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1、句容房地产市场调研句容房地产市场调研一、句容概况一、句容概况句容市西依南京、南接常州、北濒长江，沪宁高速公路横贯东西，宁杭国道纵贯南北，沪宁铁路、312 国道穿境而过。句容市距南京市仅 30 公里，只有 20 分钟车程，距南京禄口国际机场仅需 30 分钟，至上海只需 2 个半小时。句容是苏南经济带城市群中南京市接受上海市经济辐射的重要城镇，位于南京市“半小时都市圈”中的核心圈之内，比南京的溧水距离市区还要近，句容同时接受来自南京、上海、镇江的经济辐射，是中国沿海和长江三角洲对外开放的重点区域，经济发展潜力巨大。句容历来是南京的东南门户。句容市是国家优秀旅游城市之一，著名旅游景点有茅山、九华山、
2、瓦屋山等，每年接待国内游客达上百万人次，但这些游客多数均没有滞留，在句容游玩之后，大多会被旅行社带往其他城市，成为“过路客” 。句容地区人口规模约 60 万，其中市区居民约 19 万。由于历史原因和地方经济的相对滞后，长期来，句容的人口流动性很大，据初步统计，目前句容市区人口每年外出打工的，其比例约占 10；农村人口的流动性较城市更大，每年约占 16左右。这些流动外出打工的人口主要分布在南京、镇江等地区因此，南京市繁荣的商业客观上对句容城市商业的发展起到制约作用。而句容市相对落后的商业布局和业态，长期来产生对南京市商业的“依附性” 。此外，句容当地的政府部门的公务员、企业主和私营业主等，也形成
3、了到南京消费的习惯。另据抽样调查表明，句容当地许多较高层次的消费群依靠发达的省际交通，甚至常常到沪宁高速沿线的镇江、常州、无锡，乃至上海来购物。句容市的人口结构中农业人口占多数，约为 65左右。其中市区人口中农转非的人口也占有相当比例。纵观句容的整个消费市场，如餐饮业、娱乐业和百货业等，其经营规模和档次等均较低。目前为止，几乎没有一定规模的百货商场。餐饮业除了寥寥无几的宾馆中档餐饮之外，也几乎没有中高档的酒家。居民消费指数尚处于初级阶段的水平。然而，作为南京市东南门户和沪宁高速要塞的句容市，其优越的地理位置为句容社会经济的发展提供了坚实的区位优势。二、句容房地产市场概况二、句容房地产市场概况句
4、容房地产市场有很深的外向型趋势，由于人口流动性很大，并且本地经济不发达，同时句容市距南京市仅 30 公里，只有 20 分钟车程，距南京禄口国际机场仅需 30 分钟，至上海只需 2 个半小时。因此相当于江宁的距离，并且还不容易像江宁一样的堵车。因此，客源主要是依靠南京人。楼盘的价位与南京相比还是有很大差异的，性价比很高，很适合南京人到句容去选房、安家。句容有三种类型的物业形态供市民选择：一种是退休人员的养老居所，二是刚刚在南京工作的起步的青年人，三是为中产阶级购房者到句容去投资精品楼盘，南京有第一居所，到句容有第二居所。例如，句容 2000 年开建的某别墅区，目前开发的 100 多幢别墅中，60
5、被南京人购买。开发商告诉记者，他们计划再建 200 幢，主要销售对象还是南京人。南京人对这里的别墅十分看好，他们赴宁促销后，先后有 1000 多人次来这里选房。句容“南京后花园”之称逐渐流行。句容距南京市区仅 40 多公里，仅相当于车行南京城区中山门至汉中门的车程。句容的真山真水有独特魅力，有关专家对句容的评价是：“长三角”地区最适宜人居的地方。句容岗坡山地多，土地和建材价格相对便宜，吸引了多家房地产开发商投资开发房产。目前有 30 多家房地产开发公司淘金句容，房地产在句容成为最热门的投资行业之一。几年前句容房地产业的发展远远落后于其它行业，在城区仅有两家规模较大的房地产公司，其开发的房产无论
6、是设计还是价格上都处在低层次。自 2000 年开始，多家房地产公司挺进句容，它们来句容的一个重要原因是看中了句容离南京较近，随着南京都市圈的形成，句容将成为南京人首选的休闲娱乐的地方。事实也如此，他们开发的房屋相当一部分被南京人选购。近几年来，句容房产业在逐渐红火的同时，其价格也在节节攀升。2.句容房地产市场价格句容的房地产价格总体低于南京江宁，和六合相比略低，但空间距离和六合到南京主城差不多，而且还是江南地区，但由于区划不属于南京，因此房地产价格未能突飞猛进。2000年左右，句容城区黄金地段的房产价格，每平方米只有 700 多元，而现在已涨到 5000-6000 多元，句容房产价格目前还略低
