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1、 中信资本 大连项目投资机会研究报告 克而瑞（中国）信息技术有限公司 上海易居房地产研究院 2008年06月 2008 中信资 本大连项目可行性研究报告 克而瑞信息技术有限公司 广延 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 2008 克而瑞信息技术有限公司版权所有 第 2 页 共 140 页 一、项目总结 关于大连市项目的投资可行性研究，易居将从大连市的整体经济发展可行性、房地产市场投资可行性、特定物业房地产市场可行性及项目操作可行性四个方面的加以验证。 城市经济发展可行性 大连位于中国东北的最南端，是环渤海经济圈和东北经济圈交汇之处受环两大经济腹地的辐射，作为振兴东北的重
2、要阵地，发展前景良好； 大连市的经济始终保持着较快的发展势头，人均城市房地产市场已经进入了快速稳定发展时期； 与其他同类城市拓展不同，大连市是在市区配套已经成熟以后再进行外围区域拓展，可以看出预测大连市未来土地供应将出现两极分化现象，市区土地供应将紧1 3 4 城市经济发展可行性 房地产市场可行性特定物业市场可行性 项目自身开发可行性 项目投资可行性2 通过四个方面的可行性研究来验证项目的投资可行性 2008 中信资 本大连项目可行性研究报告 克而瑞信息技术有限公司 广延 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 2008 克而瑞信息技术有限公司版权所有 第 3 页 共 14
3、0 页 缩，而外围郊区土地将放量； 产业规划、交通规划完善以及城市环境的改善不仅能提高当地居民的意愿，而且能导入外来购房群体，这个有助于房地产客户需求范围的放大； 产业的升级、利用外资额度不断放大，居民生活水平不断提高，对于房地产市场价格提升具有一定的促进作用，一方面导入的群体购买力较强，另一方面则是提高了本地购房者的价格承受能力。 房地产整体市场可行性 就政府用地规划而言，根据“十一五”规划，大连市在规划期内总住房用地动态供应量保持在13001400万平方米之间，值得注意的是，改善性住房的用地规划比重有所提高， 从土地购置情况来看，由于2006、2007年土地供应稍显过猛，根据“十一五”的用
4、地规划总量，预计在未来三年大连市的住宅用途土地年均出让面积仅在 200万平方米左右，土地供应将趋紧，并且土地购置成本将明显提高；从土地成交区域可以看出，未来市中心的高档住宅供应出现明显短缺； 2006、2007 年大连市商品房新开工量明显放大，根据房地产开发周期规律，计在2008 2007 年大连市商品房销售面积明显放量，达到 828 万平方米，主要受当年商品房竣工面积及前年房地产新开工量（期房预售制度推前了商品房的上市时间）的影响而引起的，也可以看出大连市房地产市场的刚性需求依旧较为旺盛； 2007年大连市商品房价格为5568元/平方米，同比2006年上涨23%，上涨幅度明显。价格快速上涨一
5、方面归功于全国房地产整体大势向好，其他城市出现不同程度的涨幅，同时也可以看出大连房地产市场还没出现明显的结构性调整，外围区域房地产市场时代即将来临，市中心房地产价值优势逐渐凸显。 2008 中信资 本大连项目可行性研究报告 克而瑞信息技术有限公司 广延 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 2008 克而瑞信息技术有限公司版权所有 第 4 页 共 140 页 高档住宅市场可行性 大连的高档住宅集中分布于以下几个板块：台山板块、星海湾板块、春路板块、中南路板块、东港板块； 2008年，大连高档项目明显供应放量，一方面是大连住宅整体品质有所上升，高档住宅比例增加；另一方面开发
6、企业对于大连高档住宅市场的发展前景持乐观态度，加速供应放量所致； 2007年度的高档住宅的需求量一直居高不下，总体走势震荡上扬。全年销售套数为5524套，均销售457套。与2007年月均供应量相比，大连的高档住宅呈现明显的供不应求态势； 2007 年是大连高档住宅市场高速发展的一年，年度高档住宅成交均价为 10650元/平方米，而2008年1季度，大连高档住宅市场成交均价为11500平方米，而随着整体市场逐渐回暖，高档住宅价格还有进一步上升的空间； 高档购房客户以东北三省的高收入群体为主导，辅以部分大连外资企业的高管群体和在大连工作生活的韩日等外籍人士。 酒店式公寓市场可行性 目前大连的酒店式
