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1、 产品月报 上海 翠湖天地 嘉苑 新天地顶级湖畔豪宅 万科金色里程 中环内的英式联排别墅 地段 的 力量 解码 翠湖天地嘉苑 点石成金 看金地上海之“一岭一湾一未来” 2金地未未来 引领户型创新的未来 金地白金果岭 澳式高尔夫别墅 金地湾流域 近水岸双拼别墅 上海 翠湖天地 嘉苑 新天地顶级湖畔豪宅 名企 金地 上海篇 豪宅 上海 万科金色里程 英式联排别墅 别墅 北京 保利 西山林语 西山首席城市山居 杭州 园洋房 大盘 旅游地产 长沙 星语林汀湘 新中式湖湘文化大盘 深圳 华侨城天麓 低密度山海大宅 深圳 世纪海景果岭海 西班牙生态景观别墅 山海大宅 3报告选读 新盘速览 资讯速递 抗震特
2、辑 案 例 索引 全国十大城市会所研究报告选读 中式园林景观及其应用选读 同层排水分析报告选读 房型 上海 保利家园 合居型亲情公寓 上海 海派青年城 小户型复式房 万科 西溪蝶园 原创空中叠加院落 南京 中海凯旋门 精装全功能小户型 广州 城启天鹅湾 三叠式高层洋房 北京 华侨城三期 景观大户型 紫御府 高端精装修大宅 北京首府 大平层板式精装公寓 亿城西山华府 低密度城市别墅 上海 万科 琥珀园 英式多层电梯花园住宅 宝业静安紫苑 店式公寓 天津 万通上游国际 津首个都市街区住宅 杭州 中海钱塘山水 湾畔“城市别墅” 广州 普拉多岛岸别墅 双首层式别墅 华标品峰 纯大户江景豪宅 深圳 浪琴
3、半岛 层次丰富的建筑规划 桑泰丹华府 纯复式空中四合院 重庆 帝豪亲水香榭 三大主题广场 汇景湾别墅 原生态度假型别墅 4关键字 13 万 在当前上海低迷的市场状况下，嘉苑顶层复式价格创纪录的突破万元， 均价也高达 82412 元/，创 08 年沪高端楼盘成交均价新高。 景观房 由于嘉苑的 1、2 号楼可见太平桥人工湖，其大户型景观房销售迅速，而靠近复兴路一侧的小户型房源则销售较慢。 稀缺 嘉苑的热销再次验证了市场对高端物业的稀缺性。嘉苑客户对 1、2号楼的追捧，以及对 9、10 号楼的冷淡同样给我们以有益的启示。 豪宅 新天地顶级豪宅 翠湖天地 嘉苑 5项目 项目概况 翠湖天地 嘉苑 均价
4、82412 元/ 户型面积 高层 89 总建筑面积 81569 容积率 天地顶级湖畔豪宅 上海 翠湖天地 嘉苑 翠湖天地三期嘉苑 瑞安房地产在太平桥地区重建项目中开发的湖畔高尚住宅项目，位于上海城市核心区，紧邻钻石地标新天地与淮海中路商业圈，是“翠湖”系列中最靠近新天地中心的一期。 1楼直面新天地商圈，可见太平桥人工湖，景观优势非常明显。均为面积在 182大户型，单价 12 万13 万元/ 9、10 号楼位于复兴中路一侧，不能直视太平桥人工湖，为面积在 89小户型，总价在 2000 万元以下。 6简约装修风格 与二期高贵典雅的 格不同，三期嘉苑室内装修上采用现代简约的风格。以浅金色为室内的主色
5、调，配合沉稳大气的黑色达到视觉上的谐调统一。 7设备系统 幕墙玻璃、水器、同层排水维修系统、大金变频中央空调 厨房系统 摩浴缸、铸铁浴缸、座厕、台下盆及配件 。 头、花洒及毛巾架等配件 智能系统 楼座门禁及彩色可视对讲系统 收纳系统 丰富收纳设置，高档细致的五金配件，柜门优质处理 厅房系统 天然石材或地暖专用地板 设备配置 体配置高端。 卫生间则选用了中档的 嘉苑的顶级豪宅定位不符，客户的接受度也较低，如使用杜拉维特、维宝等高端卫浴品牌整体装修效果会更好， 2. 嘉苑的智能设备应用较少，也没有一般豪宅配备的新风系统、中央除尘系统，一定程度上降低了项目品质感。 8复式大户型是典型的豪宅设计手法，
