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1、 市场比较法应用练习题市场比较法应用练习题一、选择题一、选择题1 1、市场法的理论依据是、市场法的理论依据是( ( B B ) )A A、适合原理、适合原理 B B、 替代原理替代原理 C C、最高最佳使用原则、最高最佳使用原则 D D、均衡原理、均衡原理2 2、比准价格是一种（、比准价格是一种（ A A ）A A、公平市价、公平市价 B B、评估价格、评估价格 C C、市场价格、市场价格 D D、理论价格、理论价格3 3、 市场比较法中的交易情况修正是对市场比较法中的交易情况修正是对( ( B B ) )价格价格本身是本身是否正常的修正否正常的修正. .A A、交易实例、交易实例 B B、可
2、比实例、可比实例 C C、 估价对象估价对象 D D、标准化实例、标准化实例4 4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A A ）调整。）调整。 A A、权益状况、权益状况 B B、区位状况、区位状况C C、实物状况、实物状况 D D、年限状况、年限状况5 5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低、判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%6%，则交易情况修，则交易情况修正系数为（正系数为（ D D ） 。A A、0.0600.060 B B、0.9400.940 C C、1.0601.060 D D、1.0641.0646 6、某可比实例的成交价格为、
3、某可比实例的成交价格为 24002400 元元/m/m2 2，建筑面积，建筑面积 100m100m2 2，首期，首期付款付款 1212 万元，其余半年后支付万元，其余半年后支付 8 8 万元，万元，1 1 年后支付年后支付 4 4 万元。已知万元。已知年利率为年利率为 10%10%，则该可比实例的实际价格为（，则该可比实例的实际价格为（ B B ）元）元/m/m2 2。A A、2290.912290.91 B B、2326.412326.41 C C、2344.162344.16 D D、2308.662308.667 7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为、按直接比较判定某可比
4、实例价格的区域因素修正系数为0 09898，则其依据为，则其依据为( ( D D ) )。A A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为响幅度为 2 2B B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为响幅度为 2 2C C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为响幅度为 2.042.04D D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影、可比实例的区域因素优于估
5、价对象的区域因素，对价格的影响幅度为响幅度为 2.042.048 8、下列（、下列（ C C ）情况会导致房地产价格偏高。）情况会导致房地产价格偏高。A A、卖方不了解行情、卖方不了解行情 B B、政府协议出让、政府协议出让C C、购买相邻地产、购买相邻地产 D D、设立抵押的房地产、设立抵押的房地产9 9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（比准价格往往比实际正常价格（ A A ）A A、高、高 B B、低、低 C C、相等、相等 D D、无法确定、无法确定1010、在一些城市中，距离重点中、小
6、学近的区域内的居住地价通、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（常比较高，其原因主要在于（ D D ）A A、繁华程度高、繁华程度高 B B、集聚规模大、集聚规模大C C、交通条件好、交通条件好 D D、公共配套设施状况好、公共配套设施状况好1111、市场比较法的间接比较法是以（、市场比较法的间接比较法是以（ B B ）为基准，把交易）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。格。A A、标准宗地、标准宗地 B B、待估宗地、待估宗地C C、类似宗地、类似宗地 D D
7、、比较宗地、比较宗地1212、若选择的比较交易案例成交地价为、若选择的比较交易案例成交地价为 580580 元元/ /平方米，对应土平方米，对应土地使用权年期为地使用权年期为 2525 年，而待估宗地的出让年期为年，而待估宗地的出让年期为 3737 年，土地还年，土地还原率取原率取 7%7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为（，则待估宗地经过年期修正后的价格为（ D D ）元）元/ /平方米。平方米。A A、515.3515.3 B B、532.6532.6 C C、635.4635.4 D D、652.8652.8以下为多选以下为多选 1313、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有
8、（、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（ BCBC ）A A、宗地的面积与土地利用效果无关、宗地的面积与土地利用效果无关B B、宗地的形状影响其利用效果、宗地的形状影响其利用效果C C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律D D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。其他区域的地块价格。1414、区位状况比较修正的内容包括（、区位状况比较修正的内容包括（ ABEABE ）修正。）修正。A A、繁华程度、繁华程度 B B、临街状况、临街
9、状况 C C、容积率、容积率 D D、使用年限、使用年限 E E、周围环境、周围环境1515、 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ABDABD ） 。 A A、使用性质相同、使用性质相同 B B、地点相近、地点相近C C、价格相同、价格相同 D D、交易日期与估价时点相近、交易日期与估价时点相近1616、类似房地产是指在（、类似房地产是指在（ ABDABD ）等方面，与估价对象房地）等方面，与估价对象房地产相同或类似。产相同或类似。A A、用途、用途 B B、所处区域、所处区域 C C、使用年限、使用年限 D D、建筑结构、建筑结构1
10、717、为评估某宗房地产、为评估某宗房地产 20022002 年年 1010 月月 1313 日的价格，选取了可比日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为实例甲，其成交价格为 30003000 元元/m2/m2，成交日期为，成交日期为 20012001 年年 1111 月月 1313日。经调查获知日。经调查获知 20012001 年年 6 6 月至月至 20022002 年年 1010 月该类房地产的价格月该类房地产的价格平均每月比上月上涨平均每月比上月上涨 1%1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（格为（ B B ）元）元/m2/m2。A、3214
11、 B、3347 C、3367 D、3458二、计算题二、计算题1 1、为评估某房地产价格，选取、为评估某房地产价格，选取 A A、B B、C C 三宗可比实例，有关三宗可比实例，有关资料见下表：资料见下表：可比实例可比实例 A A可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C成交价格（元成交价格（元/ /平方米）平方米）380038004100410039503950成交日期成交日期20022002 年年 1010 月月 1 1 日日20032003 年年 5 5 月月 1 1 日日20032003 年年 6 6 月月 1 1 日日交易情况交易情况-2%-2%+1.5%+1.5%0 0区位状
12、况区位状况+3%+3%0 0-1%-1%权益状况权益状况0 0+2%+2%-1%-1%房地产状况房地产状况实物状况实物状况-1%-1%0 0+2%+2%上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。象好，负数表示比估价对象劣。20022002 年年 6 6 月月 1 1 日至日至 20032003 年年 3 3 月月1 1 日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨 1.5%1.5%。以。以 3 3月月 1 1 日为基准，以后每月递减日为基准，以后每月递减 1%1
13、%，试利用上述资料评估该房地产，试利用上述资料评估该房地产20032003 年年 1010 月月 1 1 日的正常价格。日的正常价格。解解：可比实例交易情况修正系数：可比实例交易情况修正系数：A A：100/100-2=100/98100/100-2=100/98B:100/100+1.5=100/101.5B:100/100+1.5=100/101.5C:100/100+0=100/100C:100/100+0=100/10099100 100100 103100 10093%5 . 119810038005）（比准价格A=3809.77 元/m2100931001001004100101.598100102100比准价格B23758.15/ m
