海口市商业市场调查报告

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1、海口市商业市场调查海口市商业市场调查报告报告 第一章第一章 海南省宏观投资环境分析海南省宏观投资环境分析 一、一、海南省概况海南省概况中国中国大陆大陆唯一热带岛省份，海景、沙滩等资源丰富唯一热带岛省份，海景、沙滩等资源丰富 1、区位：海南省位于中国最南端，中国第二大岛，中国唯一的热带海岛省份，海岸线长达 1528 公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占 5060，与世界著名的海岛度假胜地如夏威夷、巴厘岛、普吉岛等相媲美。 2、环境：海南拥有国内最佳的综合生态环境，终年气候宜人，森林覆盖率超过 55%，有最优的海水、沙滩、阳光，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。 3、资源：海南

2、集海水、沙滩、山岳、瀑布、矿泉、野生动植物、矿产、历史遗迹、 民俗风情于一体， 自然资源丰富， 这是海南省发展旅游地产的雄厚基础。 二、海南省宏观经济二、海南省宏观经济坚持坚持“一省两地一省两地”发展方针，经济保持平稳较快增长发展方针，经济保持平稳较快增长 海南省近年经济年均增速连续保持在 10以上，有利于投资环境的改善和增强内需。 09 年海南经济经历了前低后高，加快上升的发展趋势，从 08 年金融危机的低迷中走出， GDP 比去年增长 11.7%，人均国内生产总值稳步增长。 从市县经济发展状况来看，海口、三亚仍然是海南省经济发展的重要支撑。 三三 、海南省产业发展状况、海南省产业发展状况产

3、业结构呈现产业结构呈现“三、一、二三、一、二 ”的特征，其中服务的特征，其中服务 业发展迅速业发展迅速 ，成为推动经济发展的重要支柱，成为推动经济发展的重要支柱 随着海南现代服务业的发展，农业社会的特征逐渐摆脱，第一产业比重持续下降，由 1987 年的 50：19：31 转型为 2008 年的 30：29：41。产业结构呈现“三、一、二的特征。 服务业发展迅猛，截止到 2009 年年底，海南省服务业增加值达到 741.24 亿元， 占全省 GDP 增加值的 45%。 以旅游服务业为主的第三产业比重逐渐增加，顺应了国际旅游岛发展旅游服务业的要求。 四、海南四、海南 省旅游业发展状况省旅游业发展状

4、况旅游发展进入突破阶段旅游发展进入突破阶段 1、旅游格局：以海口、三亚为核心，通过东西中三线各选琼海、儋州、五指山作为中 间点联系整个海南。 2、旅游过夜人数：2009 年全省旅游人数再次突破 2000 万人，达到 2250.33 万人。 2009 年，海南省接待旅游过夜人数 2250.33 万人次，比上年增长 8.5%；以国内游客为 主，占比超过 97%。受金融危机及甲型 H1N1 流感等因素影响，接待海外旅游者 55.15 万 人次，下降了 43.7%；但接国内旅游者 2195.18 万人次，增长 11.9%。 3、旅游业成为推动海南经济发展的支柱产业，居民收入、全省财政收入的重要来源：

5、海南自 1988 年建省以来，基础设施建设、经济发展和社会文明进步等等方 面都有了翻 天覆地的变化。经过二十年的长足发展，海南以旅游业为龙头的现代服务业在全省国民经 济中的支柱地位已经确立。2009 年，海南国内外游客达到历史性的 2250.33 万人次，旅游 总收入相当于全省 GDP 的 13%。 1988-2009 年间， 海南接待国内外游客增长了 25 倍， 旅游收入增长了 161 倍，旅游业 从一个微不足道的小行业发展成为国民经济的支柱产业。2009 年，海南实现旅游收入 211.72 亿元，相当于全省 GDP 的 13%，大大高于全国平均水平。（按照国际公 认标准，如果 单一产业的直

6、接贡献率达到全部国内生产总值的 8%，即为支柱产业的水平）。 同时， 作为支撑海南经济发展的第一大产业， 旅游业提供了大量的就业岗位，成为居 民收入和全省财政收入的重要来源。 2009 年全省旅游直接从业人数达到 9.8 万，相关行业 就业达到 50 万人。但与世界发达旅游目的地相比，海南旅游业经济基础仍然落后于国际水 平，旅游业发展任重而道远。 五、居民五、居民 收入及消费状况收入及消费状况城乡居民收入不断增加，消费能力逐步提高城乡居民收入不断增加，消费能力逐步提高 09 年海南省城镇居民人均可支配收入达到 13751 元，增幅为 9.6%。“十一五”期间， 海南省人均地区生产总值将向 20

7、00 美元跃升。发展经验表明，人均地区生产总值 1000 3000 美元的阶段，是居民消费结构升级、产业结构调整和工业化、城镇化进程加快的时期。 海南省 2009 年社会消费品零售总额达 534.51 亿元，同比增长 19.3%。 六六、海南、海南 省房地产投资状况省房地产投资状况国际旅游岛，全国房地产投资热点城市国际旅游岛，全国房地产投资热点城市 在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产开发 和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发展的助推器。 房地产投房地产投 资：资：0909 年年房地产投资房地产投资 287.9287.9 亿，增长强劲，所占比重明显亿，

8、增长强劲，所占比重明显 2009 年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达 28.72%，占 GDP 的 17.48%。 房地产投资总额不断增长，09 年增长率在 40%以上。在全球经济环境陷入低谷的情况下， 海南房地产投资额仍保持高速增长， 说明各方投资者对于海南房地产业充满信心。 房地产供求：外来需求旺盛，市场始终保持供不应求态势房地产供求：外来需求旺盛，市场始终保持供不应求态势 海南全省虽然施工面积逐年增长，速度较快，但房屋竣工面积比较稳定，增长速度比 较缓慢，这一方面主要反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了海南房地产市场存在的 问题，即房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商

