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1、某某酒店管理公司某某酒店管理公司咨询建议书某某四星级酒店1某四星级酒店咨询建议书根据某某置业公司提出的要求，我公司在咨询服务合同的规定时间内，组织顾问组各系统专业人员于七月一日至二日对某四星级酒店项目及青岛当地的酒店业市场情况进行了实地考察，听取了某某置业公司有关负责人员的意见并进行了有益的座谈。在此基础上，我公司顾问组经过对图纸的研究和多次讨论，就该酒店项目的装修改造及功能配置诸方面的问题提出如下咨询意见,仅供参考。第一部分第一部分 本项目的市场分析及市场定位本项目的市场分析及市场定位一、地理位置与生活环境一、地理位置与生活环境青岛是中国东部重要的海滨城市，中国东部沿海重要的经济中心城市和港
2、口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，国家 14 个沿海开放城市和 8 个国际会议城市之一。中国重要的外贸口岸之一。中国重要的海洋科研基地。青岛地处山东半岛南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，2西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市 10654 平方公里，其中市区 1102 平方公里。2003 年末全市总人口为 720.68 万人，青岛是海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低陷，其中山地约占全市总面积的 15.5， 全市海岸线总长 730.64公里。 20 世纪 90 年代开发的青岛新区已经成为青岛
3、的政治、经济、金融和文化中心。多年来，青岛树立“打造优美环境，构建宜人之居”的理念，在城市规划、生态环境、居民住宅等方面得到全面发展，基本上形成了一个山海优美、环境整洁、功能完善、生活舒适的人居环境。2000 年青岛市获得“国家环境保护模范城市”称号。二、二、 交通状况及国际往来交通状况及国际往来青岛港是著名的天然良港，是中国沿黄流域和环太平洋西岸重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽，与世界上 130 多个国家和地区的450 多个港口有贸易往来。青岛公路交通十分发达，迄今为止，青岛市已建成济青、胶州湾、西流、双流、潍莱、栖莱、青银等 7 条高速公路。青岛公路通车总里程、每百平方公里密度、高等级公路
4、比重等指标均居全国同等城市前列，已初步达到发达国家水平。青岛公路发展迅速，同三线青3岛段、206 国道青岛段、前湾港疏港公路，全市高速公路通车里程将达到 520 公里，高速公路里程和密度将位于全国各大城市之首。青岛国际空港已开通国际（地区）客(货)运航线 13 条：分别至日本东京、大阪、福冈，韩国汉城、釜山、大邱，泰国曼谷，法国巴黎（经上海），新加坡以及香港、澳门地区，每周航班 131 个。与国内 47 个大中城市通航，每周航班 748 个。开通青岛至韩国仁川、平泽，日本下关的海上国际客运航线 3 条。自 1979 年 10 月青岛与日本山口县的下关市结为山东省第一个友好城市以来，到 2002
5、 年，先后同 9 个国家的 9 个城市建立了友好城市关系，并同 11 个国家的 18 个城市建立友好合作关系。三、经济发展状况三、经济发展状况2003 年全市经济持续快速增长，实现全市生产总值（GDP）1780.3亿元，增长 15.9%，比上年提高 1.3 个百分点，超额完成了年初确定的经济增长 13%的目标，为 1995 年以来的最高增幅。其中,第一产业增加值 147.5 亿元，增长 2.5%，第二产业增加值 937.1 亿元，增长 20.7%，第三产业增加值 695.7 亿元，增长 13.1%。2004 年一季度我市规模以上工业经济效益保持稳步增长。今年一季度，我市规模以上工业企业努力克服
