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1、房地产估价案例分析一、市场比较法 -大厦办公用房1房地产位置状况本次评估的对象为 * 银行总行位于 * 市* 新区* 路* 号的办公楼。该楼建筑面积 69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。2房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中， 估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼； 土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下 4 层，委估建筑面积为69,720.566平方米。3房地产概况委估房地产座落于 * 市* 新区
2、路号； 地处金融区内， 估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下 4 层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积 8444.08平方米（车位 116个） 。该楼为钢混结构，地上共55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯 4 部，货梯 1 部。进口中央空调和消防报警、 自动喷淋、监视系统。内设宽带网络， 电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石 (办公室及会议室为木地板，
3、卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。交易实例调查情况表实例项目名称地址标价A 新* 国际大厦* 南路 360 号$2,800 B * 联合大厦* 东路 139 号$2,800 C * 证券大厦* 南路 528 号$3,000 B.比较因素条件表比较因素条件表物业名称待估对象可比实例A 可比实例B 可比实例C 因
4、素情况名称银行大厦新 * 国际大厦* 联合大厦* 证券大厦坐落位置路号* 南路 360 号* 东路 139 号* 南路 528 号所处地区* 新区金融区* 新区金融区* 新区金融区* 新区金融区建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,480 22,480 24,090 交易日期2004 年 6 月 30 日2004 年 8 月2004 年 7 月2004 年 7 月区 域 因 素商业繁华度繁华 ,金融业聚集区繁华 ,金融业聚集区繁华 ,金融业聚集区繁华 ,金融业聚集区交通条件有地铁和多条公交 线路有地铁和多条公交 线路有地铁和多条公交线 路有地铁和多条公交 线路公共服务设施金融区内，公共
5、服务 设施齐全。金融区内， 公共服务 设施齐全。金融区内，公共服务 设施齐全。金融区内，公共服 务设施齐全。自然条件优优优优社会环境优优优优地 区 性 不 动 产 销售状况优优优优环 境 卫 生 及 景 观好好好好市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平个 别 因素建筑结构钢混钢混钢混钢混部位整幢整幢整幢整幢装饰装修情况外墙全玻璃幕墙，内 装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨 吊顶，木地板，轻质隔断。外墙花岗岩， 玻璃幕 墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯外墙花岗岩，玻璃幕 墙，内装修到公共部位。 办公房内为毛坯。外墙全玻璃幕墙， 内装修到公共部位。办公房内为轻 钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断物
6、业名称待估对象可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素情况设施状况进口电梯，中央空调，消防报警、自动 喷淋，水电到位，电 话进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动 喷淋，水电到位，电 话进户。进口电梯，中央空调， 消防报警、自动喷淋， 水电到位，电话进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自 动喷淋，水电到位， 电话进户。平面布局好好好好临路状况一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。物业管理好好好好 C.交易情况修正评估比较对象表实例项目名称地址标价价格修正后A 新* 国际大厦* 南路 360号$2,800 ￥22,480 B * 联合大厦* 东路 139号$2,800 ￥22
7、,480 C * 证券大厦* 南路 528号$3,000 ￥24,090 因可比实例都是美元标价，按1 美元 8.03元人民币换算。因可比实例都是中介开价， 根据* 市现行房地产市场情况， 修正系数取 1.03。D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数 1.00。E.因素修正 (详见下表 ) 比较因素修正表物业名称待估物业实例一实例二实例三比较因素* 银行大厦新* 国际大厦* 联合大厦证券大厦状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值交易单价（元/平米）待估22480 22480 24090 座落位置* 中路 188 号* 南路 360
8、 号* 东路 139 号* 南路 528 号交易日期2004.6.30 100 2004.8 100 2004.7 100 2004.7 100 区 域 因 素区域繁华程度繁华100 繁华100 繁华100 繁华100 距 城 市 主 要 商 服 中心距离近100 近100 近100 近100 道路状况优100 优100 优100 优100 交通便捷度优100 优100 优100 优100 交通受制情况无100 无100 无100 无100 物业名称待估物业实例一实例二实例三比较因素* 银行大厦新* 国际大厦* 联合大厦证券大厦状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值距 车 站 港 口
