海口市滨江新城规划说明书

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1、海口滨江新城控制性详细规划雅克设计机构海南雅克城市规划设计有限公司 A自行车及摩托车取 2单元式住宅车位/120m2建筑 面积1.0, 自行车及摩托车取 1；旧城区取 0.5 自行车及摩托车取 2住宅独立式及联排式住 宅车位/户2.0商业建筑（区）车位/100m2建筑 面积小于等于 2000 m2部分取 2.0；超过 2000 m2的 以 2000 m2为基数往上递增，递增部分取 0.81.0；旧城区取 0.40.6； 自行车及摩托车取 7.5批发交易市场车位/100m2建筑 面积1.52.0,旧城区取 0.50.6 自行车及摩托车取 7.5商业农贸市场车位/100m2建筑 面积1.0；旧城区

2、取 0.50.6； 自行车及摩托车取 15海口滨江新城控制性详细规划雅克设计机构海南雅克城市规划设计有限公司 A 自行车及摩托车取 20 小型体育场馆车位/100 座2.03.0; 自行车及摩托车取 20市级影剧院车位/100 座4.55.5 自行车及摩托车取 30一般影剧院车位/100 座2.03.0 自行车及摩托车取20博物馆、图书馆车位/100m2建筑 面积0.51.0; 自行车及摩托车取 10文体设施展览馆车位/100m2建筑 面积0.71.0; 自行车及摩托车取 1.5区以下医院车位/100m2建筑 面积0.20.4 自行车及摩托车取 3.0医疗设施区以上医院车位/100m2建筑 面

3、积0.40.8 自行车及摩托车取 1.5用途分类单位标准 中 学车位/100 学生0.71.5; 自行车及摩托车取 70 校址范围内至少设 2 个校车停车处小 学车位/100 学生0.51.2; 自行车及摩托车取 20 校址范围内至少设 2 个校车停车处教育设施 幼 儿 园车位/100 学生0.51.2; 自行车及摩托车取 10 校址范围内至少设 2 个校车停车处火 车 站车位/高峰日每千 旅客3.0; 自行车及摩托车取 2.0长途汽车站车位/高峰日每千 旅客2.0; 自行车及摩托车取 1.0交通设施公交枢纽站车位/高峰日每千 旅客1.5; 自行车及摩托车取 1.0注： 1、交通发展策略确定的

4、控制地区的停车位配建指标按该策略的规定执行。 2、学校校门应考虑停车场，并设接送学生的缓冲空间。 3、批发交易市场是指生产资料市场和批发为主的其它交易市场。 4、客运码头、火车站、公交枢纽站、机场、医院、文娱中心、商场、酒店、大型居住区及 交通严格管制路段等地区，应设置 2 个以上出租车候客专用停车位。 5、建设工程配建的停车场（库）建成后不得改变使用性质。 6、停车场用地面积：小型汽车按 25m2/每车位、自行车按 1.5m2/每车位计算；停车库建 筑面积：小型汽车按 35m2/每车位、自行车按 1.8m2/每车位计算。 7、停车场（库）的出、入口不宜设在主干路上，可在次干路或支路上开设，距

5、主干路交 叉口距离应大于 70 米，且应有单独的车行道。 8、机动车停车场（库）的服务半径，在城市中心地段一般不超过 500 米；在一般地段不 宜超过 800 米。9、其它未涉及的大型设施的停车位配建标准应专题研究确定。7 7、 交叉口控制交叉口控制根据交通需要，规划区内共设置了三处互通式立交，其中凤翔路和海榆东线高速公路交汇处为现状立交，椰海大道与海榆东线高速公路交叉口立交正处于施工阶段，椰海大道与滨江西路现状为分离式立交，规划按互通式立交控制，三处立交形式均为完全海口滨江新城控制性详细规划雅克设计机构海南雅克城市规划设计有限公司 A要求：居住组团按规模在次干道或支路上设置机动车出入口，禁止