6、原材料价格上涨、电力能源紧张等不利因素带来的影响，积极组织工业生产，扩大市场销售，全市工业经济效益总体水平保持稳步增长。但部分亏损企业亏损额4增加，企业亏损面居高不下的问题仍较突出。据统计，今年一季度全市规模以上工业完成工业产品销售收入642.1 亿元，同比增长 23.34；实现利税总额 37.26 亿元，增幅为 12.43，其中利润总额 16.42 亿元，增幅为 20.37。四、青岛的旅游业状况四、青岛的旅游业状况1 1、旅游资源、旅游资源青岛独特的地理位置和历史背景自 20 世纪 20 年代就成为著名的观光旅游城市和疗养避暑胜地。旅游观光、度假、休闲和商务、会展的最佳目的地。沿青岛海滨自西
7、向东，从海上可以看到一条如诗如画的海滨风景线，从陆路可以领略 4 个风格各异的旅游区。（1 1）保护完好的历史文化与欧亚风情区）保护完好的历史文化与欧亚风情区众多文化遗产，记录了百年青岛的风雨沧桑和东西方文化交融的丰富内涵。小青岛、小鱼山、鲁迅公园、水族馆、海产博物馆、海军博物馆，湛山寺、天主教堂、基督教堂、提督楼、各种建筑风格的八大关别墅区，充满海风、海情、海趣、海韵和浪漫色彩的多处优质沙滩、海水浴场，都是游人的极佳去处。（2 2）东部都市观光区）东部都市观光区5迅速崛起的现代化建筑群，横贯东西的高标准旅游观光大道-香港路、东海路、澳门路，世界华人雕塑园、五四广场、音乐广场等，构成一幅幅瑰丽
8、的海滨都市旅游景观。（3 3）石老人国家旅游度假区）石老人国家旅游度假区错落有致的度假别墅群，沙细坡缓的海滨浴场，海洋游乐城、海豚表演馆、国际啤酒城、高尔夫球场、国际会展中心、文化博览中心、世纪广场、体育中心等是理想的度假、国际性会议、博览、运动、休闲目的地。（4 4）崂山国家风景区）崂山国家风景区崂山被称为汇天地之灵气的海上第一名山，主峰 1133 米，是我国 18000 公里海岸线上的最高峰，集山、海、林、泉、瀑布于一体，是国家级森林公园，中国道教的发源地之一，传说是神仙居住的地方。唐、宋、元、明、清各时期，青岛崂山遍布道院、道庵，太清宫成为当时全真派道教第二丛林。加快崂山风景区自然景观与
9、文化内涵的深度开发是青岛市迎接 2008 奥运发展规划的重要内容，崂山康成书院、巨峰游览区、“九水十八潭”是崂山风景区深度开发的重点项目。（5 5）市郊旅游区）市郊旅游区6青岛市郊的自然景观、人文景观、名胜古迹丰富多彩。沿老市区向东、西海岸线延伸，有琅琊台、薛家岛、田横岛旅游度假区和大泽山风景名胜区 。2 2、青岛酒店业、旅游业经营状况青岛酒店业、旅游业经营状况青岛市酒店业的发展迅速，大部分酒店分布在沿海岸线一带。高星级酒店林立，目前酒店五星级 8 家、四星级 8 家、三星级 18 家。2003 年在受到“非典”重创后，全市旅游总收入仍达 136.8 亿元，下降 9.1%，其中国内旅游总收入
10、121.9 亿元，下降 6.7%；国际旅游收入 1.81 亿美元，下降 25.0%。全年共接待国内外游客1688.69 万人次，下降 8.1%；国内游客 1654.57 万人次，下降7.8%；海外游客 34.12 万人次，下降 18.0%，其中接待外国人 29.56万人次，下降 17.0%；港澳台胞 4.55 万人次，下降 25.8%。2004 年 1-4 月旅游收入状况,旅游收入 7108 万美元。同比增长50,旅游人数 14.3 万人次。同比增长 36%。此附客源统计表格，仅供参考：7（1 1）前）前 2020 位客源的国家位客源的国家客源国客源国人数（人次）人数（人次）增长率增长率% %
11、 韩国150456-1 日本94359-28 美国9568 -23 俄罗斯4544-32 新加坡3801-18 德国3748 -12 马来西亚3658 -45 菲律宾2630 -65 澳大利亚2337 -9 英国2272 -15 法国1807-9 加拿大1700 -31 印度1646 -20 意大利1508 -9 印尼1273 -46 泰国749-46 瑞典682 -29 荷兰629 -9 新西兰488 -20 西班牙430 -3（2 2）旅游外汇收入及海外游客人均消费）旅游外汇收入及海外游客人均消费2003 年青岛旅游外汇收入 18061 万美元，同比减少 25%。在青过夜海外旅游者在青人均
