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1、浅谈房贷中的经济问题1011200102 郭琴1011200108 赵欢1011200103 韦佳慧摘要：近年来，我国房价持续上涨，个人住房贷款在银行贷款中的比例大幅度提高，房奴的压力不断增加，住房贷款成为人们普遍关注的热点问题。投资者必须了解个人住房贷款类型和还款方式的特点，并结合自身家庭收入情况，才能制定出最佳的个人住房贷款策略。面对越来越复杂的房贷还款方式,选择哪种方式最节约,哪种方式最适合自身需要,这就需要对目前市场上的7种基本房贷还款方式做个比较。我们小组在这对不同的还款方式做简单的分析。自2011年7月7日我国最新房贷利率表贷款类型贷款年限年利率(%)商业贷款现行利率调整后利率六个
2、月以内（含六个月）5.856.10短期贷款六个月至一年（含一年6.316.56 一至三年（含三年）6.406.65 三至五年（含五年）6.656.90长期贷款五年以上6.807.05五年以下（含五年）4.204.45公积金贷款 五年以上4.704.90等额本息还款这是目前最为普遍, 也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加, 然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人, 每个月还给银行固定金额, 但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。举例来说, 假设需要向银行贷款20 万元, 还款年限为15年, 按照目前大部分银行的利率, 选择等额本息贷款, 每个月大约
3、还1707 元。初始的两三年, l707 元中大约80%以上是归还银行的利息部分。采用这种还款方式, 每月还相同的数额, 作为贷款人, 操作相对简单, 每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭, 买房自住, 经济条件不允许前期投入过大, 可以选择这种方式。但是, 它也有缺陷, 由于利息不会随本金数额归还而减少,银行资金占用时间长, 还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。等额本金还款所谓等额本金还款, 又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内, 同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言, 总的利 息支出较低, 但是前期支付
4、的本金和利息较多, 还款负担逐月递减。举例来说, 同样是从 银行贷款20 万元, 还款年限15 年, 选择等额本金还款, 每月需要偿还银行本金1111 元左 右, 首月利息为918 元, 总计首月偿还银行2029 元, 随后, 每个月的还款本金不变, 利息 逐渐随本金归还减少。使用等额本金还款, 开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷 款总额比较大的情况下, 相差可能达千元。但是, 随着时间椎移, 还款负担逐渐减轻。这 种方式很适合目前收入较高,但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上, 很多中年以 上的人群, 经过一段时间事业打拼, 有一定的经济基础, 考虑到年纪渐长, 收入可能随着退休
5、等其他因素减少, 就可以选择这种方式进行还款。一次还本付息此前, 银行对这种还款方式的规定是, 贷款期限在一年(合一年)以下的, 实行到期一次 还本付息, 利随本清。但是, 随着还款方式变革, 一年的期限有望最高延长至5 年。该方式 银行审批严格, 一般只对小额短期贷款开放。这种还款方式, 操作很简单, 但是, 适应的人群面比较窄, 必须注意的是, 此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力, 造成信用损害。采用这种贷款, 贷款人最好有较好的自我安排能力。按期付息还本贷款人通过和银行协商, 可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位, 即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上, 就是贷款人
6、按照不同财务状况, 把每个月要还的钱凑几个月一起还。招商银行推出的“季度还”业务就属于这个范围。从某种程度来说, 它是等额本息还款的变体。例如, 15 年期20 万元贷款, 采用等额本息还款, 每月还款额为1707 元; 如果贷款人选择 比较灵活的方式, 就可以选择每两个月还3414 元。 这个方式适用于收入不稳定人群, 目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况, 把一个月的压力分摊进几个月, 可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况:本金归还计划贷款人经过与银行协商, 每次本金还款不少于1 万元, 两次还款间隔不超过12 个月, 利 息可以按月或按
7、季度归还。这是等额本金还款的变体。举例来说, 20万元贷款, 15 年期, 采用等额本金还款, 首个月本金为1111 元左右, 利息为918 元。贷款人 可以把利息和本金分开还, 利息仍然按月或季度还款, 数目递减。按照规定, 贷款人最少一次要还10 个月的本金, 为11110 元, 超过1 万 元的限制。下一次还本金不能超过一年时限。这种还款方式银行专为非月收入人群制定, 尤其考虑到年终有大额奖金的人群。而目前流行的在家办公一族, 很多没有每月固定收入, 但是, 每完成一个作品都有比较大笔的收入。等额递增和等额递减这两种还款方式, 没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式, 它是等额本息
8、还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割, 每个分割单位中, 还款方式等同于等额本息。区别在于, 每个时间分割单位的还款数额可能是等额递增或者等额递减。以贷款10 万, 期限10 年为例, 如果按照最普通的等额本息还款方式, 贷款人如果不提前还贷, 那么这10 年期间每个月还款金额就是108576 元。如果选择等额递增还款, 假设把10 年时间分成等分的5 个阶段, 那么第一个两年内可能每个月只要还700 多元, 第二个两年每月还款额增加到900 多元, 第三个两年每月还款额增加到1100 多元, 依此类推。等额递减恰恰相反, 第一个两年每月需要还1300 多元, 随后, 每两年递减200 元, 直到最后一个两年减至每个月700 多元。等额递增方式适合目前还款能力较弱, 但是, 已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房, 并且工作业绩不错, 虽然目前的收入负担房贷较困难, 但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加, 可以采用等额递增还款。相反, 如果预计到收入将减少, 或者目前经济很宽裕, 可以选择等额递减。财富与投资
