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1、工业地产与招商引资工业地产与招商引资“现在有企业想落户，但不愿意自己建厂房，希望我们有现成的厂房可以出租。可我现在从哪里变出一万平米的厂房呢？你们能不能介绍工业地产投资商过去开发工业园、厂房？”王局长焦急而恳切的问。起步起步记者在调查的过程中发现，内地许多政府部门和招商人员的脑子里根本没有工业地产这个概念。在他们的印象里，工业地产和招商引资是没什么关系的。也难怪，工业地产毕竟是个新兴行业，在沿海地区也是 2000 年以后才有这样的提法。这与内地政府部门长期以来招商引资的方式也有很大关系。在沿海地区，一个工业园区的开发，至少要政府、开发商、金融机构、配套供应商、策划机构、招商机构、中介机构同时参
2、与，是一个完全市场化的商业行为。而在内地，一个工业园项目的开发从头到尾几乎都是政府一手包办的划一块地，推平了，就是工业园，然后把地低价或零价卖给落户企业，政府的事就算做完了，至于配套、厂房建设等就都是企业的事了。各地方政府利用手中的土地和政策资源，针对零星落户的企业，这样的开发模式也还行的通。但目前面临的是全国产业转移的大潮，大量的企业需要西进北移，他们并不是贪图内地便宜的土地和优惠政策，而是在沿海迫于各种压力，不得不转移到成本低而环境与沿海相似的地区。在这样的环境下，企业需要工业园区有产业特色、有产业定位、有现成的厂房、有完善的配套和其他服务。如果政府还停留在划一块地就叫工业园的阶段，只怕很
3、难吸引企业落户，招商引资也会成为一句空话。可喜的是已经有越来越多的内地政府招商部门开始重视工业园区的市场化运营。甘肃天水市招商局招商部李关远主任告诉记者，天水市正在规划一个工业园，准备尝试采取控股、独资、合资等形式吸引国内外大企业集团进行规模化、专业化开发。都是工业地产惹的祸？都是工业地产惹的祸？当工业地产的概念开始被内地政府部门接受时，我们却吃惊的发现招商人员给工业地产赋予了这样的意义：“工业园区厂房建设、配套服务、招商引资都由开发商去做了，自己就乐的清闲，招商引资压力就没那么大了，确实是好事！”大有“招来一家，搞定天下”的意思。道理确实是这样，但这种想法是错的，这是意图把风险全部转嫁给开发
4、商的不负责任的想法。以这种思想和开发商合作，最后也会搞出矛盾来的，现实中也不乏这样的案例。想归想，不是内地政府希望把工业园区开发建设市场化运作就一定有开发商愿意去做的，至少到目前为止，工业地产开发商们对内地的兴趣还不太大。工业地产开发商投资工业园区开发是要获得利润的，而政府却不必考虑这些，所以中间就有一些矛盾。如果你当地的工业基础还不够，或者地理位置、环境还不够好，工业地产开发商是不敢贸然投资的。如果园区厂房建好以后无法出租怎么办？王局长是湖北某县招商局的局长，因为产业转移，温州有几家企业要到该地落户。这本来是好事，但王局长却一点也高兴不起来。 “现在有企业想落户，但不愿意自己建设厂房，希望我
5、们有现成的厂房可以出租。可我现在从哪里变出一万平米的厂房呢？你们能不能介绍工业地产投资商过去开发工业园、厂房？”王局长焦急而恳切的问。记者无法回答王局长，因为工业地产投资开发没有想象的那么简单。由合富辉煌操刀策划的鄂尔多斯北物流园区，可堪称工业地产策划的经典案例。我们毋庸怀疑合富辉煌的专业性，而且该策划案也得到了政府的大力赞赏。但记者最近回访时却发现，该项目因为开发的资金链等问题已经搁浅了。广州某颇具实力的地产商在内地开发了一个工业园，截止目前厂房已竣工面积 10 多万平米，正在大力的招商。然而现在他们才发现，招商并不是那么容易的事，因为这个工业园本身并不具备特色，厂房建设和配套很多都不符合沿
6、海转移企业的需求。以上案例都存在一个问题：单腿走路。虽然在工业地产的开发中引入了市场化元素，但太单一。王局长只考虑了他需要开发商帮他建厂房，却没考虑投资商的利益；鄂尔多斯北物流园区只考虑了产业策划，却没有考虑到投资商需求和以后的招商引资；贵阳的工业园只考虑了作为开发商本身的厂房建设，而没有做好产业定位。那么，要想工业园开发能够真正助力招商引资，究竟该怎么做呢？整合推进助招商整合推进助招商如果政府唱独脚戏，产业规划不合理怎么办？开发商不认可怎么办？不符合企业需求怎么办？招商投资机构不认可怎么办？如果单纯引入开发商，产业规划不合理怎么办？企业不认可怎么办？产业定位和园区招商投资机构无法操作怎么办？
7、如果单纯引入策划机构，策划的方案开发商不认可怎么办？招商投资机构无法依据该策划方案招商怎么办？规划不符合企业需求怎么办？如果只引进招商投资机构，随便乱引进企业破坏了产业结构怎么办？招来了企业没有成熟的厂房和园区配套企业怎么落户？这是非常简单的道理，例如一个商务中心的开发，必须至少经过这样一个流程：请市场调查机构做选址调查从政府拿地请策划公司做设计规划金融机构提供资金建筑商承包建筑地产中介、招商中介吸纳企业入驻物业管理公司提供物管服务。但这些流程又不是独立开来，是同时进行、相互配合并连贯的。工业园项目的开发是相同的道理，必须要政府、开发商、策划机构、银行、建筑商、厂房中介、招商机构、配套物管这些
8、机构同时运作，相互配合，才能保证一个工业地产项目的成功。缺少任何一个要素的参与，或者这些要素协调不好，都会给项目运作带来风险。以联华国际投资开发的贵阳科技工业基地为例。第一，联华国际做了深入的选址调查，最后选择落定在贵阳高新开发区内；第二，联华国际请国际知名的策划机构做了科学的产业规划，最后决定开发高新科技电子类产业园；第三，联华国际充分与政府沟通，为入园企业争取了许多优惠政策；第四，联华国际利用其本身的资金实力以及与众多金融机构的关系，竭力为入园企业解决资金困难；第五，联华国际利用本身房地产开发商的管理经验和优势，为入园企业提供优质的物业管理和其它配套服务；第六，联华国际充分利用其自身曾经为珠三角地区引进港台资企业近千家的优势助港台资企业再转移；第七，联华国际联手中工招商网和中国工业地产杂志做全面的广告、宣传整合推广；第八，联华国际联合伙伴地产、全球几大行这样专业的招商顾问公司全面铺开招商战线。因此联华国际贵阳科技工业基地的整体运营和招商情况非常好。通过打造完善配套服务的工业产业园来招商引资，是内地各级政府应该看到的招商新思路、新方法。但如果以为只要引进了开发商就万事大吉，也是不对的。政府更应该努力做好基础服务，引进开发商、金融机构、物业管理、策划机构、建筑商、招商投资中介等机构全面协调和运作工业园的开发与招商。
