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1、浅谈公积金贷款的风险及防控浅谈公积金贷款的风险及防控住房公积金贷款一向被视为较安全的优良贷款品种，公积金贷款的对象是以单位为其连续缴存公积金为前提条件，具有固定单位和稳定收入的在职职工。近年来连续几次利率调整，公积金贷款的政策优势越来越明显，住房公积金贷款为解决广大缴存人的住房需求起了很大的作用，但是，在贷款发放的同时，也存在着多种风险。作为一项中长期贷款品种，其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一系列特征。因此，必须采取各种有效措施来降低风险，保证住房公积金中心和贷款人的利益。 一、什么是住房公积金贷款住房公积金个人贷款是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向正常缴存住房公积金的
2、职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。二、铁路住房公积金贷款审批条件及流程郑州铁路公积金贷款的主要对象是缴存公积金的铁路局职工，贷款的主要房屋种类有郑州商品房、郑州二手房、异地商品房、异地二手房、铁路集资房。（一）申请铁路住房公积金贷款条件1、借款人已连续、正常、足额缴存住房公积金 6 个月以上；2、收入确定，信誉良好、有偿还贷款本息的能力；3、借款人及配偶没有尚未结清的住房公积金贷款、数额较大的其他债务或正在为他人提供贷款担保等；4、本地商品房、本地二手房和铁路集资房同意按住房公积金管理中心的方式进行担保，外地房子签完借款合同后到当地房管局做抵押。（二）贷款
3、额度1、首次使用住房公积金贷款购房的家庭，郑州商品房、异地商品房、铁路集资房的贷款金额不高于所购房产总价的 70%，郑州二手房、异地二手房的贷款金额不高于所购房产总价的60%。2、第二次申请住房公积金贷款购房的家庭，贷款金额不高于所购房产总价的 50%（须结清上笔贷款满一年） 。3、暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。4、借款人单笔最高贷款额度不超过 45 万。5、具体贷款额度依据上述规定结合借款人贷款年限、家庭收入确定。（三）贷款期限1、房龄加上贷款年限不超过 30 年2、最长年限均不超过职工本人退休年限（男性 60 岁，女性干部55 岁，女性工人 50 岁） ，具有高级技术
4、职称的可延长 5 年。（四）贷款利率贷款利率按中国人民银行公布的住房公积金贷款利率执行，遇国家调整利率时，已放款的当年不调整，于次年 1 月 1 日起自动执行最新利率，已签订贷款合同未放款的执行最新利率；购买家庭第二套住房的，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1 倍执行。（五）办理流程1、借款人带齐资料到公积金大厅初审窗口进行资料审核；2、初审合格后拿着相关资料到委托贷款银行窗口编号，签订借款合同。3、郑州商品房、铁路集资房到指定的担保公司窗口进行担保（郑州二手房先到指定担保公司担保、评估、过户等相关手续再到公积金大厅指定银行签借款合同） ，异地商品房和二手房回当地房管局根据当地要
5、求办理抵押。4、郑州房子做过担保过后（异地房子做好抵押过后把抵押证送到委托银行） ，委托银行进行后台审核录入无误后交予公积金再次审查各项信息无误后，银行开始放款，借款人于放款次月 20 日开始还月供，第一个月存两个月以上月供。5、另外郑州做担保的，担保公司会电话通知借款人领取委托贷款合同 ， 抵押合同 。三、公积金贷款可能遇到的风险住房公积金贷款风险是指公积金管理中心与借款人在发生借贷业务的行为过程中所遭受的导致公积金管理中心借款本息不能收回的可能性。贷款风险是客观存在的一种经济现象，它贯穿于贷款从发放到收回的全过程，深受各种各样的主、客观因素的影响。住房公积金贷款作为一种长期的低息贷款，其贷
6、款期可长达 30 年。随着贷款期愈长，管理中心所承担的风险愈大。贷款的风险将直接威胁管理中心自身的发展和生存。究其原因，主要有以下 3 个方面： （一）借款人方面的风险 个人借款用于住房消费，如果不按期还款便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因，即借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还款；客观原因，即借款人因失业、伤残 、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还款。 （二）开发项目的风险 开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾” ，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁” ；借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和公积金管理中