9、出于占地目的而使大量土地闲置。 供求方面，由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩展的情 况下，需求近年逐级递增，而供应增速明显慢于需求，因此也造成了供不应求的态势。 第二章第二章 海口市宏观投资环境分析海口市宏观投资环境分析 海口作为海南省省会城市，是海南省政治、经济、科技、文化中心，是海南各项 配套最为完善的城市，海南经济龙头，城市发展基础最为稳固。 1、 城市概况：海南省省会城市，是海南省政治、经济、科技 、文化中心，交通、邮电的枢 纽。 海口市全市土地面积 2304.84 平方公里。常住人口 173.37 万人，其中户籍人口 147.3 万人。城市发展定位：把海

10、口建设成为海南省经济实力最强，服务设施最优的中心城市， 较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地， 具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地 域文化特色历史文化名城。 2、主城区空间布局“中强、西拓、东优、南控”发展原则 海口主城区空间布局结构为带状组团式，在总体空间发展方向策略上，遵循“中强、西 拓、东优、南控”发展原则。 中强中强： 即强化与完善中心组团建设， 充分利用空置地， 提高集约与规模效益，改善生态 环境； 西拓西拓：指鼓励中心组团建设用地西向拓展，注重长流组团、老城组团专业性开发和规模 积聚； 东优：东优：指选择恰当时机，择优开发项目，有选择性开发江东组团； 南控：南控：即抑止城市向南

11、发展。 二、海口旅游业发展状况二、海口旅游业发展状况 海口游总量持续高速增长，国内外游客过夜量平均增速超过 5%，加快向成熟的国际化 度假胜地发展；全年平均开房率都在 57%以上，酒店产业的发展空间巨大。 三、海口房地产投资状况三、海口房地产投资状况 海口作为海南省省会城市，具有生活舒适、交通便捷等优势，而海口在建设国际 旅游岛政策背景下，提出“阳光之城、娱乐之都”的建设口号，充分发挥海口自身城市 优势，与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。海口房地产市场蓬勃发展，并呈现出 强劲的发展势头。 1、土地市场： 随着海南旅游地产市场的逐渐升温，从 2008 年开始，土地购置面积开始大幅攀升，09

12、年， 海口市土地购置面积已经达到 312.16 万平方米，说明市场投资热度仍然强势。09 年土地市场非常活跃，以西海岸片区为主。 2、房地产投资额： 从 2003 年开始，海口市房地产市场投资一直保持持续增长的势头，09 年，全年投资额 已达到 78 亿元，增长势头强烈。 房地产投资与固定资产投资同步增长，说明海口市房地产市场趋于健康、稳定的发展态 势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长。 3、房地产投资总结： 海口房地产市场依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发 展周期。 国际旅游岛大背景下的海口房地产市场趋于成熟， 地价、 房价快速上涨；海口进入 郊区大盘时

13、代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势； 典型的外向型市场， 其核心价值是较高性、 先天性、 单一性的强势海景资源； 度假观念、投资观念在大力入侵，外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸，二元制市场 正在渗透和反渗透。以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当 了市场上升的发动机；同时，岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然。 第三章第三章 海口各物业市场分析海口各物业市场分析 1 1、总体特征：、总体特征： 市场整体表现出供求两旺的态势，市场容量不断扩充，由于存量不断减少，整体 市场风险保持在较低水平；高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开；度假观念在转 变，外销市

14、场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透。 市场呈现供求两旺态势市场呈现供求两旺态势 09 年海口市场显现量价齐升的特点，成交量大大超过 08 年，并处于高位运行，进入 10 年 1 月国务院发布海南国际旅游岛规划后，市场需求旺盛，成交火爆，成交量节节攀升， 成交价格快速上涨，市场呈现供不应求之状。 高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开 在海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的 地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来 了生存空间。进入 2009 年以后，海口的房价更是进入了一个

15、明显的上升通道，特别是 10 年后拥有稀有海景资源的品质楼盘和成熟社区大盘成为带动价格上涨的主力。 度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透 岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然， 这种趋势随着全国房地产 大势的发展和国际旅游岛概念投入下呈现不断放大的势头。 政策性利好政策带动市场热销政策性利好政策带动市场热销 2010 年 1 月初海南正式获批国际旅游岛的消息首先引爆了海南的楼市， 岛内置业和岛 外投资度假养生需求一齐爆发，商品房价格快速上扬。海南作为我国唯一的热带海岛，独特 的地理位置和优越

16、的自然地理气候吸引了众多客户的到访。 2 2、近期房地产市场走势、近期房地产市场走势 2009 年 10 月-2010 年 10 月海口市商品房供求走势图 海口房地产自今年 5 月以来，受调控影响，住宅成交量急剧萎缩，大幅低于4 月之前的 数据。 这说明国家的宏观政策对海口房地产市场的投资性需求有较大的制约影响。 虽然成虽然成 交量下降，但成交价格依然一直呈上涨趋势，价格坚挺，说明房地产开发商对交量下降，但成交价格依然一直呈上涨趋势，价格坚挺，说明房地产开发商对后市依然持后市依然持 有信心。有信心。 10 月海口市商品房供应量 3.92 万平方米，同比下降 57.03%，环比下降 87.99%。 10 月海口市商品房成交量 9.20 万平方米， 同比下降 48.55%， 环比上涨 64.86%，成交均成交均 价价 96569656 元元/ /平方米，同比上涨平方米，同比上涨 89.40%89.40%，环比上