6、功能齐全、空间动线合理 优点：1. 阳台回廊式设计，增加了空间流动性、趣味性。 2. 入户后可直接进入厨房，使主仆动线不会互相干扰。 3. 套房式设计，每个房间内均有卫生间，提高居住私密性及舒适度。 不足： 的层高使空间较为压抑， 一定程度上影响了居住舒适性。顶层复式 1 室, 四房两厅 427 顶层复式房型单元平面图 复式顶层花园拥有极佳的观景效果。 9点评 翠湖天地嘉苑包含了标准豪宅的设计元素，虽然其室内装修配置稍显不合理，但并没有对客户的购买决策造成明显影响。 真正优质、稀缺的高档住宅物业依然被市场所看好，翠湖天地三期的销售情况就是证明。市场暂时性的起伏并不影响高档住宅物业长期的保值增值
7、功能。上海市中心的黄金地段的稀缺性，为楼盘增加了无限的增值潜力 10金地 一岭 一湾 一未来 未未来 引领户型创新的未来 白金果岭 澳式高尔夫别墅 湾流域 近水岸双拼别墅 金地集团 2008 年在上海的三个项目，在区位上并不占优势：未未来和湾流域位于中外环，白金果岭位于外郊环。 项目周边交通及生活配套设施现阶段均较为薄弱。 为克服地段的先天劣势，金地三盘在产品塑造方面综合运用多种设计手法，大大增加了产品附加值，获得了客户的认同，取得良好的销售业绩。 11金地未未来是金地集团 2008 年在上海的扛鼎之作。 08 年 6 月 9 日首推的 297 套房源在三天内销售即达到 137 套良好业绩，并
8、使金地位列 08 年 6 月上海商品住宅销售面积榜首，一举成为市场关注的焦点。 作为一个“房型新政”后的典型 70/90 项目。一贯善于创新的金地在“未未来”中推出了三大创新建筑产品组合式 层 中院馆，1611 户中有近 80%的户数套型小于 90 平方米，房型分布在 50方米一房，80方米两房，90方米三房，150 平方米四房。 上海 金地未未来开盘时间 2008价 15307 元/ 户型面积 50方米一房， 80方米两房，90方米三房，150 平方米四房 金地未未来 引领户型创新的未来 12图 1：花园洋房 三房二厅 4 楼 建筑面积：89 未来将花园洋房中的四楼、五楼的逐渐退台，压缩进深
9、，通过一条狭长的走道完成各功能空间的串联，减少了室内交通空间的面积（见红色标示 1） ；同时，极大的面宽保证了每个户型的采光及景观面， 结合南北露台， 使得室内空间进一步的延伸，同时露台作为附送面积的手段，提高了该套型的性价比（见红色标示 2） 。 创新 1：90 以下的花园洋房 一楼洋房拥有 3 重不同院落空间，前厅后院一个不少。 13“未未来”利用凸窗、挑空、阳台、地下室、露台等不算或算一半面积的部位来增强性价比。 每个户型均有大量的计算一半面积或不计入面积的使用空间，对于消费者能产生较强的吸引力。 图 2“ 半价面积 ” 被大量运用创新 2： “半价面积”的淋漓运用 一楼洋房 80 平方
10、米地下室，层高约 ，明窗设计，外带下沉式小花园，性价比较高。 14创新 3： 奢侈手法大面宽小户型“未未来”在花园洋房的户型中，小户型做了大面宽设计，尤其在主卧和客厅中较通用模数大了 20上，以寻求差异性和品质感。 图 3：所示房型建面为 89面宽的客厅、卧室使室内采光、通风良好 15创新 4： “二层接地”提升楼层价值 花园洋房的二层在传统设计中， 通常会以附赠一个露台作为卖点。 未未来则想到了将地下室的一部分归属到二层， 并借此塑造出了二层单独入户的方式， 以提升二层的品质和价值。 16. 上海 白金果岭 开盘时间 2008价 16419 元/元/ 户型面积 210 建筑形态 联排别墅(地
