浅议我国城市土地价格的评估

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1、中国物价 200909浅议我国城市土地价格的评估 殷琳摘 要：我国城市土地价格是建设用地使用权价格，包括出让的建设用地使用权价格和划拨的建设用地使用 权价格。本文通过对决定和影响我国城市土地价格主要因素，即土地用途、建设用地使用权性质、宗地内外开发程 度及土地市场状况等方面的分析，指出在我国有限期的土地使用制度下，城市出让的建设用地使用权价格应计提 折旧。 影响土地价格的外在因素共同作用构成了土地的市场状况，进行城市土地价格评估时，必须将土地的市场 状况“静止”于估价期日。关键词：城市土地价格 土地用途 建设用地 折旧一、 城市土地价格的内涵土地能向人类永续提供产品和服务， 即在一 定的劳动条

2、件下土地能产生纯收益， 即地租。 购 买土地， 实际上是购买一定时期的土地收益。 因 此， 土地价格是为购买获得土地预期收益的权利 而支付的代价， 即地租的资本化。 土地价格的高 低取决于可以获得的预期土地收益高低。土地的位置固定性， 决定了土地市场不同于 一般商品市场的是， 在土地市场上只发生产权转 移， 而不发生交易实体的转移。 土地买卖实质上 是一种财产权利的买卖， 人们购买土地是购买获 得土地收益的权利。 土地权利是一个权利束， 包 括土地所有权、 建设用地使用权、 宅基地使用权、 土地承包经营权、 地役权、 土地租赁权和土地抵 押权等。 按照我国 宪法 和 土地管理法 及 其他有关法

3、律法规规定， 城市土地属于国家所有， 国家出让给用地单位或个人的不是土地的所有权， 土地使用者之间转让的也不是土地的所有权。 我 国实行土地使用权与所有权分离的原则， 只有建 设用地使用权才能成为商品进入流通领域， 即土 地市场交易的产权是各种不同权利组合的建设用 地使用权， 而非所有权。 因此， 城市土地价格是 作为让渡建设用地使用权的价格。二、 决定土地价格的土地自身因素土地自身状况的好坏， 直接关系到其价格高 低， 是不同土地之间价值高低差异的基 本 原 因 。 所谓土地自身因素 ， 是指构成房地产土 地 实 物 、 权益和区位状况的因素。 因此， 土地的自身因素 又可分为实物因素、 权

4、益因素和区位因素， 区位 原本是房地产的外在因素， 因土地不可移动而内 在化， 成为土地的重要组成部分。 所以说这里的 “自身因素” 是广义的。 土地的实物因素包括： 面 积大小、 形状、 地形、 地势、 地质条件、 宗地内土 地开发的程度等。 土地的权益因素包括： 建设用地 使用权性质、 建设用地使用权年限、 城市规划限 制条件 （如用途、 容积率等） 等。 土地的区位因 素包括： 位置、 交通、 周围环境和景观、 宗地外 的配套设施 （包括基础设施和公共服务实施） 等。 上述各种因素中， 每一个因素的变化都会影 响到土地的价格 。 在我国城市土地使用 制 度 下 ， 决定土地价格的主要的自

5、身因素是土地用途、 建 设用地使用权性质和宗地内外的开发程度。1. 土地用途世界上几乎所有国家和地区对土地利用都有或 多或少的限制。 我国城市规划对土地用途、 容积 率、 建筑密度、 建筑高度等进行规定。 就规定用途43房地产市场与价格中国物价 200909来看， 商业、 办公、 居住、 工业等不同用途对土地 条件的要求不同； 反过来， 在土地条件一定的情况 下， 规定用途对地价有着很大的影响。 一般商品是 人类劳动的产物， 价格必然含有生产成本因素， 其 价格是 “劳动价值” 的货币表现， 围绕着 “劳动价 值” 而上下波动。 而土地本质不是劳动创造的， 是 自然资源 （当然经过人类劳动开发