7、公寓主要集中在以下四大板块，即天津街及民主广场板块、青泥洼及辐射板块、三八广场及港湾桥板块、星海湾板块，另外在西安路附近还有零星分布； 目前大连市酒店式公寓市场仍未成熟，从市场的供求关系来看，大连市酒店式公寓市场明显处于供不应求的态势中； 由于市场上酒店式公寓供应量较少，因此价格受个案影响明显，价格走势波动较大。根据对个案的跟踪，市中心酒店式公寓的价格在 15000； 2008 中信资 本大连项目可行性研究报告 克而瑞信息技术有限公司 广延 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 2008 克而瑞信息技术有限公司版权所有 第 5 页 共 140 页 针对销售型酒店式公寓，客
8、户置业的主要目的是用于投资，而租赁的客户则是外来工作的企业高档，其核心客户主要来自于韩国、日本，另外国内外来客户也有一定的比重，行业分布则是以易、物流及金融等为主得知识密集型行业； 就目前大连市酒店式公寓市场而言，存在着明显的客户需求与物业管理及服务不对位，统一的酒店式公寓配套服务水平亟需提高。 商业市场可行性 目前，大连市形成了五大商业中心，包括青泥洼、天津街、西安路、香炉礁和北部商圈。其中，位于项目所在中山区的就有青泥洼和天津街两个商业中心，共同辐射项目周边。 项目周边的商业主要是沿街商铺和社区商业为主，业态基本为餐饮娱乐和日用百货为主，其中中低端的商铺经营情况较好。 项目所在区域中山广场
9、的租金水平较高，在 3，方米/天之间。 项目周边的社区配套商业的营业情况一般。 酒店市场可行性 目前大连的高端酒店主要集中在中山区的人民路沿线、长江路沿线和三八广场周边，另外星海湾附近还有部分四、五星级酒店分布。 大连高端酒店市场总体情况较好，五星级酒店在淡季的入住率也在50%以上，部分酒店在会展和旅游旺季时的入住率甚至能超过90%。 大连五星级酒店的日均房价在800元左右。 就目前的大连高端酒店市场和未来大连旅游业与会展业发展趋势来看，未来大连高端酒店具有一定投资价值；特别是达沃斯年会落地大连后，更会推动项目周边的酒店市场发展。 2008 中信资 本大连项目可行性研究报告 克而瑞信息技术有限
10、公司 广延 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 2008 克而瑞信息技术有限公司版权所有 第 6 页 共 140 页 项目自身开发可行性 项目位于中山区长江东路港湾路，属于传统高档住宅居住区与新兴东港高档住宅居住区连接地带，既能享受市中心完善的生活配套资源，又具有大连港良好景观资源优势。 从目前大连市以 10000 元/平方米作为高档房的划分标准，本项目所处的区域已经具备了高档房的价格水平； 购买大连市高档住宅的客户群体具有鲜明的特征，本地改善型客户置业区域倾向于传统的高档住宅聚集区，而外来投资型客户则会选择新兴的高档住宅区域置业，因此，客户置业倾向的双重吻合为本项目开
11、发高档住宅提供的客源保证。 但是项目存在明显的潜在竞争， 项目正对大连港方向有一大块平整土地，用途不明；此地块如果开发高端住宅/酒店式公寓将与本项目形成直接竞争，同时也会极大地损害本项目的海景资源，为本项目的后期销售带来较大困难。 通过从以上几个方面加以验证，我们认为本项目具备开发高档住宅及酒店式公寓的条件，而酒店市场也有一定发展机会，但投资空间不大。 2008 中信资 本大连项目可行性研究报告 克而瑞信息技术有限公司 广延 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 2008 克而瑞信息技术有限公司版权所有 第 7 页 共 140 页 二、项目定位 经济指标 市市 场场 定定 位位 ： 城市核心区尽享城市资源高档居住社区 客客 户户 定定 位位 ： 大连社会精英阶层及东北三省高收入群体 产产 品品 定定 位位： 梯队高低排布的纯高层住宅 营营 销销 定定 位位： 住宅以销售为主，酒店式公寓销售、自主经营皆可；酒店建议引进国际知名酒店管理企业，而商业部分作为酒店配套
