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1、武汉市融众投资担保有限公司武汉市融众投资担保有限公司市场房贷部客户经理培训市场房贷部客户经理培训湖北永信行房地产评估咨询有限公司湖北永信行房地产评估咨询有限公司二二九年十月九年十月目目 录录第一节、房地产估价的基本知识第二节、个人房地产估价所需产权资料第三节、第三季度部分存量房住宅小区参考价格武汉融众投资担保有限公司市场房贷部客户经理培训 湖北永信行房地产评估咨询有限公司 2009-10- 1 -第一节第一节 房地产估价的基本知识房地产估价的基本知识什么是房地产估价？从表面上看，房地产估价好像是估价人员在给房地产定价似乎是估价人员认为值多少钱就值多少钱。房地产价格从某种意义上讲是客观存在、不以
2、个别人地主观意志为转移的，是由市场力量决定，即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成。因此，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟典型投资者的思维和行为，模拟市场形成价格的机制和过程，通过科学的测算和判定活动，将客观存在的房地产价格或价值揭示、表达出来。从专业估价角度来讲，房地产估价的完整概念是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。1、房地产专业估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。2、估价目的是指一个房地产估价项目
3、的估价结果的期望用途，通俗的讲，委托人将完成后的估价报告拿去做什么用。估价目的可以划分为：土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、损害赔偿、税收、征收征用、纠纷调处、司法鉴定、分割、合并，企业合资、武汉融众投资担保有限公司市场房贷部客户经理培训 湖北永信行房地产评估咨询有限公司 2009-10- 2 -合作、对外投资、合并、分立、清算、改制、买卖、租赁、托管经营，设立公司时以房地产作价出资，房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定等。3、房地产估价原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则、公平原则。（1）合法原则合法产权：应以房地产权属证书、权属档案的记载或者
4、其他合法证件为依据。如面积按证载面积，不能按实际面积（如私房加层）估价，临时建筑不能当做永久建筑估价，共有的房地产不能当做独有的房地产估价。合法使用：以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据。如果城市规划规定了该宗地土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境等来看适合作商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。合法处分：应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例： 法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。 中华人民
5、共和国担保法和城市房地产抵押管理办法规定了不得进行抵押的房地产：集体土地及房屋，学校、医院等社会公益目的房地产，列入文物保护的建筑物及有重要纪念意义的其他建筑物，已依法公告列入拆迁范围武汉融众投资担保有限公司市场房贷部客户经理培训 湖北永信行房地产评估咨询有限公司 2009-10- 3 -的房地产，被依法查封、扣押、监管及以其他形式限制的房地产，依法不得抵押的其他房地产。中华人民共和国城市房地产管理法第50 条规定， “设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的款额中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 ”因此，在评估土地
6、使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。（2）最高最佳原则包括三方面：最佳用途，最佳规模，最佳集约度。如某宗房地产，城市规划既可做商业用途，又可做居住用途，如果做商业用途能取得最大价值，则以商业用途为前提，反之，应以居住用途或商业和居住混合为评估前提。（3）估价时点原则房地产价格总是不断变化的，因此房地产的价格具有很强的时间性，房地产的价格总是对应一个相应的时间点。一般为现场查勘之日。（4）替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。（5）公平原则估价人员作为中介的一方，应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的
7、价值。武汉融众投资担保有限公司市场房贷部客户经理培训 湖北永信行房地产评估咨询有限公司 2009-10- 4 -4、房地产估价的一般程序是：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项（包括明确估价目的、估价对象、估价时点）；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法测算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；(9)审核估价报告；(10)出具估价报告；(11)估价资料归档。5、房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）的方法。 （1）市场比较
8、法：指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理：替代原理。适用条件：在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。操作步骤：1）选取类似房地产的比较案例。2）交易情况修正：交易中的特殊因素需考虑。交易人之间特殊关系，如亲戚、兄弟等，特殊的交易方式，如拍卖，招标等，交易税费的非正常负担，如买方或卖方包过户等。3）交易日期修正：在市场价格波动较小的时期，选用的类似房地武汉融众投资担保有限公司市场房贷部客户经理培训 湖北永信行房地产评估咨询有限公司 2009-10-
