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1、1资产评资产评估学教程估学教程资产评估导学资产评估导学一、授课教师介绍丁朝霞：中国非执业注册会计，国际注册内部审计师，高级会计师，高级审计师，在职博士，中山大学审计处副处长。主要研究方向：研究会计、审计和财税方向。主要科研内容：先后负责内部控制制度 、 审计工作手册和经济效益审计的课题。负责撰写和主编案例通略由内部审计案例透视审计技巧和方法 一书，成为全国教育审计的培训教材。主编内部控制汇编 、 审计工作手册和效益审计与节约型校园等资料汇编。有多篇文章在审计研究 、 审计与经济研究等审计较权威的刊物上发表。其中审计委员会与内部审计的研究一文获得全国公司治理与内部审计理论研讨会二等奖。 高校的效
2、益审计研究课题研究，经过教育审计学会学术委员会评审，获得二等奖。参与内部审计在民营企业公司治理中的作用分析 （编号：05038） ，获得广东省 2005 年度会计科研课题二等奖;参与高等学校绩效审计评价指标体系研究获得广东省审计学会 2005 年度立项课题优秀论文二等奖。二、为什么要学习资产评估？资产评估是市场经济中非现金类资产交易的基础。资产评估既是一种中介服务，也是每一个从事资产管理、涉及资产交易的人员所需掌握的基础知识。中外合资、企业改制、国内联营等涉及到资产产权变动的经济行为以及法律纠份、抵押担保、财产保险、企业纳税、承包、租赁等相关领域均需要进行资产评估。因此必须建立一个法制体系健全
3、、监管体制完善、队伍机制合理、执业行为规范和操作技术科学的资产评估行业体系。 资产评估学给相关人员准备必要的知识和技能。 三、课程的主要内容 本课程参考资产评估领域的最新的理论和实践成果，本着遵循科学性、规范性、实用性和可操作性的原则，系统地讲述资产评估的基本原理和方法，详细地介2绍了机器设备、土地使用权、房地产、长期投资、无形资产、流动资产、企业价值和资源性资产评估的理论和方法，阐述了最新的企业价值评估中的加权法、收益法和期权法，同时介绍资产评估的组织和管理，并结合相关的资产评估案例，使同学们更好地掌握资产评估的原理和实务。 四、课程的结构和安排整个课程分为十二章1.第一章资产评估概述、第二
4、章资产评估基本方法、第十二章资产评估管理为理论基础部分2.第三章至第十一章为具体的资源评估实务其中第三章至第九章为单项资产评估，第十章企业价值评估为整体资产评估。第十一章资源性资产评估为特殊的资产评估。3.其中第二章资产评估的基本方法为本课程的重点，是后面各章具体评估实务的基础。五、学习指导资产评估是一门规范性、实用性和可操作性强的学科，建议：1. 在掌握资产评估理论的基础上，将评估理论与评估案例相结合，以便对基本知识的掌握和理解。通过案例的描述、背景和相关的分析评价掌握教学案例的基本情况，更好地把握资产评估的基本原理和方法。同时还可以与实际联系，增强实操能力。2.由于本课程的实操性较强，同学
5、们在学习中应多做习题，通过相关的习题掌握基本知识。3.多利用远程教育资源，本课程提供了课程录像、课件、习题库、答疑库和教学案例，根据本课程有些理论较难，计算过程较为复杂，实操性强的特点，同学们可利用远程课程的可重复听讲、对相关知识自我测试的特点，对难点重复听讲，多利用习题进行练习，对有关疑点可在答疑库中寻找答案，还可以通过与辅导老师联系解疑。相关的习题可以在书本的附录中查找有关的评估准则和参数。六、掌握要领资产评估是一门基础学科，很多问题的题解需要停靠它的理念，同时评估的特3点决定了评估学的特点，一定牢记评估的是基准日时点的价值，和其他诸如会计资料没有关系，这样比较易理解。具体学习中，由于我国