12、每天花费 184.93 美元，其中：外国人人均每天花费 184.41 美元，香港同胞人均每天花费 188.97 美元，澳门同胞人均每天花费 176.25 美元，台湾同胞人均每天花费183.28 美元。一日游海外游客人均每天花费 30.54 美元，其中：外国人 31.3美元，香港同胞 26.41 美元，澳门同胞 27.1 美元，台湾同胞 67.24美元。按旅游各要素分,长途交通费占外汇收入比重为 34.3%,其中:飞机 27.6%,火车 0.9%,汽车 2.6%,海运 3.2%;游览费占比为 6.2%;住8宿费 11.3%;餐饮费 9.8%;娱乐费 6.4%;购物费 17.4%;邮电通讯费4.7
13、%;市内交通费 3%;其他费用 6.9%。（3 3）国内游客人数及消费统计：）国内游客人数及消费统计：青岛市企业调查队 2003 年对青岛部分宾馆、饭店、旅馆及景点进行的抽样统计调查结果显示，全市共接待国内旅游人数 1654.57万人次，比上年减少 8%，其中旅游景点接待一日游人数 242.56 万人。国内旅游收入及人均消费：2003 年，全市接待国内旅游总收入121.9 亿元，比上年减少 7%，其中一日游游客收入 3.5 亿元。国内游客人均消费 736.72 元，同比增长 50.02 元，其中一日游游客人均花费 142.94 元。（4 4）旅游饭店情况）旅游饭店情况到 2003 年底，共有星
14、级饭店 94 家，拥有客房 11264 间，床位20352 张。全年星级饭店营业收入总额达到 13.7 亿元，比上年减少5%，其中：客房收入为 7.05 亿元，同比为-5%；餐饮收入 5.22 亿元，同比为-5%；商品销售收入 0.22 亿元，同比为-15%；其它收入 1.2亿元，同比为 14%。全年旅游涉外饭店平均房价 313.27 元，比上年增加 12.9 元。全年客房平均出租率为 53%，与上年持平。年末星级饭店从业人员达到 16558 人。9附表一：1994-2003 年青岛市旅游业主要指标 年度年度海外游客海外游客( (人次人次) )增长率增长率(%)(%)外汇收入外汇收入( (万美
15、元万美元) )增长率增长率(%)(%)国内游客国内游客（万人次）（万人次）增长率增长率(%)(%)旅游总收入旅游总收入( (亿亿元元) )增长率增长率(%)(%)19931993 131984 21.68 4896.88 11.78 560.53 10.14 15.24 69.52 19941994 151512 14.79 8000.00 63.37 757.00 34.78 54.63 - 19951995 173334 14.40 9226.52 15.34 835.00 10.45 56.47 3.37 19961996 181116 4.49 7556.82 -18.11 902.0
16、0 7.98 62.09 9.95 19971997 197890 9.26 9803.72 29.75 963.00 6.74 69.08 11.40 19981998 199547 0.8 10230. 4.4 1013.58 5.3 81.10 17.20 19991999 227697 14.1 11448 11.9 1131 11.6 100.5 23.9 20002000 260592 14.5 14288 24.5 1285.57 13.67 118 17.4 20012001 323079 24 17751 25 1519.13 18.2 150.5227.62002200241700029.22400035.1179518.2136.8-920032003341158-1818061-251654.57-815.24 69.52 注：1995 年，国内旅游收入实行抽样调查方法统计，统计口径变化，增长率不可比。 附表二：1994 年-2003 年青岛市接待海外旅游者构成情况 商务活动商务活动旅游观光旅
