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1、合合肥市公安局特警基地物业管理服务需求及条件肥市公安局特警基地物业管理服务需求及条件一、一、特警基地特警基地基本情况基本情况（一）物业管理地点：包河工业园内（二）物业概况：总建筑面积约 22388 平方米,总占地面积 114000 平方米。（三）主要设施设备系统情况：1、电梯 1 部；2、冷暖系统：中央空调、单机空调制冷（暖）设备系统；3、消防和安保监控系统：配备水泵系统、管网系统、喷淋系统、监控系统、枪支弹药管理系统等。4、强电系统：高低压配电房 1 间；5、给排水系统：供水系统由市政供水网接入；6、弱电系统：电话、光纤、有线 TV、楼宇监控及各类会议室、场馆、库房智能化管理系统等；7、环境
2、绿化：约 3000 平方米；8、卫生间、浴室：男女卫生间共 25 个，其中蹲位 130 个，浴室 7 间；9、锅炉设备系统 1 套；10、食堂设备系统 1 套；11、洗衣房 2 间；12、露天洗车场 1 个。（以上所提供的主要设施设备情况相关数据以现场实际情况为准。 ）（五）办公楼室外环境1、四周铁制围栏；2、景观照明、公用路灯等；3、停车场、基地内设的交通干道；4、室外其他。（六）各训练场馆（地）：1、游泳池；2、射击馆；3、拓展训练场；4、技战术训练馆；5、体能训练馆；6、足球场、篮球场、障碍场、攀登楼等室外训练场。二、项目需求二、项目需求合肥市公安局特警基地物业管理项目主要由保洁、会议、
3、接待、保安、各类设施设备和公共场所的运行、管理和维护、维修，绿化养护工作、给排水系统维护、厨师、锅炉工、食堂勤杂工、电工、木工、瓦工、零星维修等项目组成。具体说明如下：（一）人员数量及素质要求1、人员数量要求本项目须确保项目经理 1 人，保洁人员若干人；安保人员若干人；图书阅览室管理员若干人，电教室管理员若干人；会议服务及接待人员 3 人；厨师 6人（其中白案 1 人，二级厨师 1 人，三级厨师 2 人，案板 1 人，炉台 1 人） ，食堂勤杂及保洁 10 人，锅炉工若干人，洗车工若干人，洗衣房若干人，水电维修工、空调维修工及其他各类设备运行维护等各专业人员共 4 人；绿化养护人员 1 人。人
4、员总数原则不得低于 50 人（已明确指定的岗位人数物业公司不得擅自减少） 。2、人员素质要求（1）项目经理。派驻的项目经理（须大专以上文化程度）要有担任 3 年以上综合大楼物业管理经历。（2）普通工作人员。政治素质好无犯罪记录，体貌端庄、身体健康、外貌无明显缺陷。安保人员年龄一般不超过 45 周岁，男性，身高不低于 170CM；卫生保洁人员和勤杂人员年龄一般男性不超过 50 岁，女性不超过 45 岁；会议服务及接待人员均为女性，年龄一般不超过 30 岁,身高不低于160CM；厨师、锅炉工、水电维修工、空调维修工及其他专业技术人员必须持有与之工作相匹配的相关行业颁布的资格证书。（二）保洁1、总体
5、保洁要求院落内部所有区域的每日卫生清洁工作和门前三包范围内与卫生清洁工作相关的其他工作（如扫雪等） 。负责突发性公共卫生事件的处理。负责楼内地面卫生、游泳池、水箱（池）的清洗消毒、排水管道和化粪池的清掏以及及时收集清运垃圾。2、具体保洁要求会议室及各类公共场所：室内玻璃（含窗户内玻璃、隔断、橱门、壁镜） 、窗台、线条、办公桌、椅、沙发、茶几、各类橱柜、水瓶、茶具（茶杯、茶叶桶、茶盘） 、电话机、烟缸等每天应立体保洁，必要时清洗；废纸蒌、茶叶等每天清倒；楼道及大厅：楼宇内所有通道的地、墙、柱、扶手等无灰尘、无污渍、无杂物；需打蜡的地面每月定时打蜡、抛光；垃圾随时清理，各层和通道的防火门、电梯门、
6、消防栓、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施保持清洁；卫生间：每日早、中、晚对卫生间清洁 3 次，保证清洁无异味。清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、更换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液；喷洒空气清新剂，小便函器内放置香球等；电梯：保持电梯轿厢清洁，每天更换 1 次地毯，必要时增加更换次数；每日夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗；建筑外立面：建筑物、构筑物（含幕墙、窗户）外立面底层有明显污迹时，应当及时清洗；室外道路（含