6、利用的土地， 已 经不是单纯的土地资源， 而是土地资本）， 土地价 格不一定含有生产成本因素， 其本质不是 “劳动价 值” 的货币表现， 是土地收益的资本化, 它主要由 土地收益决定。 土地用途不同, 土地收益也不同, 其地价自然存在差异。 我国城镇基准地价， 就是按 照不同用途给出的。 通常情况下, 工业用地收益小 于住宅用地收益小于商业用地收益。 因此， 同一级 别的土地， 商业用地价格高于住宅用地价格高于工 业用地价格。 规定用途对地价的影响在城市郊区表 现得特别明显： 在城市发展已使郊区某些农用地很 适合于转变为城市建设用地的情况下， 如果政府规 定只能维持现有的农业用途， 则地价必然

7、较低， 而 如果一旦允许改变用途， 则地价会大幅度上涨。2. 建设用地使用权性质我国城市国有土地供给方式主要有两种形式， 即有偿出让和行政划拨。 出让的建设用地使用权是 一种内容较充分、 相对独立的权利。 它从土地所有 权中分离出来， 但其内涵又不等同于土地所有权中 的使用权权能。 出让的建设用地使用权包含占有、 使用、 收益和处分权能。 对于划拨土地， 国家通过 补充性的规定， 给予使用者有限的处分权， 使划拨 土地使用者具有占有、 使用、 收益和有限的处分权， 成为一种残缺的产权。 根据我国的法律法规规定， 出让的建设用地使用权和部分划拨的建设用地使用 权 （符合一定条件并经有批准权限的有

8、关部门批准 的） 可以进入土地市场规范运作。 因而， 我国的城 市土地价格是建设用地使用权价格， 包括出让的建 设用地使用权价格和划拨的建设用地使用权价格。划拨的建设用地使用权与出让的建设用地使 用权相比， 从取得成本上来看， 划拨的建设用地 使用者未向国家 （土地所有者） 缴纳土地使用权 出让金。 因而， 两种建设用地使用权的权益也不 同。 我国现行的土地管理法律、 法规的规定， 出 让的建设用地使用权可以依法转让、 出租、 抵押 或者用于其它经营活动， 同时这种交易均不需要再 另行征得土地所有人的同意； 划拨的建设用地使用 权也可以依法转让、 出租、 抵押， 但与出让的建设 用地使用权相比

9、， 国家对划拨的建设用地使用权进 入二、 三级市场有严格的限制， 而且禁止利用划拨 土地进行经营活动。 综上所述， 从成本构成上看， 出让的建设用地使用权价格和划拨的建设用地使 用权价格之间的关系为： 出让的建设用地使用权 价格=划拨的建设用地使用权价格+建设用地使用 权出让金。 从权益上来看， 出让的建设用地使用 权价格应高于划拨的建设用地使用权价格。应当说明的是， 在我国城市土地有偿有限期的 使用制度下， 对于出让的建设用地使用权， 土地的 剩余使用年期是影响土地价格的主要因素。 一般的 商品寿命有限， 其价值通常随着时间的流逝而降 低， 因此有折旧。 从土地的自然属性来看， 土地具 有永

10、续利用性， 所以土地无需折旧。 但在我国有限 期的建设用地使用权制度下， 建设用地使用权的剩 余使用期限随着时间的流逝越来越短， 最终会被国 家无偿收回， 所以， 建设用地使用权者必须在使用 期限内将对土地的所有投资收回， 即建设用地使用 权价格应计提折旧。 我国出让的建设用地使用权价 格是一种有限年期的建设用地使用权价格。 在土地 估价的成本法中， 对土地价格进行的剩余使用年期 修正， 其实质就是考虑建设用地使用权的折旧。3. 宗地内外的开发程度宗地内的开发程度是指宗地界址线内基础设施完 备程度和场地平整程度， 即通常所说的 “三通一平”、 “五通一平”、 “七通一平” 等。 显然 “七通一

