长租公寓市场调研报告

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1、品牌长租公寓市场调研2016.1.6COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved公寓市场调研目录长租公寓行业市场状况 长租公寓客群状况 长租公寓产品类型及行业发展状况 长租公寓产品竞品调研 长租公寓产品运营模式分析 开发商进入长租公寓领域的前景分析COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved公寓市场调研长租公寓行业市场状况COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved公寓市场调研长租公寓行业市场背景人口高流动时代到来：随着全国城市化率的快速提升,向大型城市涌入的外来流动人口 也急剧增

2、长,东部地区的流入人口占总流动人口比例超过90%, 导致他们对住房尤其是租 房需求不断增加。 外来人口向上海集聚:上海近五年外来常住人口数量增长率远远超过户籍常住人口增长 率,流动人口集中涌入,大部分为正值劳动年龄的青壮年,有较长留居意愿,房价的高企也 使得他们不得不以租代买。 上海常住人口增长趋势（万人）037575011251500201020112012201320141,4291,4251,4201,4121,405996990960935898外来常住人口户籍常住人口36%41%14%9%半年以下 半年到一年 一年到五年 五年以上上海外来人口留居时间COPYRIGHT2015 MJG

3、ROUP. All Right Reserved公寓市场调研在中国人的传统观念中，自己的房子才算家。但随着城市化进展的加快，生存 压力进一步增大，一线城市的房价近年来不断走高，致使购房者能够承受买房 的年龄延后至31-35岁，很多年轻人无法负担一个家。调查显示，在20-30岁以 下的租房族占到76.54%的调查比例，租房阶段变长。 一线城市租房族各年龄群体占比租房人群占总租房群体比例0%12.5%25%37.5%50%租房年龄划分15岁以下15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50岁及以上1%1%2%4%12%35%42%3%0%长租公寓行业市场背

4、景COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved公寓市场调研上海产业结构转型,第三产业服务业就业人数占比超过工业,工作流动性大幅增强,并 且新增岗位集中于市区外环内,大量郊区化人口交通成本日益提升,较多人开始选择进 城租房或是地铁沿线租房 第三产业就业人数占比不断增长超越第二产业 就业人数20042008201261%53%51%39%47%49%第二产业就业人数第三产业就业人数过去五年上海早高峰进出站人口密度分布进站人口密度出站人口密度就业导致居住需求向中心城区靠拢长租公寓行业市场背景COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Res

5、erved公寓市场调研2013年全国空置房屋占比（未实际居住和租住） - 数据来源 新浪乐居一线城市二线城市三线城市随着商品房建设速度的加快，全国空置房比例处于一个较高的水平线，这为租房市场提供了房源层面上的储备条件。长租公寓行业市场背景COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved公寓市场调研与此同时，上海租房市场2013年突破1100亿元市场规模,整租和合租房源供应量 突破350万套,日均5.5万人找房租赁,租赁房屋是高频交易,是全国第二大公寓租赁市场 0125250375500123129146194411北京上海深圳天津重庆2013年全国整租房源供应

6、前五城市（万套）0100200300400636673160319北京上海成都南京深圳2013年全国合租房源供应前五城市（万套）02550751002730363991北京上海深圳成都广州2013年全国整租房日均需求前五城市（千人）010203040710111637北京上海深圳成都苏州2013年全国合租房日均需求前五城市（千人）长租公寓行业市场背景COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved公寓市场调研上海租房租金水平较高,整租位居全国第二,合租位居全国第四,合租 租金一般是整租的 三分之一,一线城市越来越多客户接受合租模式。调研发现,一线城市客户租金多

7、数占月 收入的30-35% 015003000450060002,9693,2033,4853,6665,570北京上海深圳厦门青岛2013年全国整租房源租金前五城市（元/月）0425850127517001,1091,1171,2841,6251,647北京广州杭州上海东莞2013年一线城市整租和合租租金对比（元/月）2013年全国整租房源租金前五城市（元/月）01500300045006000北京上海深圳1,0001,1171,6473,4853,6665,570上海租金目前已经连续45个月上涨 近三年,上海整租房租金上涨30%, 合租房租金上涨11% 上海租房客户租金预算是月收入的 30

8、-35% 长租公寓行业市场背景COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved租房用户需求公寓发展的上海市场机会商办物业高库存,旧城改造,上海政策鼓励 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0上海大量供应商办类物业,外环外空置率较高,存量 高,去化日益困难 部分外环外商办产品已经开始考虑转向公寓租赁 上海外环内开始大量旧城改造 有大量旧城区、旧厂房可以改造,顺 应市 场租赁需求 根据上海规定,工业用地厂房不能建设酒店, 消防不允许,而允许建设青年公寓 上海市建委打击群租,但是规定每人居住面积超 过8平米的,不认定群租

