011年2月2
4、6日限购令的持续加压，楼市进入了冰冻期，2012年2月24日央行年内首次下调存款准备金率，5月18日央行二次下调存款准备金率，及7月6日年内首次不对称下调人民币存贷款基准利率的利好信号的刺激，同时2010年调控以来积压已久的刚需客户集中爆发，西安楼市出现了初步的回暖。然而6月央行、银监会双双澄清 房贷利率下限7折不再放，及楼市供应量极具增加，继而由加重了市场的观望势头。在上述背景下，2012年西安市写字楼市场，顺应成为市场投资客户的焦点所在。一级市场方面，西安市2012年土地供应共253宗，其中商业用地共46宗，商业用地成交共28宗；总占地面积约49万；其中成交区域以高新居多。 二级市场方面，
5、2012年西安市写字楼市场整体呈现供应量增加态势，市场可售供应约为152万平米，其中2011年可售存量为29.18万平米，2012年新增推售面积约为68.6万平米，2012年写字楼销售率约为30%，同时截至2012年11月西安写字楼成交均价达到9049元/平米，对于成交客户来看，写字楼客户对于价格及地段的敏感度较高。三级市场方面，2012年西安市三级市场租金趋向于40-70元/. 月，较去年有所上涨，整体物业费在3元/.月左右。其中以曲江及高新区的租金较高。2013年西安市写字楼市场预计：2012年可售存量约为111.12万平米，后期供应量约为1062万平米，显而易见，2013年西安市写字楼供
6、应量有明显的上升趋势。第一部分、政策对写字楼市场的影响随着政策的调控作用，写字楼市场逐渐崛起，自 2007 年以后写字楼供应逐年增加，2012 年 10 月已达到 71.53 万，成交量由于今年整体市场的波动而相比 2011 年略有所降，但成交价格已成为历年来最高价 8364 元/。图 1-1： 2006 年-2012 年 10 月写字楼市场供销情况柱状图71.5353.250102030405060708006年07年08年09年10年11年12年 供应面积38.290042.5668.6568.6571.53 成交面积17.4318.7331.4538.3252.7164.5353.252
7、006年年-2012年年10月月写写字字楼楼市市场场供供销销情情况况（万万）数据来源：西安房地产信息网数据研究中心图 1-2： 2006 年-2012 年 10 月写字楼成交情况折线图8364020004000600080001000006年07年08年09年10年11年12年 成交价43594783537160158091764183642006年年-2012年年10月月写写字字楼楼成成交交价价格格情情况况（元元/）数据来源：西安房地产信息网数据研究中心2012 年，虽然西安市“2011 年 2 月 26 日实施的限购令政策”仍在继续执行，但随着保障房政策的不断完善，全国重点城市住房信息联网
8、，房产税试点的继续扩大，首次房贷政策的松动，国家在房地产领域意图保障刚性需求及改善型需求，抑制投资型需求的趋势愈发明显。当限购已然成为购房投资的最大门槛，投资客纷纷望“房”兴叹却无计可施之时，并未受到限购令波及的写字楼市场，正渐渐迎来自己的春天，写字楼地产市场将逐渐兴盛起来。可以看到，众多投资客正纷纷转战写字楼市场。在2012 年，写字楼市场或成地产投资的“领头羊”。1、宏观政策随着限购令的持续加压，楼市进入了冰冻期，2月24日年内首次下调存款准备金率，5月18日央行二次下调存款准备金率，及7月6日年内首次不对称下调人民币存贷款基准利率的利好信号的刺激，同时2010年调控以来积压已久的刚需客户集中爆发，西安楼市出现了初步的回暖。然而6月央行、银监会双双澄清 房贷利率下限7折不再放，及楼市供应量极具增加，继而又加重了市场的观望势头。在上述背景下，2012年西安市写字楼市场，顺应成为市场投资客户的焦点所在，迎来市场利好的明天。2、金融政策自 2010 年以来，央行连续共 12 次上调存款准备金率，然而从 2011 年12 月 5 日存款准备金率开始下调，2012 年央行年内 2 次下调存款准备金率（每次下调 0.5 个百分点）。同时中国人民银行决定，自 2