6、在城市主干道及城市快速路侧设置；要求：居住组团出入口处即设置地下车库入口和适量的路边停车，使机动车在组团外围路段分流，以减少车流与人流的冲突，保障居民安全； 安静化交通要求：居住组团在入口处解决机动车的集中停车，特殊需要时采用分时段禁止车辆进入手段，以减少组团内的车流和人流冲突。 公共交通系统海口滨江新城控制性详细规划雅克设计机构海南雅克城市规划设计有限公司 A&I 安道（香港）景观与建筑设计有限公司 31要求：按公共交通站点的合理服务半径，在居住区周围设置公共交通站点，以方便居民的出行需求；要求：根据居民的出行习惯在公交站点附近设置非机动车量的停车场地，以满足居民换乘停车只需；建议：公交站点

7、设施设计更为宜人，营造良好的候车空间，并配合城市整体形象的提升。 交通与服务设施要求：学校及幼儿园的出入口应设置在离道路交叉口至少米以外的路段上，以保障安全；要求：在机动交通量较大的情况下，商店、学校及幼儿园所临路段应设置限速标志、人行斑马线、人行倒数信号灯、道路中央的过街安全岛，在道路两侧还应适当增宽行人横过马路的等候区。 导引三：停车使用导引三：停车使用要求：集中与分散相结合的原则综合考虑停车规模和布局，把停车设施建设规模、布局以及与静态交通管理措施结合起来考虑；要求：针对不同的居住密度及车流量来设置相应的停车设施，低密度社区采用车辆入户及路边停车形式，中密度社区及商住区大部分停车采用地下

8、车库形式，针对部分短暂停车，适当提供地面车位；要求：在集中停车场的选址上充分结合公共交通及轨道交通的枢纽布置停车换乘，引导小汽车在区域中的合理使用。十三、 地块控制规划1 1、 地块划分地块划分为便于土地出让和开发控制，规划区按街坊地块、细分地块逐级进行编码划分。街坊地块一般以主干道、次干道围合的用地或功能相对独立的大地块进行划分。街坊地块面积一般约为 2530 公顷不等。规划建设范围内共分为 17 个街坊地块。细分地块以支路或用地功能进行划分，一般应为土地出让的最小单位。地块面积一般为 310 公顷，公共设施用地地块最小可分至 0.5 公顷左右。土地细分体现政府所有和向社会出让两种方式，以公

9、共利益第一为原则，将规划范围内水系、绿地系统和与公共服务设施相联络的公共空间等划分出来，统一由政府做一级开发、统一进行基础设施和公共配套设施建设，成本按比例分摊到周边细分地块中，细分地块按市场运作向社会出让。2 2、 控制指标控制指标体系体系地块控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。（1 1）规定性指标）规定性指标规定性指标是必须严格遵照的指标，包括地块使用性质、用地面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑控制高度、停车泊位及其它需要配置的公共设施。 开发强度：土地开发强度涉及到建筑容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的城市空间环境

10、，还可以对投资引导、土地使用效率的提高以及形成合理的城市结构起到积极的作用。行政办公用地：主要为琼山区行政中心，作为行政管理和公共服务中心，其建筑布局和用地环境有较高的要求。建筑周边应留出较大的活动和景观用地，根据其管理体制和结构分析建筑总量需求不大，因此容积率应控制在 1.2，建筑密度控制在 20%以内。商业金融用地：用地布置在商业区。作为市级的商业金融中心，其用地价值较高，城市空间设计上为高层建筑集中区，应适宜高强度的开发。因此容积率控制在 2.5-3.0，建筑密度控制 30-35%之间。商业居住混合用地：用地主要沿商业中心周边及凤翔东路南侧布置、为商业裙房+高层住宅组合形式。因具备一定的

11、城市公共服务功能，用地价值较高，适宜较高强度开发，又因地块较小，因此容积率控制在 2.0-2.8，建筑密度控制在 25%以内。商业建筑占总建筑面积比例应控制在 15%以内。办公居住混合用地：用地主要沿椰海大道南侧布置，城市空间设计上为高层建筑集中区，适宜高强度开发。因此容积率控制在 2.0-2.8，建筑密度控制 18%-20%以内。商贸居住混合用地：用地主要布置在响水河与龙塘河交汇形成的半岛区内，主要用海口滨江新城控制性详细规划雅克设计机构海南雅克城市规划设计有限公司 A&I 安道（香港）景观与建筑设计有限公司 32于发展城市休闲商务、文化创意、SOHO 公寓等项目，城市空间设计中为具有宽松感

