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1、房地产投资分析复习题 一、单项选择题 1.地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有( D )的特性。 A.变现性差 B.易受政策影响 C.依赖专业管理 D.效益外溢和转移 2.甲、乙物业 2008 年 10 月的价值均为 1100 万元。预计 2009 年 10 月甲物业的价值为 l200 万元和 l000 万元的可能性均为 50%，乙物业的价值为 1300 万元和 900 万元的可能性也均为 50%。 甲、 乙物业投资风险比较的结果是( B )。 A.甲物业投资风险大 B.乙物业投资风险大 C.甲、乙物业的投资风险相同 D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小 3.土地一般不
2、会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种( A )。 A.长期投资 B.短期投资 C.风险投资 D.金融投资 4.当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( D )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A.出售 B.抵押 C.转让 D.经营 5.下列风险中属于系统风险的是( B )。 A.收益现金流风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险 D.持有期风险 6.房地产投资的缺点是( D )。 A.相对较高的收益水平 B.易于获得金融机构的支持 C.抵消通货膨胀的影响 D.投资回收期较长 7.下列哪项不属我国房地产开发投资的资金来源。 （ B ） A.预
3、售收入 B.预租收入 C.自筹资金 D.商业银行贷款 8.某开发商于 1999 年 8 月 1 日获得开发项目用地的土地使用权，2000 年 6月 1 日完成规划设计， 2000 年 10 月 1 日获开工许可证， 2002 年 4 月 1 日项目建成并获发竣工证书，2002 年 10 月 1 日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为( C )。 A、1999 年 8 月 1 日至 2002 年 4 月 1 日 B、2000 年 10 月 1 日至 2002 年 4 月 1 日 C、1999 年 8 月 1 日至 2002 年 10 月 1 日 D、2000 年 10 月 1 日
4、至 2002 年 10 月 1 日 9.某公司以 120 万元购买了 150 的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年 20 万元，业主需支出的年维修管理费为 5 万元，房产税、营业税等税费支出为 2 万元/年，则该写字楼投资的年收益率为( B )。 A、7.5% B、10.8% C、12.5% D、15.0% 10.一般情况下， 会计折旧年限、 房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是( D )。 A、会计折旧年限自然寿命经济寿命 B、经济寿命会计折旧年限自然寿命 C、经济寿命=会计折旧年限自然寿命 D、会计折旧年限经济寿命自然寿命 11. 房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”
5、的方法来分析入住率，这种调查方法属于( A )。 A观察法 B实验法 C讨论法 D问卷调查法 12.某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于( D )。 A、社会平均收益率 B、通货膨胀率 C、国民经济增长率 D、项目基准收益率 13.当每年计息周期数大于 1 时，实际利率与名义利率的关系是( B )。 A、名义利率大于实际利率 B、实际利率大于名义利率 C、名义利率等于实际利率 D、实际利率小于名义利率 14. 某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为 2 万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10%，运营费用率为 20%，该住宅的年净收益是（A ）万元。 A140 B144
6、C160 D180 15.某物业的月租金收入为 10 万元，经营费用占租金收入的 50%，年还本付息数额相当于经营费用的 1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为( C )。 A、2 B、1.5 C、3 D、1 16.对投资项目或投资方向提出建议，是( A )阶段的主要任务。 A、投资机会研究 B、初步可行性研究 C、详细可行性研究 D、项目的评估和决策 17.采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是( D )。 A、单元估算法 B、单位指标估算法 C、工程量近似匡算法 D、概算指标法 18.投资组合是( D )的一个有效措施。 A、提高投资收益 B、提高市场
7、竞争力 C、开拓投资领域 D、规避投资风险 19.张先生以 10 万元的预付款购买了一套时价为 100 万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了 120 万元，那么，张先生预付款的收益率为( D )。 A、10% B、20% C、50% D、200% 20中国房地产市场的发展急需扩展房地产（ A ）渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A间接融资 B直接融资 C基金融资 D债券融资 21投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指（ A ） 。 A
