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1、1土地管理与招商引资一、了解土地管理的主要环节与要求主要环节：土地利用规划农用地转用与集体土地征收与征用国有用地供应土地使用权登记（一）土地利用总体规划（一）土地利用总体规划1、概念、概念：土地利用总规划：一是各级人民政府为贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展在一定时间内对土地的需求和地区的自然、社会经济条件而编制的在部门间分配土地资源，合理调整土地利用结构和布局的战略构想和设计方案2、重点、重点（1）规划实行用途管制：规划将土地用途分为建设用地、农用地和未利用地；基本农田保护规划是土地利用总体规划确定的农用地范围内的专规划。规划按层次分国家、省（市） 、县、乡级四个层级规划，每
2、个层级重点不同。（2）土地利用总体规划与城市规划关系：城市规划中有关城镇体系的布局、城市用地规模、用地选择、城市区域的土地利用和各建设项目的占地指标，应当和土地利用总体规划相协调。同时，土地利用总体也应当考虑城市的发展和建设的要求，两个规划是相互衔接的。（3）土地利用总体规划和用地计划的关系：土地利用总体规划是土地利用计划的综合，是计划的依据；土地利用计划是实施土地利用规划的行政手段，先有规划、后有计划。土地规划、计划都是土地管理的一项重要内容。（二）农用地转用与集体土地征收（二）农用地转用与集体土地征收1、农用地转用、农用地转用（1）概念）概念农用地：是指直接用于农业生产的土地，如：耕地、园
3、地、林地、2农村道路、养殖水面、农田水利、田坎及晒谷场等。农用地转用：是指将土地利用现状调查确定的农用地，按照土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限报后，转变为建设用地的行为。（2）重点）重点国务院审批权限： a、省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；国务院批准的建设农用地转用的审批权限： 项目占用土地、涉及农用地转为建设用地的。b、城市土地利用总体规划由国务院批准，为实施该规划将农用地转为建设用地的。除国务院审批权限以外的省级人民政府审批 建设占用土地，涉及农用地权限 转为建设用地的由省、自治区、直辖市政府批准2、集体土地征收、集体土地征收（1）概念：）概
4、念：集体土地是指农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的之外的土地，包括乡村和村民组所有的土地、农民的宅基地、自留山、自留地、农民承包的除规定为国家所有的耕地、草地等。集体土地征收国家为社会公共利益需要，依法定程序将农民集体所有土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地农民集体和个人合3理补偿和妥善安置的行为。是国家行为，有强制性。特征是集体土地所有权改变为国有土地所有权。注重区分征收入与征用的概念（征用国家为了公共利益需要，而强制性使用农民的私有财产，国家给予补偿的行为，特征是使用的改变，一旦紧急情况结束，被征用的财产应当返还原权利人。 ）（2）重点）重点基本农田国务院审批 基本农田以外的
5、耕地超过 35 公顷的征收审批权 其它土地超过 70 公顷的基本农田以外耕地 35公顷以内的省级人民政府审批 其它土地 70 公顷以内的3、农用地转为集体土地征收报批方式、农用地转为集体土地征收报批方式根据土地管理法规定：凡经国务院批准农用地转用的，同时办理征收审批手续，不再另行办理征收审批；经省级人民政府在征收批准权限内批准农用地转用的，同时办理征收审批手续，不再另行办理征收审批。批次用地报批 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施土地利用总体规划而将农用地转为建设用地的，由县级人民征收的报批方式 政府按土地利用年度计划分批次报有权机关批准。分批次报批建设用地可以含 1 个或多个
6、建设项目，也可无具体建设项目；可以集体连片，也可分为若干块单独选址项目报批：在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集体建设用地区以外选址建设的下列建设项目用4地属于单独选址建设项目，如道路：管线工程等基础设施项目用地。即使项目用地有小部分在城市和村庄、集镇建设用地区内的，都要以整体行为单独选址建设项目报批。4、集体土地征收程序、集体土地征收程序告知征收情况（开展调查）告知听证权利（5 个工作日）征收方案报批（按审批权限报省级以上人民政府） 发布征收土地公告（征收批文下达 10 个工作日内）征收补偿登记（征地公告发布 45 日内）发布征地安置方案公告（当事人要求听证的 10 个工作日内）征收补偿安
7、置争议的协调解决（协商不成的由有批准权的人民政府协调或依法裁决）5、征收补偿：、征收补偿：主要包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补助费。（三）国有建设用地供应（三）国有建设用地供应1、土地划拨、土地划拨（1）概念）概念土地划拨：经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。（2）重点）重点范围：符合划拨供地目录 ，廉租房、经济适用房。程序：项目立项规划选址划拨使用权审批（符合国家供地目录）办理划拨土地使用权证建设用地许可证2、土地出让、土地出让（1）概念）概念土地出让是指国家将国有土地使用权在一定年
8、限内，出让给土地5使用者，由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。出让年限：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合用地 50 年。（2）重点范围：工业用地、经营性用地程序：土地出让的程序：按照国土资源部国有土地建设用地使用权招拍挂规定 （2007）39 号令，无论工业用地、经营性用地实行招拍挂供地。土地使用者申请存量已供应土地，由原土地使用者向国土部门提出供地申请。新征地由当地政府征地部门（或储备集团）向国土部门提出经营性用地 供地申请。国土部门受理后给同级规划部门去函。规划部门根据城市控制性详规发出土地招拍挂