12、的环境，以商务办公、居住为主的小高层建筑群，适宜中强度低密度开发。因此容积率控制在 1.5-1.8，建筑密度控制 18%以内。旅游休闲服务用地：主要分布在沿江和新大洲大道北侧，沿江用地价值较高，城市空间设计上应与滨江标志性高层建筑群相适应，适宜高强度开发，容积率控制在 1.5-2.5，建筑密度控制在 25-35%以内。沿新大洲大道用地与以自然为主的界面相适应，适宜低强度开发，容积率控制在 1.2 以内，建筑密度控制在 25%以内。居住用地：以小高层和高层内院式或行列式布置形式为主，容积率控制在 1.5-2.5，建筑密度控制在 20%以内。可兼容适当公共服务设施，其中商业性功能兼容不应超过建设量

13、的 3%。安置用地：容积率宜控制在 1.5，以小高层形式为主，适当布局商业建筑，满足村民生产就业的需求。建筑密度控制在 25%以内。商业建筑占总建筑面积比例应控制在 15%以内。其它用地：包括中小学、医院及其它市政配套设施应按国家有关规范要求制定相应的控制指标。 高度控制为了塑造整体协调，丰富有序的城市三维空间效果，应对建筑的高度进行有效控制。根据城市空间设计，结合城市功能布局和开发强度来确定建筑的限制高度，提出相应的高度控制要求，并在地块控制图则中进行规定。规划用地建设高度控制包括 30 米以下、30 米60 米、60 米80 米、80 米120 米四个控制标准。高度不超过高度不超过 30

14、米的地区米的地区：主要为中小学校、医院、花卉博览园、专业市场、体育休闲设施、水厂以及部分居住区，在规划区内分布相对零散。高度不超过高度不超过 60 米的地区：米的地区：主要分布在新大洲大道两侧、行政中心区、安置区。高度不超过高度不超过 80 米的地区：米的地区：主要分布滨江公共设施带、商业区以及部分居住区。高度不超过高度不超过 120 米的地区：米的地区：主要分布在滨江带上，为标志性建筑控制高度。（二）指导性指标（二）指导性指标指导性指标是地块建设的参考性指标，主要包括建筑形式、体量、色彩、风格要求，以及其他环境要求，具体可参照城市空间设计导引。（三）建筑退让控制（三）建筑退让控制为了保证规划

15、区必要的公共空间和良好的景观环境，满足日照、通风、消防、环保和交通安全等方面的要求，避免建设过程中产生混乱。建筑退让具体应满足海口市后退红线的有关规定。 海口市建筑退让城市规划道路标准海口市建筑退让城市规划道路标准主干道规划道路红线宽度（L）L6060L40次干道40L24支路24L12小区路L12低层住宅1210864多层住宅15121085中高层层住宅181512107居住建筑高层住宅201815127H241515108624H50181812108新城区非居住建筑H502020151210低层住宅6633多层住宅10863中高层层住宅121075居住建筑高层住宅151286H24866

16、324H5010874旧城区非居住建筑H50121085建筑退让城市规划道路最小距离：L 为规划道路红线；H 为非居住建筑高度（米） 。海口市建筑退让用地红线标准海口市建筑退让用地红线标准退让距离主要朝向次要朝向新居住低层住宅0.6H 且最小退让距离6m0.25H 且最小退让距离4m海口滨江新城控制性详细规划雅克设计机构海南雅克城市规划设计有限公司 A&I 安道（香港）景观与建筑设计有限公司 33多层住宅0.5H 且最小退让距离9m0.25H 且最小退让距离6m中高层住宅0.5H 且最小退让距离12m0.25H 且最小退让距离8m建筑高层住宅0.5H 且最小退让距离15m0.25H 且最小退让距离10mH240.15H 且最小退让距离6m24H500.15H 且最小退让距离9m城区非居住建筑H500.15H 且最小退让距离12m低层住宅0.5H 且最小退让距离6m0.25H