11、平” 的 土地价格要高于 “五通一平” 的土地价格， “五通一 平” 的土地价格要高于 “三通一平” 的土地价格。宗地外的开发程度是指宗地界址线外道路 、供水、 排水 （雨水、 污水）、 供电、 供气、 供热、44房地产市场与价格中国物价 200909通讯、 有线电视等设施的完备程度。 宗地外的开 发程度关系到土地使用者的经济收益和生活便捷 等， 从而导致土地的价格差异。三、 影响土地价格的外在因素影响土地价格的外在因素可分为人口因素、 制 度政策因素、 经济因素、 社会因素、 国际因素、 心 理因素和其他因素。 这些因素中的许多因素并不是 完全独立的， 它们之间相互作用、 相互影响并共同 影

12、响着土地的价格， 这些因素共同作用就构成了土 地的市场状况。 影响土地价格的因素是不断变化 的， 也就是说土地市场是不断变化的， 从而土地价 格和价值也是不断变化的， 即同一宗地在不同的土 地市场状况下具有不同的土地价格和价值。 因此， 在土地价格评估时， 必须把估价对象土地置于土地 市场的某一时点进行估价， 这一时点就是估价时 点， 也称估价期日。 估价时点既不是委托人也不是 估价师可以随意假定的， 必须根据估价目的来确 定。 不论是何种估价目的， 评估估价对象价值所依 据的市场状况始终是估价时点的状况。 所谓的土地市场状况不同， 实质就是影响土地价格的外在因素 发生变化。 在进行土地估价时

13、必须将影响土地价格 的外在因素 “静止” 于估价时点。综上所述， 决定和影响土地价格形成的因素很 多， 每个因素的作用不同。 因而， 必须综合、 全面 地分析、 比较、 权衡决定和影响土地价格的各种因 素。 同时应该注意到， 这些因素或其变化， 引起土 地价格变动的程度是不尽相同的： 有的因素或其变 化所导致的土地价格的升降幅度较大， 有的因素或 者其变化所导致的土地价格的升降幅度较小。 因此， 一定要抓住主要因素。 在我国城市土地价格评估时， 地价定义必须从土地用途、 建设用地使用权性质、 宗地内外的开发程度和估价期日四个方面来说明。参考文献：唐焱，我国城市土地价格的特点及其研究趋势探析，南

14、京农 业大学学报 (社会科学版)，2005.3。李明月、 马程琳，我国土地价格体系的产权透视，价格理论 与实践，2007.4。王卫国，中国土地权利研究，中国政法大学出版社,1997。（作者单位：西安财经学院）责任编辑：田小秋!（上接第 25 页） 企业把产品销路不畅、 价格下跌、 效益下滑等都归结于 “市场疲软”， 坐等 “复苏”， 这是完全错误的 。 产品生命周期理论告 诉 我 们 ， 在市场经济条件下， 产品处于哪一个生命周期阶 段， 就应采取相应的定价策略。 成长期的产品由 于具有独特性和专有技术， 在市场上有比较优势， 因此可以采用高价策略； 成熟期的产品由于市场 饱和、 竞争激烈，

15、只能采取低价策略。 按照这一 理论， 对于企业而言， 在全球金融危机和基础生 产要素价格上升的双重压力下， 应实施 “瘦身战 略”， 收缩多元化板块中那些不赚钱、 且不具前景 的业务板块， 把企业资源集中于最有竞争力的业 务， 制定和实施技术追赶战略， 通过开发具有核 心竞争力的新产品， 创造出新的市场和需求， 从 根本上扭转在国际市场上缺乏定价话语权的被动 局面。 对于物价部门而言， 应出台一些促进产业、 产品结构优化升级的支持性价格政策， 尤其要细 化现行的价格政策， 对重点企业处在成长期、 具 有核心竞争力的产品， 给予水、 电、 气、 热等优 惠价格政策。 如， 秦川机床工具集团生产的常规 机床已处于成熟期， 市场需求趋于饱和， 受金融 危机影响订单下降很大， 而处于成长期的高端数 控磨床由于占据了市场垄断地位， 具有定价话语 权， 受金融危机影响不大。 根据这一情况， 该集 团不断优化产品结构， 加大高档数控机床和风电 设备配件等新产品研发投入， 收缩已经供大