7、于周边地区，但随着南京买家不断“入市” ，未来几年房产价格会逐步走高。句容房地产市场架构分为两层，一层为核心区，价格在 6000 元/平米左右，此处区域房地产数量不多；一层为外围区，价格在 4500-5500 元/平米，此处区域集中了大多在建房地产项目。3.句容主要房地产项目（1）碧桂园该项目位于黄梅镇，是镇江市乃至南京周边地区最大规模的综合性社区项目，占地面积近1 万亩，总建筑面积达 15001500 万平方米，总投资超过 400 亿元。项目建成后，句容市将拥有一个品质高档的大型综合性社区。（2）维也纳花园维也纳花园参加了 2010 年的南京（春季）房地产商品交易会（以下简称春交会） 。该项
8、目位于句容市区，总建筑面积达 29 万平方米。目前销售的是三期，整个项目包括花园洋房、多层住宅以及高层住宅。景观打造上，小区内部原装欧式风情景观，布以小河流水，连缀直径 150 米的中心音乐广场、施特劳斯广场、海顿广场、舒伯特广场等 6 大音乐广场，维也纳的音乐元素处处均有体现。三、实例分析：三、实例分析：1 1、锦绣句容、锦绣句容 精英者的写字楼精英者的写字楼：房地产开发有三大要素：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对住宅可能影响没有多大，但是对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和够写写字楼的第一要素。完善综合配套完善综合配套：锦绣句容位于宁杭北路上是出行南京的主干道之一，四通八大的交
9、通一定是写字楼的重要支撑。除此之外，配套的服务也是能给写字楼中的人们带来高效率的工作，现在锦绣句容周边的配套设施已经日趋成熟，在他的周围分布多家酒店、医疗诊所、汽车美容、烟酒商品以及休闲娱乐场所等都有经营，强大的综合配套将会给生活带来的便利。清晰的形象标识：清晰的形象标识：现代标识是环境中的静态识别符号，是日常生活交往中不可忽视的示范作用，锦绣句容写字楼位于商务楼的 3-7 层，其中 3/4 两层已经进行精装修，可直接拎包办公！商务楼位于宁杭北路，华阳北路以及双利路的交汇处，显目的标识清晰的位于人们的视野之中将会更加普及公司形象。目前锦绣句容写字楼价格分布为 4000-4800/平方。另外，商
10、铺价格分布为 7200-22000 元/平方米，96 折优惠！地址：地址：句容市华阳北路宁杭路口（玉清广场西侧）2、万宏万宏天源城天源城万宏天源城 14 万平方米句容市中心首席高尚社区，坐拥繁华，上风上水，标杆句容高端 物业，品牌电梯，双层中空玻璃，全现浇全框架结构设计，景观丰富，物业齐全，品质建 筑，尊贵府邸。绝对地段：观井街所在的华阳南路集美容、美发、美体、美食、美品、 美饰为一体，商贾云集，繁华可比肩湖南路。规模效应：目前经营有 40 多家 5000 多平方米，娱乐不夜城、美食新天地、居家生活馆场场精彩！工商银行、移动公司、大型 KTV、电玩中心、特色餐饮等已经云集于此！众多品牌商家加盟
11、，“美时尚”街区已在观井 街落地生根。社区保障。观井街周边 10 万人居是观井街庞大的消费群体，华阳南路 100 万平方米 3 万居民是观井街繁华的绝对保障稳定而高增长！品牌商户：美容：宝丽来 SPA、美体：U+瑜伽馆、美发：知名品牌华仔企业，中心角形象馆等、美食：得月楼，清真 饭店。业态丰富：观井街汇聚了集美容、美发、美体、美食、美事等涵盖以美为主题的 各种业态，着力打造句容自己的“美世界”、“T 型台”美时尚街区。聚财广场。1700 多年前道教圣人葛洪在此挖井炼丹，集纳天地精华。观井街近 1000 平方米的葛仙广场将以 开敞广阔的空间，笑纳天下豪客，财富源源不断。停车场经济。1 万平米超大地下停车场，汇聚四方财富。位于句容市中心绝版地段，坐拥繁华，上风上水。双层中空 玻璃节能窗，全现浇全框架结构设计，户型优越，景观丰富。句容城区独一无二 10000M2 大型地下停车场，24 部豪华电梯，从车库直达居家。30000M2 商业繁华街区， 目前已有中国银行、中国移动、华夏保险等商家入住。万宏大厦-句容首家商务办公楼， 目前已有数家企业落户办公。句容城区首家专为小区业主服务,星级宾馆式商务中心，即 将启用。万宏天源城，品质建筑，人文社区，是上层人士居家置业首选。
