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1、 1 / 320 余房企试水养老地产 掘金超 2 万亿市场2013 年 01 月 29 日 00:14 中国经济周刊中国经济周刊 实习生 徐金忠 朱兆兴 上海报道2012 年年末的一个早上，在上海浦东亲和源老年公寓内，二三十位老年人在专业老师 的辅导下，认真地排练着大合唱。65 岁的邵鹰是其中一员。这位曾经的中学语文老师为了照顾自己 91 岁的母亲，于 2010 年购买了中国首个老年人 会员制养老社区亲和源的养老卡，带着母亲住进了社区。“这里每周都有人来打扫房间，看病也有专人陪同。”邵鹰对中国经济周刊记者说， “我们每周都可以坐班车去超市购物，也可以找人代购。”我国目前主要有三种养老模式，一是
2、居家养老；二是干休所养老；三就是住进政府开办 的，以保障性养老为目的的养老院。而像邵鹰这种中产阶层老年人在选择养老机构时，既没 有“级别”与“关系”进入传统干休所，又进不了养老院。面对这一阶层的养老问题，社会能做 些什么？超超 2 万亿市场引众地产商淘金万亿市场引众地产商淘金 全国老龄委办公室于 2012 年 9 月公布的数据显示，截至 2011 年底，中国 60 岁及以上 老年人口已达 1.85 亿人，占总人口的 13.7%。预计到 2025 年，老年人口总数将超过 3 亿。据统计，目前我国有 90%的老年人选择居家养老，约 7%的老年人在社区享受日间照料 和托老服务，只有不到 3%的老年人
3、可入住养老机构。养老服务对于总量逼近 2 亿的中国老 人来说，是一个非常大的市场。深圳世联地产微博(15.27,0.10,0.66%)顾问有限公司战略经理杨文斌微博对中国经济 周刊记者预估，20252040 年期间，我国约有 5000 万老年人需要通过专门的养老机构来 养老。按照目前每人每年 5 万元的养老费用计算，整个市场产值有 2 万多亿。除亲和源股份有限公司(下称亲和源)外，各大地产商近期也纷纷打出养老地产的旗号。“未来几年，我们将把重心放到养老地产上面。”绿城集团副总经理冯雨峰告诉中国经 济周刊，绿城集团已经携手浙江雅达置业有限公司，在桐乡乌镇打造一块占地 600 亩的养 老公寓。不少
4、中小型地产企业也在窥伺这块蛋糕。记者查阅公开报道发现，利嘉实业、联想控股、 路劲地产、香江国际等 20 余家房产企业都在试水养老地产，打出养老地产概念的楼盘更是 数不胜数。2 / 3“对于中小开发商来说，这是一次机会。”杨文斌表示，“在这个市场他们有做大做强的 可能。”市场化养老的南市场化养老的南“招招”北北“式式” 目前，亲和源和北京太阳城集团(下称太阳城)被公认为中产阶层市场化养老的两大先行 者。“亲和源开辟出一个新的养老模式会员制。”亲和源董事长奚志勇对中国经济周刊 介绍说，“符合国家法定退休年龄的老人在购买了亲和源的会员卡后即可入住。会员卡分 A、B 两种类型，A 卡为终身卡，可继承或
5、转让；B 卡以 15 年为期，入住时间少于 15 年可 退还相应款项，超过 15 年则免费。”“亲和源的入住率为 70%，已实现收支平衡。”奚志勇告诉记者，“我们正考虑与央企和 保险公司合作，希望能逐渐淡化地产概念，未来以输出服务为主。”相比之下，太阳城主要依托养老地产及配套设施来打造养老品牌。据太阳城董事局主席朱凤泊介绍，太阳城将 70%的用地拿来建设老年住宅，另外的土地 都用于建设配套设施。发展养老地产需跨三道门槛发展养老地产需跨三道门槛 在业内专家看来，开发商们所面对的并不是一个可以放心“收割”的市场。地产专家韩世同在接受中国经济周刊采访时表示，目前“大部分开发商都没找到好 的盈利模式”
6、。地产大佬，万科集团新闻与传播中心工作人员对中国经济周刊坦言，对 于养老住宅的运营模式，公司仍在探索阶段。记者在采访中发现，想要真正开发养老地产，企业还需要跨过三道门槛。首先是“土地关”。这也是制约企业进入养老地产领域的最大问题。记者在浙江省桐乡市国土资源局的使用权挂牌出让公告中看到，绿城养老公寓所在地块 的用途被定义为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”。冯雨峰说：“土地交易实行的是市场化竞争，我们在拿地时不会因为最终用途而得到便 宜。”亲和源在土地问题上也面临着“尴尬”。据奚志勇介绍，亲和源的项目用地是 2005 年上 海市康桥镇政府以工业用地性质出让的。3 / 3在地产专家看来，由于各
7、地政府在养老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性质可能 会让一些以养老名义低价圈地的开发商钻了空子。除土地政策之外，养老地产还需要破解“收费关”。养老地产既沾“养老”又靠“地产”，在盈利上始终面临着公益与利益的纠缠。韩世同表示， “亏本的生意没人做。国家要想真正做好养老地产，必须要保证开发商的合理利润。”养老地产面对的是需要提供养老服务的老年人，它的本业“服务关”始终是需要闯过的。正如奚志勇所说的那样，“养老离不开地产，但是养老更多的是照顾老年人的生活，说 到底，服务才是最根本的！”对此，亲和源亮出两个“利器”：秘书团队和系统化管理软件。秘书团队是亲和源对服务人员的新称。传统模式的陪护方式不够灵活，老人在接受服务 时没有主动权；而亲和源的秘书主要提供“被动式”服务。奚志勇说：“秘书不会在你不需要 服务的时候，硬拉着你享受服务！”系统化管理软件可以对入住老人的服务情况给予监督。“什么做了，什么没做，都会在 屏幕上显示出来。”奚志勇说。