11、上三层地下一层) 总建筑面积 137177 金地白金果岭位于上海市嘉定区， 嘉定区南翔芳邻路，为内庭合院别墅，占地约 顷，是一片建筑面积近 14 万平米，以澳洲风情为主题的精品别墅群落。 别墅区中央为一座约 33000 平米的高尔夫公园, 流畅的水系环四周,将建筑与景观自然分割. 金地 白金果岭 澳式高尔夫别墅 图 4. 二层单独入户房型 17容积率 层亲水平台，自然延伸入河畔，私家花园依水为伴 建筑围绕中央高尔夫半岛排布，使得景观均衡、户户观景。 白金果岭的联排别墅设计尊重固有的地貌形态，充分利用河道形成滨河景观带，组团由完善的道路交通、河岸亲水平台及水上小桥与中央的高尔夫球场有机联系， 使
12、该地块成为有机整体。在观景稍差的地方，以三重庭院设计进行了弥补。做到了景观均衡的建筑排布 景观均衡的建筑排布 18建筑尽可能延伸至水边，使建筑和景观融合一体 地下室直接连通亲水平台的设计让住户更容易亲近水景，地下室通风、明亮，采光良好 19金地湾流域 开盘时间 2008价 30000 元/平方米 户型面积 41 房型 171 ； 双拼别墅 240 250； 小高层 167；多层 82 金地湾流域 近水岸双拼别墅 金地湾流域地处浦东世博核心板块，金地湾流域的双拼别墅南向正对约 40 米宽三林港，隔河相对的是约 7万方大型生态三林公园（已建成 方） 。另外，社区内还拥有一条约 26 米宽的中汾泾，
13、环境资源丰富。 ，体量近 23 万平方米，建筑形态为双拼别墅、花园洋房、小高层的组合方式。 20湾流域实现别墅住区全地下车库，让人车彻底分流，减少了人车所占面积，从而增加了别墅区的景观绿化，使别墅花园面积增大，面积达到 110 平方米。 虽然开发商的土建成本增加，但其人性化的设计提高了产品的附加值，受到了客户欢迎，市场接受度较高。 别墅区完全人车分流 增大景观面积 别墅地下车库入口 百余平米花园 大面宽客厅，挑高约 。 另附带约 70 平方米地下室和约 30 平方米露台空间，加入双车位设计全新理念。 三层独立豪华套房，面积约 46 平方米，私密性与功能性兼具。赠送约 17 平米南北双露台。 别
14、墅 A 户型 243 6 房 4 厅 4 卫 户型舒适，附加值高 大面宽、多露台、三层套房式主卧 22点评 三个项目的区位劣势较为明显，为扬长避短，金地努力在提高产品的附加值上下功夫，观其三盘在产品塑造方面可以看出以下四个共同点。 房间一般面宽较大、房型较为舒适。 附赠面积较多，同时为处理由此带来的建筑空间较为零散的问题，建筑立面均采用较为灵活的现代风格。 建筑类型基本采取高层加组合，或高层加花园洋房组合形式。 由于产品附加值较高加之较低的总价，因此三盘的销售状况良好，去化速度较快。 23上海 万科金色里程 英式联排别墅 别墅 24英式联排别墅 上海 万科金色里程 万科金色里程置身浦东中环内，地处自然氛围浓厚的三林板块中心区域，是距离 2010 盛会最近的核心生活居住区。东临浦三路、南到高青公路、西至盛苑路、北至高雅绿化带。依托“三桥（南浦大桥、卢浦大桥、徐浦大桥）四轨（轨道 6 好线、以及在建的轨道 7、8、9、11 号线）四隧（打浦路隧道、以及在建的