6、的评估体系属于照搬西方国家的理念体系，而西方经济学更多依靠数理模型而不是叙述，所以中国的评估带有西方的影子，涉及评估价值的每一公式需熟记。事实上并不多，就是第二章所述的几种方法，其他的大部分都在此基础上演变而来，这样对自己提高帮助较大。实务评估中重点的章节在机器设备评估、房地产评估和无形资产评估。七、课程意义和导入从三个方面：1. 无形资产评估的意义2.商标品牌评估的必要性3.房地产热点问题无形资产评估的意义：无形资产主要包括：商标权、商誉、商（字）号、专利权、专有技术、销售网络、著作权（版权） 、软件、网站域名、企业家价值、土地使用权、特许经营权、资源性资产等。1、合资时可作价入股 2、 吸
7、引风险投资 3、增加注册资本金 4、 质押贷款 5、 侵权索赔提供价值依据 6、 减少不必要的损失 在国外发达国家，无形资产占企业总资产的比例高达 50%70%。排名全球第二的可口可乐公司的老板说：“假使一把大火把公司烧掉，也可以在废墟上重建一个可口可乐”。那么，是什么力量支持可口可乐的老板口出狂言呢？答案是玄妙的配方、商标。可口可乐的配方和商标就代表着滚滚的财源，真是“此时无形胜有形” 。商标品牌评估的必要性（1）提高品牌的声誉。4（2）激励公司员工，增强品牌凝聚力。（3）品牌运营和资本运营的需要。（4）激励投资者信心。（5）摸清家底，为经营者提供管理决策依据。（6）在品牌转让、拍卖等交易情
8、况下也应该进行品牌资产价值评估。 案例一：湖北采花茶业公司通过省商标所，从银行获得 800 万元贷款。这是湖北省首例用商标质押取得的贷款。 “采花” 、 “署天”茶叶商标，是湖北省著名商标，湖北采花茶业公司因急需巨资购设备、扩规模，于去年底，对两个商标进行了评估。 商标被评估价值为 3000 万元后，公司便与担保和银行方面，签订了相关协议；并到国家商标局取得了商标专用权质押登记证书。案例二：房产评估一下高估了 400 万？一场关于一家评估公司是否违反房地产估价规范而高估了房地产价格的听证会在某省建设厅 8 楼会议室里举行。听证的双方包括评估机构某省 A 房地产评估有限公司和调查方四川省建设监察
9、总队。听证会上，调查方省建设监察总队陈述了相关材料。2005 年 4 月，A 评估公司接受某市国泰贸易有限公司（以下简称国泰公司）委托，对位于某市大街 101 号第 5 栋、43 号第 2 栋、第 3 栋、第 6 栋两处房地产进行价格评估。 出让方委托评估：468 万多。2005 年 8 月 1 日，A 公司作出评估单价为10081.00 元/平方米，总价为 468.48 万元。据此，国泰公司以 A 公司所出评估报告为依据，同拆迁公司进行赔偿谈判，于 2006 年初达成赔偿价格 180 万元（含1077.945 平方米商业用土地）拆迁方委托评估：不到 64 万。拆迁方委托该市正和房地产评估公司
10、（三级评估资质，评估总价为 63.9713 万元） 、该市中级人民法院委托省义正房地产评估咨询有限公司（二级评估资质，评估总价为 64.1140 万元）评估。由于与 A 公司的结果相关太大。 2005 年 12 月 21 日，该市规划和建设局委托房地产估价专家委员会5对 A 公司的评估报告进行评估鉴定。相差太大，前一个评估公司高估了？2005 年 12 月 30 日，该市房地产估价专家委员会做出鉴定，结论为 A 公司存在估价方法采用比较法所选取的可比实例不当，个别因素单项修正超过 20%等问题，违反了房地产估价规范相关条款。2006 年 8 月 3 日，省建设厅房管处将案件相关材料移送省建设监
11、察总队。9月 5 日，对 A 公司发出行政处罚告知书，9 月 7 日，A 公司提出书面听证申请。A 公司的意见：“我们的评估完全不违反房地产估价规范 ，完全按照估价规程来做的，做出的评估价格也能经得起市场的检验。 ”按照现在的市场价格，市一级商业地段的铺面价格已经达到了 2200028000 元每平方米，国泰公司委托评估的两处房屋也处于一级商业地段，而他们评估出来的单价为 10081.00 平方米。如果通过听证后还是被实施处罚，他们将申请行政复议，如果还是不行，不排除走法律程序的可能。启示：A 公司运用的是最佳利用原则，而拆迁方运用的是个别因素单项修正超过限额的规定。可见房地产评估是个复杂过程