8、房地产开发投资 B房地产直接投资 C房地产置业投资 D房地产间接投资 22房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接（B ）而划分的。 A作用于房地产产品 B形成增量房地产 C使投资者拥有房地产 D取得土地使用权 23若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是（B ）的方案。 A投资亏损 B不能满足基准收益率要求 C无利可图 D风险很大 24 投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、 生产能力及经营管理条件下，对产品的（C ）进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。 A.产量、价格、成本 B.产量、利润、价格 C.产量、成本、利润 D.成本、利润、价格 25
9、预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了（C ）的方法。 A风险回避 B风险组合 C风险转移 D风险自留 26.投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ B ） 。 A获取房地产当期收益 B获取房地产未来收益 C直接从事房地产开发经营活动 D间接参与房地产开发经营活动 27.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( D )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期 B.第三阶段和第四阶段初期 C.第二阶段和第三阶段初期 D.第一阶段和第二阶段初期 28.房地产投资方案比选通常是在( B )之间进行。 A独立方案 B互
10、斥方案 C净现值法 D等额年费用法 29.房地产置业投资项目的不确定性因素不包括( B )。 A.购买价格 B.容积率及有关设计参数 C.空置率 D.运营费用 30下列投资行为中，不属于房地产间接投资的是（ D ） 。 A购买房地产公司股票 B购买房地产公司债券 C购买房地产投资信托基金 D购买存量商品住房 31 下列影响房地产市场运行环境的因素中， 属于经济环境的因素是 （ A ） 。 A城市或区域产业结构与布局 B电力供应状况 C土地资源状况 D教育水平 32某市 2014 年住宅的预测销售量为 480 万，实际销售量为 650 万，平滑指数为 07，利用指数平滑法预测的该市 2015 年
11、住宅销售量为（ C ）万。 A5000 B5375 C5990 D6360 33某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3000 万元，住宅平均售价为 4000 元/平方米，单位产品的可变成本为 2000 元/平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利 500 万元。该公司最低开发面积为( C )平方米。 A.15000 B.16700 C.17500 D.22000 34 某写字楼 2014 年潜在毛租金收入为 1000 万元， 空置和收租损失为 5%，经营费用为潜在毛收入的 30%，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税为 120万元，则 2014 年的税后现金流量为
12、( A )万元。 A.330 B.450 C.650 D.700 35在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是( B )的目的。 A盈亏平衡分析 B敏感性分析 C风险分析 D概率分析 36下列属于房地产投资经济分析所使用的参数的是（ A ） A影子价格 B 财务净现值 C市场价格 D基准收益率 37. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的( D )分析。 A.现金流量 B.清偿能力 C.资产与负债情况 D.资金盈余或短缺情况 38已知某房地产投资项目折现率为 ll时，净现值为 1700 万元，折现率为 12时，净现值为-87
13、0 万元。则该投资项目的内部收益率是( C )。 A1112 B1136 C1166 D1295 39某宾馆开发项目共有 150 间客房，平均每间客房的面积为 40 ，总建筑面积为 6800 。当地同档次宾馆的综合造价为 3000 元/，每间客房的综合投资为 14 万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（ ）万元。 A1800 B2040 C2100 D2380 40 下列报表中， 不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是 （ ） 。 A资本金现金流量表 B资金来源与运用表 C利润表 D投资计划与资金筹措表 41 某房地产开发项目的总成本为 80000 万元， 其中财务费用为 8000 万元，建设周期为 3 年，利润总额为 25000 万元，则该项目的投资利润率是( )。 A1042 B1157 C3125 D3472 42净收益=潜在毛租金收入（ A）+其他收入运营费用。 A空置和收租损失 B还本付息额 C折旧额 D所得税 43. 房地产泡沫产生的基础是（D） A投资需求膨胀 B金融机构过度放贷