9、5 -产交易时间为 5 个月内，在市场价格波动较大的时期，选用的类似房地产交易时间为 3 个月内。4）区域因素修正。5）个别因素修正。案例如下：表 1 可比实例资料实例项目ABC估价对象交易日期交易日期2009.12009.12009.22009.3交易情况交易情况正常正常正常正常面积（平方米）坐 落 用 途商业商业商业商业楼层1111商业繁华程度较繁华一般较繁华较繁华交通便捷度较便捷较便捷较便捷较便捷商贸环境较差一般较好一般景 观一般一般较好一般公共配套设施完备程度完备完备完备完备区区 区区 域域 因因 素素城市规划限制无无无无武汉融众投资担保有限公司市场房贷部客户经理培训 湖北永信行房地产
10、评估咨询有限公司 2009-10- 6 -装修较差一般较好一般设备设施较好较好较好较好平面布置较好一般较好较差面积较大较大适中过大工程质量较好较好较好较好外部形象一般较好较好较好个个 别别 个个 别别 因因 素素成新八八点五八点五九 交易价格（元/m2)690070607000=表 2 比较因素条件指数表实 例项目ABC估价对象交易日期100100100100 交易情况100100100100商业繁华度10095100100交通便捷度100100100100商贸环境95100105100景 观100100105100公共配套设施完备程度100100100100城市规划限制10010010010
11、0区 区 域 因 素小计595595610600个 别 个建筑装修95100105100武汉融众投资担保有限公司市场房贷部客户经理培训 湖北永信行房地产评估咨询有限公司 2009-10- 7 -基础设施完备程度100100100100平面布置110105110100面积105105110100工程质量100100100100外部形象95100100100 成新909595100别 因 素小计695 705 720 700 交易价格（元 /m2）690070607000=表 3 比较因素修正系数表实例项目ABC估价对象交易日期100/100100/100100/100-交易情况100/10010
12、0/100100/100- 区域因素600/595600/595600/610-个别因素700/695700/705700/720-交易价格（元/m2）690070607000=比准价格（元/m2）7008.047068.846693.986916.70由于住宅用途的房屋具有大量的交易实例，故一般用这种方法进行评估，且非常具有直观性。（2）收益法：指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。武汉融众投资担保有限公司市场房贷部客户经理培训 湖北永信行房地产评估咨询有限公司 2009-10- 8 -原理：预期收益
13、原理，决定房地产当前价值的，重要的不是过去，而是将来，具体地说，购买的收益性房地产可以被视为一种投资，购买者购买收益性房地产的目的不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能带来的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。适用条件：有收益或潜在收益的房地产。公式及步骤：1（1r）：房地产价格 ：房地产年纯收益：还原利率 ：房地产剩余收益年限纯收益=潜在毛收入空置及租金损失运营费用运营费用指房产税、营业税及附加、维修费、管理费、保险费等。还原利率：也叫报酬率，由无风险报酬率和风险报酬之和组成。房地产剩余收益年限：自估价时点起到未来可收益的年数。取房屋和土地剩余使用年限两值中较小者。对于存量商
14、铺一般用这种方法评估，价格高低和单位月租金（纯收益）、某一区域的商铺报酬率（还原利率）、房屋新旧和是否为最近新开发的楼盘（剩余收益年限）直接相关。（3）成本法：指求取估价对象在估价时点的重置价格（即在现在的市场行情下，重新建造评估对象所需的费用）或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理:是生产费用价值论商品的价格是依据生产所必需的必武汉融众投资担保有限公司市场房贷部客户经理培训 湖北永信行房地产评估咨询有限公司 2009-10- 9 -要费用而决定的。适用条件: 适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。
15、如学校、图书馆、发电厂、军队营房、公园等公用、公益性房地产以及化工厂、钢铁厂、码头具独特设计有特殊需要而开发建设的房地产，也适用于估价市场还不完全和狭小市场上无法运用市场比较法的房地产。公式：重置房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费+投资利息+开发利润现状房地产的价格=重置房地产价格-房屋折旧费（4）假设开发法：预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。原理:和收益法一样，也是预期收益原理适用条件：具有投资开发或再开发潜力的房地产，如待开发土地和在建工程，可装修改造和可改变用途的旧房等公式:待开发房地产的价
16、值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费本方法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产，而二手房基本为已开发完成，且已在房产局里登记备案了，故评估在二手房评估中，这种方法运用的很少。武汉融众投资担保有限公司市场房贷部客户经理培训 湖北永信行房地产评估咨询有限公司 2009-10- 10 -6、房地产价格影响因素多而复杂，这些影响因素有的可以用数学公式或模型来量化，但更多的是要靠估价人员对其进行定性分析后再作出量的判断。从大的方面来说，房地产价格影响因素有自身、环境、人口、经济、社会、行政、国际、心理、其他因素。各类影响因素中还包含若干种具体的影响因素。（1）自身因素（位置、建筑物本身、肥力、地质条件、地形、地势、土地面积和