9、 长租公寓行业市场背景COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved公寓市场调研在2015年3月上海的一份报告也应证房屋租赁市场的火热现状。上海房屋租赁指数办公室认为，租赁市场近期以来的表现有三大特征：房源角度：买卖市场成交相对进入稳定期，预期转变，部分客源宁租不买，转入租赁市场，加上中介在买卖单锐减的情况下，加强推销租赁房源，推高了租赁需求。客群角度：年轻人，尤其是刚毕业人群租房需求提前释放，中低端房源受到追捧，一定程度上又带动了中高端房源的价格提升，6成以上年轻租客选择向外围寻找更具性价比的房源；政策角度：上海严治群租，不少群租客抛弃传统的群租模式，开始

10、寻求安全、质量可靠的合租小户型房源。长租公寓行业市场背景COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved公寓市场调研因此，品牌化的长租公寓产品的出现是时代的大背景的必然产物： 其一，消费升级大背景。2011年，中国人均GDP突破5000美元，按国际经验，消费升级加速、体验消费时代来临，居住体验当然也该升级了。 其二，年轻一代新需求。2012年，90年生的人22岁，大学毕业，进入租房状态，85后则毕业几年，有了稳定的居住需求，但他们往往在大城市买不起房也不愿背负买房的压力。85后、90后在优越环境长大，追求良好生活品质，现有的糟糕的租房体验，显然不能满足他们。

11、其三，房产市场大趋势。以2014年为明显的分水岭，房地产黄金时代结束，白银时代开启，由创造增量、开发，转向盘活存量、运营，更多存量房产投向租赁市场。对公寓运营企业来讲，是供应增加促进其发展，对房地产开发商、购房者等物业持有者，则促使其对公寓运营企业有更强烈的需求。 长租公寓行业市场背景COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved公寓市场调研当前租房需求传统租房市场X然而，当下的租房需求越来越无法通过传统的租房市场得到满足供需矛盾这是一个充满了需求的市场，然而传统的租房模式体验已无法满足这些人群的需求正基于此，市场上也逐步演化出了一个更能顺应现有市场需求的模

12、式COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved公寓市场调研长租公寓行业市场小结高流动时代到来,租赁需求不断增长 外来人口多的城市租赁公寓市场大有可为 第三产业发达、白领较多的城市租赁公寓市场大有可为 第二产业强大和本地居民占比较高的城市目前不适宜发展长租公寓 政策环境对租赁公寓行业有支持，起到了一定的推动作用 上海作为中国东部的一线城市代表，极适合长租公寓行业的发展COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved公寓市场调研长租公寓客群状况COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved租

13、房用户需求租房用户构成和特征描述2014年底调研数据显示 A性别：上海租房客户男性占比较高 B年龄：租赁年龄跨度大,23到40岁区 间占比最高,C职业：白领职员占比过半数 D学历：以本科和大专为主 上海房屋租赁市场房客性别构成45% 55%男性 女性上海房屋租赁市场房客年龄构成2% 24%26%34%10%3% 18岁以下 18-22岁 23-27岁 28-32岁 33-40岁 40岁以上上海房屋租赁市场房客职业构成4%15%16%6%58%白领/职员 公务员/事业单位 自由职业者/个体户/私营企业主 工人/服务业人员 其他上海房屋租赁市场房客学历构成7%40%30%14%4%4% 小学及以下

14、 初中 高中/中专/职专 大专 本科 硕士及以上COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved租房用户需求租房用户构成和特征描述上海租房客户月收入分布,5000-20000元是主力,房租承受力是月收入的30% 上海房屋租赁市场房客收入结构2%6%20%26%24%15%7%4000元以下 4000-4999 5000-7999 8000-11999 12000-20000 20000-30000 30000以上房租占收入比重压力度COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved租房用户需求租房用户构成和特征描述上海租房市场需

15、求变化,总量上不断增长,但中低端需求急速膨胀,尤其是1000-2000元区间和 3000-5000元区间。在日益高涨的租金压力 下,更多客户选择合租,来降低租赁成本 20122013201420152013年和2015年租赁模式转变2013201552%45%48%55%整租合租整体而言,上海的房租在不断上升,今年6月上海房租连续45个月上升 为此客户从原来的整租转向了合租,为了降低租赁成本 从成交结构看,5000元以下尤其2000元以下成交比例激增, 主要源自于合租群体的大量增加, 主要是选择1-2人合租 COPYRIGHT2015 MJGROUP. All Right Reserved租房用户需求租房用户构成和特征描述上海租赁市场房屋需求转变,从2房转向1房,2015年上半年1房成交超过半数,顺应租房特征趋势。租赁 时间方面,客户普遍偏向长租 上海房屋租赁市场房客年龄构成73%19%8%4-6月 7个月-1年 1年以上长租趋势主要源自于房东,房东希望稳定收租,不愿意来回更换租客,而