7、地上停车场）：每天对停车场、道路及两侧人行道随时清扫，白天专人不间断循环保洁；根据季节和需要确定路面洒水和冲洗；路灯、草坪灯泛光灯应每日保洁；环卫设施：垃圾桶、果皮箱每天清运 1 次；外表干净；每周清洗 1 次，清洗工作在夜间集中在指定场所进行；排水沟、地下管井随时清理，确保随时畅通；化粪池：在确保出入口通畅的情况下每年清理 2 次，每周巡查 1 次；绿化带清洁保洁：专人负责保洁、清洁，仔细清扫绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾、拾捡烟头、棉签等小杂物；标识、宣传牌：每天擦拭 1 次。3、卫生清洁用品应使用环保、质量可靠、公众认可的优质名牌产品（由投标人在投标文件中确定） 。（三）会
8、议服务1、总体会议服务要求负责业主方通知的有关会议和接待的各项服务工作。2、具体要求（1）根据业主方方通知的会议及来宾的数量、层次，活动的日期、时间及活动形式，拟定详细的会务服务方案供业主选定；（2）根据业主方所确认的实施方案，做好会议所需要各类物品的准备，同时做好品种数量的预算；（3）对所有准备工作进行最后检查，发现问题及时纠正；（4）按拟定方案做好服务；（5）按单查验必需品，并做好剩量登记、物品整理，为下一次接待做好准备；（6）做好会务和接待服务。（四）保安服务1、总体要求物业管理区域内实行 24 小时监控、巡更执勤工作；工作时间段内来访人员、车辆及时询问、登记、核实，并做好有关信件、报刊
9、、杂志的收发工作。2、具体要求安保监控、消防监控实行 24 小时值班巡逻制，确保办公大楼内无火灾、无刑事事故、无安全隐患发生。有应急处理计划和措施，如有事故发生，做到能够及时报警、保护现场，防止事态进一步恶化，事件处理及时率 100%；负责办公大楼院落内和车库内车辆停放秩序及交通秩序；负责报刊、邮件和信函的收发、出门物品的检查；负责传达室的接待、问讯工作；做好紧急突发事件的应急处理工作。（五）设施设备的运行、管理和维护、维修1、总体要求负责给排水、强弱电、电梯、空调、电脑、消防、监控、锅炉、厨具、游泳池、各训练场馆（所）等所有系统的设施设备的正常运行、管理和维护、维修；负责能耗控制；负责对高、
10、低压配电房、锅炉房 24 小时值班和巡视；负责相关设施设备的检修、维保、年检等工作。电梯、空调、消防、安监等设施采取三方共管方式（采购人、专业维保公司、投标人） ，投标人参与协议的签订，做好第三方监督管理工作，承担连带责任。以上设备如发现故障应及时与专业维保公司沟通、协调、联系，尽快排除故障。消防、空调、电梯应由有维护资质的专业公司养护、维修，投标报价文件中对此应商业主同意。2、具体要求（1）给排水系统水箱(消防池)半年清毒 1 次，水质每三个月化验 1 次，冬季水箱有可靠的防冰措施；游泳池过滤器每半月的清洗和池水的更换；保持泵房清洁卫生，三个月清洗 1 次泵房，每 2 小时巡查泵房 1 次，
11、不经常启动的水泵每月要启动 1 次，每年对水泵机组清洁保养 1 次；每日填写水泵运行记录，建档备查；每半年对给排水管进行 1 次全面检查维修；专业人员每天巡视，出现问题随时处理；楼顶落水口保持完好，每年全面更换 1 次。（2）供配电系统建立和完善有关规章制度（如电器运用操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护检查制度、安全保卫交接班制度等） ；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面；每日监察供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理。每年委托专业单位对供配电相关系统进行测试，对其外部进行清洁