9、 的 距 离近100 近100 近100 近100 城市基础设施七通一平100 七通一平100 七通一平100 七通一平100 社 会 公 共 服 务 设 施齐全100 齐全100 齐全100 齐全100 社 会 人 文 环 境 条 件优100 优100 优100 优100 环境质量优100 优100 优100 优100 自然环境条件优100 优100 优100 优100 景观优100 优100 优100 优100 城市规划限制相似100 相似100 相似100 相似100 不动产销售状况优100 优100 优100 优100 区域因素小计11 1 1个 别 因 素临街状况优100 优100
10、优100 优100 建筑面积大100 大100 大100 大100 层高3.8m 100 3.8m 100 3.8m 100 3.8m 100 内 部 结 构 的 合 理 性一般100 一般100 一般100 一般100 物业朝向、层数较好100 好102 较好100 较好100 建筑结构钢混100 钢混100 钢混100 钢101 日照、通风程度相似100 相似100 相似100 相似100 装修状况高档装修100 外装修高档， 内装修毛坯96 外装修高档， 内装修毛坯96 高档装修100 设备标准及状况高100 高100 高100 高100 新旧程度新100 新100 新100 新100
11、物业管理好100 好100 好100 好100 绿化环保程度一般100 一般100 一般100 一般100 特别因素一般100 一般100 一般100 一般100 个别因素小计1 1.0204 1.0417 0.9901 比准价格 (单价 ) 23400(取整 ) 22939 23417 23852 评估价格 (总价 ) 1,444,286,755.00 可比实例价格修正和调整表可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 成交价格（元/平方米）22480 22480 24090 成交日期2004.82004.72004.7交易情况1 1 1 区位因素1 1 1 个别因素1.0204 1.0417
12、 0.9901 经过上述各种修正后，评估比准价格如下：估价对象比准价格 =可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数A22480*1*1*1*1.0204=22939 （元/平方米 ) B22480*1*1*1*1.0417=23417( 元/平方米 ) C24090*1*1*1*0.9901=23852 ( 元/平方米 ) 取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：地上建筑物评估单价（22939+23417+23852 ）/3 23400(元/平方米 )(取整) 二、成本法案例办公楼办公楼产权属武汉 * 有限公司，建于 1984年，共 2 层，砖混结构
13、，建筑面积 551.88 平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。1综合造价办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001 年10 月发布的文件（武建造预字200128 号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32 元/ 平方米，评估对象基准日为 2001 年 12 月 31 日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化， 故评估人员对典型工程造价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：技术特征典型工程评估对象建筑结构砖混
14、结构， 240mm厚砖墙，预应力钢筋砼板砖混结构， 240mm厚砖墙、结构稍差层数72建筑外形长方形长方形层高3米3米装修外墙水刷石局部墙面砖、内墙及天棚混合砂 浆、铝合金推拉窗、木门、卷闸门、水泥地 面外墙水泥砂浆、内墙及天棚喷涂、木门窗、水 磨石地面附属设备水、电、卫水、电稍差采光、通风良好稍差依据武汉市建设工程造价管理站文件 （武建造预字 200128 号） 并参考“ 资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：技术特征典型工程评估对象建筑结构101100层数96100建筑外形100100层高100100建
15、筑装修105100附属设备105100采光、通风101100经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：602.32 100/101 100/96 100/100 100/100 100/105 100/100 100/105100/101=557.8( 元/ 平方米 ) 综合造价 =557.8551.88= 307,838.66 （元）2前期及其他费用（ 5.16）（1）按工程比例收取：勘察设计费（依据原国家物价局、建设部1992 价费字 375 号文，按建安工程造价的 2.55%计算） ；城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字1992232 号文，按建安工程造价的 0.04%计
16、算） ；标底审查费 （依据鄂价费字 1992232 号文，按建安工程造价的0.1%计算） ；工程质量监督费 （依据武政 199720 号文，按建安工程造价的0.18%计算） ；工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部1992 价费字 479 号文，按建安工程造价的 2.6%计算） 。安全监督费（鄂财综发【 1997】269号文，按建安工程造价的0.08计算）。工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65 号文，按建安工程造价的0.06） 。小计： 557.85.61 31.29 元/平方米（2）按建筑面积计取（ 20.25 元/ 平方米）人防易地建设费（依据武政199720 号文， 14 元/ 平方米）城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府199720 号文， 5 元/ 平方米）白蚁防治费（依据鄂价费字1992232 号文， 1.2 元/