12、，涉及方面很多。 同一处房屋评估方法不同，评估结果不同。房屋评估价值是市场价值，与地理位置、周边环境因素、配套设施、间距、朝向、结构有关。比如：（1）位置比较好的房屋，即使房龄很长、很破旧，但是评估价值很高，取决于该房屋占地位置有关。 （2）市中心、区中心、重点学校附近的房屋，即使房屋房龄很长，周边环境好，配套设施齐全，房屋评估价格很高，甚至有的地区旧房的市场价值大于该区域内新开发的商品房价值。 第一章第一章 概述概述问题导入：1.资产评估的基本要素有哪些?2.资产评估的假设有哪些?为什么要有这些假设?63.资产的技术原则有哪些?如何理解替代原则和最佳利用原则?第一节第一节 资产评估的产生、发
13、展和含义资产评估的产生、发展和含义一、资产评估的产生和发展（一）原始评估阶段直观性、非专业性、无偿性（二）经验评估阶段结果更为可靠，但尚未科学化（三）科学评估阶段准确性和科学性，评估结果经公证（四）中国资产评估的历史现状和前景二、资产评估的含义资产评估由专门的机构和人员，依据国家有关规定，根据特定的目的，依照法定的程序，选择适当的估价标准，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的行为。其实质在于对特定资产的现实价值做出科学的估价。第二节第二节 资产评估的基本要素：资产评估的基本要素：（一）资产评估的主体指资产评估的操作者，即评估人。包括法人（资产评估机构）和自然人（评估人员）1.评估机构包括
14、：专业性资产评估机构兼营性资产评估机构综合性资产评估机构2.评估人员是指具有评估能力并取得评估资格人员（二）资产评估客体资产评估的客体是指资产评估的对象，即被评估的资产1.按资产评估特性划分：7有形资产评估无形资产评估2.按资产评估对象划分：单项资产评估综合资产评估资产应具备的几个特征：1.资产必须是经济主体拥有或控制的2.资产必须能以货币计量其价值3.资产必须是能够给经济主体带来经济的资源（三）资产评估目的指资产评估服务于什么样的资产业务。占有国有资产的单位以下行为需评估：（1）资产转让（2）企业兼并 （3）企业出售 （4）企业联营 （5）股份经营 （6） 中外合资合作（7）企业清算 （8）
15、抵押 （9）担保 （10）企业租赁上述经济行为，前 7 种属于必须评估的范围，后三种则根据具体情况，当事人可自行决定是否需要评估（四）资产评估价值类型与评估方法价值类型：资产评估价值质的规定性、内涵（1）重置成本标准决定因素：重置成本及其贬值（2）现行市价标准决定因素：基础价格、供求关系和质量因素（3）收益现值标准决定因素：收益额、收益期限、折现率和资本化率（4）清算价格标准注意清算价格标准与市场价格标准的区别资产评估方法：（1）重置成本法（2）现行市价法（3）收益现值法（4）清算价格法8资产评估价值类型和评估方法的区别：评估价值是价值类型与评估方法即评估价值质的规定和量化过程共同作用的结果（
16、五）资产评估原则工作原则和技术原则，详细见第五节（六）资产评估程序申请立项、资产清查、评定估算、验证确认第三节第三节 资产评估的特点资产评估的特点（一）现实性资产评估只能是评估某一时点的资产价值，评估基准期一般以“日”为基准时点（二）市场性资产评估是市场经济发展到一定阶段的产物。（三）公证性资产评估机构是市场中介机构，其本身具有公证性；另一方面，评估是运用科学的方法，因此评估结果也具有公证性。（四）预测性（五）咨询性第四节第四节 资产评估的假设资产评估的假设一、资产评估的假设（一）继续使用假设在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件：1.资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益2.资产尚有显著的剩余使用寿命3.资产所有权明确，并保持完好4.资产从经济上、法律上是否允许转做他用95.充分地考虑了资产的使用功能（二）公开市场假设（三）清算假设第五节第五节 资产评估的原则资产评估的原则（一）资产评估的工作原则1、独立性原则应该予以回避的情形：（1）曾在委托单位任职，