12、、保养；每年需检测主要电器设备、高压操作工具的绝缘程度；每年检测 2 次供配电房内消防器材；潮湿天气要设法保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测 1 次有无动物侵入配电房；每日填写运行记录，建档备案。（3）弱电系统操作人员应受过专业培训，持证上岗，对异常情况能够识别；有切实可行的维修保养计划，维护保养及时，使系统处于最佳工作状态；有日常维护记录、季检记录及报告、年检记录及报告；建立相关的作业指导规定。（4）避雷接地系统每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；大雨过后也要及时对系统检查。（5）电梯运行与管理安装、维修、保养等人员均应持有特种行业操作证上岗；建立健全电梯管理制度；安全设施
13、完好、齐全、通风、照明等附属设施完好；电梯及其安全设施在间隔不超过半个月的时间内，进行 1 次清洁、润滑、调整和测试；综合检查、维保时间不能超过 8 小时（尽量利用节假日进行） ；保持电梯机房清洁，经常清扫地面和控制柜、主机表面，每年检查 2 次电梯井底，清除垃圾；按照国家有关规定组织并实施电梯年检。（6）空调系统及其配套设施物业公司承担空调系统及其配套设施的操作和维护，主机房及主机每周清洁 1 次，同时根据运行情况，要对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护；每年清洁 1 次出风机，每年检查 2 次主机房消防设备，控制柜内线路每年吸尘 2 次；空调运行时每日填写运行记录，建档备案。（7）消
14、防系统健全消防组织，建立消防责任制，严格贯彻执行消防法规；指定专人维护、管理消防器材、设施设备，每月巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防外阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，保证设备 24 小时正常运转；每天检测 1 次喷淋管网水压，每年模拟火灾操作 1 次；消防监控室保持清洁，及时打扫，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备案。（8）锅炉运行与管理使用、维修、保养等人员均应持有特种行业操作证上岗；建立和完善有关规章制度（如锅炉运用操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护检查制度、安全保卫交接班制度等） ；值班人员具备锅炉运行知识和技能，具备上岗资格，持有
15、上岗证书；保持锅炉房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭锅炉表面；每日监察锅炉系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；每年委托专业单位对锅炉及相关系统进行测试，对其外部进行清洁、保养；每日填写运行记录，建档备案；按照国家有关规定组织并实施锅炉年检。（六）绿化养护工作环境绿化， （含基地室外绿化及办公楼内盆景植物更换）应由有维护资质的专业公司养护，办公楼内的绿色植物采用“租摆”或“自购”形式，由物业公司提出摆放方案，经业主方同意后实施，物业公司对绿化的日常养护工作进行监管。楼宇内摆绿费用由物业公司承担。（七）图书阅览室和电教室的管理负责图书阅览室的卫生打扫、图书的借（还）登记和整理归类；负
16、责电教室的卫生打扫、电脑的日常维护、维修，以及使用电脑人员的登记管理；图书阅览室和电教室管理人员需实行 24 小时值班。三、其他（一）制定物业管理的各种规章制度，监督贯彻执行；（二）完善档案、图纸、维修记录等技术资料的管理工作；（三）制定管理岗位责任目标，完善各专业管理制度，加强技术培训；（四）定期向业主征询服务意见，并做好记录；（五）定期向业主调查对服务质量的满意程度，并做好记录，进行分析；（六）定期对质量目标完成情况进行统计，并做好记录；（七）对每日工作进行计划安排，并认真填写工作日志；（八）所有服务人员均应持有健康证，并统一着装。物业管理服务费用投标报价范围物业管理服务费用投标报价范围投标报价包括人员工资福利、办公费用、化粪池清淤费用、卫生保洁易耗品及工具、垃圾清运、垃圾处理费、公共设施（水、电、气、管网易损件更换）运行维护费、绿化养护费用、管理费用、税金等。（一）人员工资福利：指国家相关规定支付给员工的薪酬及缴纳相关保险费用，以及支付给员工超时工作或节假日加班费；（二）办公费：指在合肥市公安局特警基地物业管理工作中必须使用的办公消耗用品、质量记录表格、宣传费；（三）公共设施设备