7、心的权益受到侵害。 （三）公积金管理中心在办理贷款过程中的内部管理风险即管理中心工作人员、委托银行和担保公司在贷款调查、审核、审批及办理产权抵押登记等环节过程中出现责任心不强、工作疏忽等因素，对抵押担保手续不健全或不符合规定的贷款给予办理，最终导致了不良贷款的产生，给中心造成了无法追偿的损失。如，对借款人情况审查不严；对开发项目手续是否齐全、工程进度是否符合要求审核不严；担保机构保证金账户的资金流向情况控制不够；缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实；档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成公积金管理中心贷款风险。四、住房公积金贷款的风险防范及完善对策 强调住房公积金贷款存在风险并不意味
8、着可以对住房公积金贷款持消极态度。相反，只有大力发放公积金贷款，才能使中低收入职工更好的解决住房问题，只有大力发放公积金贷款，才能使住房公积金的作用更加凸显，实现“住有所居” 。我们在积极为需要公积金贷款的职工雪中送炭的同时，又要确保广大缴存职工的权益不受侵害，因此，公积金管理人员应增强自身对公积金贷款潜在风险的识别能力，严格管理，规范操作，杜绝虚假骗贷现象发生，采取积极有效防范贷款风险的措施，确保资金安全。 （一）建立严格的的贷前审核制度1、要充分了解借款人贷款的真实目的 是否用于自住、其收入来源及家庭状况，加强与借款人“面谈、面签” 、贷前调查等关键环 节的风险控制，确保贷款的真实性。 2
9、、要建立公积金贷款项目认证制度，严格开发商准入制度 项目认证制度对防范贷款风险相当重要，重点审查开发商的资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及盈利水平、涉及办理公积金贷款项目的建设情况、销售前景、履行 保证责任的意愿及能力、是否卷入诉讼或纠纷等情况。在开展调查认证时既要验证书面文件 、财务报表，又要深入施工现场进行现场察看。严格按照中国人民银行规定的施工进度发放公积金贷款，有效控制“烂尾楼”现象。 3、要建立贷款担保保证金制度 公积金管理中心应与担保人签订担保协议并明确保证金相关事项。保证金应按贷款金额的一 定比例计收。实践证明，收取保证金能够更有效、更及时防范风险，一旦发现借款人
10、违约， 管理中心可直接扣划保证金偿还贷款，弥补可能发生的贷款损失。 4、加强对受托银行贷款业务的监督 与受托银行签订住房公积金委托贷款协议，明确双方的权利和义务，加强对受托银行履约情 况的检查和监督，发现其有违规违约现象时，书面发函要求其整改，并与支付委贷手续费挂 钩。 5、采取相应措施，集中办理期房抵押登记组织人员对已发放公积金期房贷款的抵押物落实情况进行集中清理，防止假证或故意拖延不办抵押的现象存在，有条件的地方应办理抵押预告登记或实行封闭式操作，由公积金管理中心或其委托的专业代理机构办理房屋抵押登记在内的相关权证，以实现抵押权。 6、建立健全贷款三级审批责任制，实行“审贷分离，分级审批”
11、原则，严格执行贷款的各项法规政策，增强公积金管理中心员工的工作责任心，把好贷款审批关。（二）建立健全贷后管理工作在贷后管理方面，建立贷款风险预警与应急机制，要做到对各类风险的早发现、早识别、 早防范，一旦发现客户有违约的现象，应制定处置计划，找出违约原因，采取相应措施，立即进行催收工作，并建立逾期催收跟踪记录，综合控制每一户借款人可能发生的信用风险。 此外，建立贷款审批责任终身制，确保责任到位和贷款资金的安全回收，坚决杜绝因工作松 懈而导致风险累积，最终形成不良的现象。 （三）完善住房公积金管理中心内部制度1、提高贷款人员的素质。中心要求贷款工作人员不断提高服务意识，强化学习意识、规范意识，使
12、贷款调查、审查、审批、催收、内部稽查等工作流程化，制度化；强化风险意识。严格贷款申请人的资格关，抵押担保关，审批发放关和还款催收关。强化责任意识，严格落实责任追究制，使中心全体职工增强责任明确目标，提高认识，把各项工作落实到实处；2、加强内部监督，防范贷款风险。加强核算监督。中心核算部门在记贷款账时，逐笔核对中心的贷款发放通知书与借款借据是否完整、一致；客户签字等要素是否齐全；贷款账号、收款单位名称及其开户行账户是否填列准确；总数是否与记账凭证数据一致；会计处理是否准确等。有效的规范银行的操作， 防止出现未经审批发放住房公积金贷款的问题；3、加强内部稽核监督，由公积金管理中心稽 核部门定期对信贷部门办理的业务进行稽核，检查贷款的合规性和档案的完整性，提出稽核意见，促进贷款业务的规范发展。住房公积金贷款的风险管理工作任重而道远，我们应从源头抓起，及时采取积极措施，将住房公积金贷款风险控制在最低点，为住房公积金充分发挥其住房保障作用奠定基础。 总之，住房公积金贷款的风险防范工作，是一项长期而又紧迫的工作，公积金管理中心在立足于服务广大公积金缴存人的基础上，除了不断学习借鉴新经验，还要加强自身素质建设，提高创新认识，加强监督管理，更要从实际出发，最大程度上降低贷款风险，使我们的工作在健康良性的轨道上运行，更好的发挥住房公积金在解决广大居民住房问题上的优势。