9、出让公告函。国土部门按规定测算土地成本、出让金后，确定土地出让 挂牌价进入招拍挂程序。公告须知中要注明土地出让面积、规模和住宅、商业用途等。由工业园区管委会（纪要）根据项目可研，以项目名义办理项目立项、准入、土地预审、规划公告函。以园区管委会（纪要）以项目名义向当地国土部6门申请土地招拍挂出让。工业用地 国土部门按规定测算土地成本、土地出让后确定挂牌价（按规定，工业用地出让价不得低于国家确定的最低价标准。工业用地公告出让时公告须知除了注入土地出让面积规模外，还须注明项目行业分类、投资产度、产业强度等强制性指标。土地招拍挂出让程序：国土部门受理在当地主要媒体和中国土地市场网上公告 20 天（根据
10、报名多少确定招拍挂出让方式）报名截止后 10 天内确定受让方国土部门发成交确认书国土部门草签出让合同缴清土地出让成交价后领取正式合同办理土地使用权证（四）土地使用权登记1、概念：土地使用权登记以出让方式或划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。2、重点：颁发证书的条件：1、经依法批准供应的土地；2、缴清取得土地相关费税。具体要求是：权属合法，界址清楚，面积准确。二、关于招商引资中应注重的几个问题（一）坚持国有土地供应的原则（一）坚持国有土地供应的原则征用农民集体土地应有征收批文，且按集体土
11、地征收程序，实施农民的安置补偿。（二）坚持工业项目用地预审原则（二）坚持工业项目用地预审原则7国土资源部颁发了关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知 （国土资发200824 号） ，对工业项目用地投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地比重、绿地率等土地利用控制性指标作出了要求，工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：1、工业项目投资强度控制指标（附表 1） （投资强度：指项目用地范围内单位面积固定资产投资额）2、容积率控制指标（附表 2） （容积率：指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值）3、工业项目建筑系数应不低于 30%。 （建筑系数：指项目用地范围内各种
12、建筑物。用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例）4、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的 7%。严禁工业项目用地范围内建成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。5、工业企业内部一般不得安排绿地，但因生产工业的特殊要求，需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过 20%。（三）坚持工业用地最低价和土地出让（三）坚持工业用地最低价和土地出让“收支两条线收支两条线”原则原则国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知要求：工业用地必须招拍挂出让；工业用地成交底价和出让底价均不得低于土地所在土地等别相对应的最低价标准（
13、附表 3） 。对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在土地等别相对应最低价标准的 60%执行。其中对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格时，可按不低于所在地土地等别相对应最低标准的 30%执8行。对实行这类地价政策的工业项目用地，由省级国土资源管理部门报部备案。根据重庆市人民政府办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知 （渝办发200774 号） 。从 2007 年 1 月 1 日起，新公示
14、和批准出让的土地，其土地出让收入纳入政府基金预算，全额缴入国库，土地出让收入由财政部门管理，国土房管部门负责具体征收，实行彻底的“收支两条线” 。（四）坚持土地（四）坚持土地“三通一平三通一平”熟地出让的原则熟地出让的原则根据国土资源部 36 号明电规定（附件 4）：实行建设用地使用权“净地”出让，出让前应处理好土地的产权，补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。（五）招商引资时的建议（五）招商引资时的建议1、项目招商时要注意与当地国土部门联系，特别要注意引资项目使用的土地，土地性质是什么？是否符合土地利用总体规划和城市规划？是否占用基本农田？2、由
15、于国家规定经营性和工业用地都要以招拍挂出让方式确定受让人。因此在招商协议签订时要注意协议的内容不要与国家的政策相违背。3、在坚持土地招拍挂、工业用地最低价和土地成交价收支两条线政策的前提下，按照重庆市人民政府办公厅关于国有土地出让收益管理有关问题的通知 （2003205 号）文的规定，充分利用工业园区工业项目土地出让金返还园区政策，搞好园区的基础设施建设，增强园区吸引力，吸引更多的有实力的实业落户园区。4、搞好特色园区产业定位项目准入条件审查。因为土地供应后，按出让年限 50 年，要收回已出让的土地使用权，除了土地使用者自愿申请外，根据土地管理法第五十八条规定，只有为公共利益需要；实施9城市规划；土地使用合同约定期限届满，单位撤销迁移和公路、铁路、机场、矿场等核准报废的五种情形，且国家要对原土地使用者给予适当补偿，因此，收回土地的成本较高。
