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1、摘 要：住宅是人类生存和发展必备的物质条件，人的生存必须具备衣、食、住三方面必要的生活资料，住宅的发展水平、功能齐备与否，反映了人们生活水平和生活质量的高低。深圳是我国培育房地产市场最早的城市，改革开放二十多年来，深圳房地产业取得了巨大的成就，市场经过曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。就目前来说，在深圳 “地产热”成为一种趋势，也成为政府、企业及各界人士普遍关注的问题。本文在分析深圳房地产现状的基础上，仔细探究了造成这一现状的原因，并对深圳市房地产未来发展趋势做出了预测，针对存在的问题提出了一些有益的建议。 关键词：深圳房 地产 趋势分析 一、深圳房地产现状和现状的原因分析 对于深圳而
2、言，2005 年的楼市充满玄机，宏观调控并非弱于其它城市，但房价却一路高歌猛进，市场在博弈中行进，喜和忧、快与痛，不同的利益主体感受不一。回顾过去，展望未来， “不安宁”是深圳房地产的基调，市场在博弈中抉择。 （一）深圳房地产现状分析 纵观 2005 年深圳市房地产业，价格上涨和供需求比例失衡并存是给人们第一印象，这也是外界对深圳市房地产“不安宁”这一定调的主要原因。 1、价格上涨明显。2005 年，深圳商品房价格为 7659.18 元/平方米，同比上涨17.28。2006 年 2 月 9 日，深圳市房地产研究中心公布了2005 深圳房地产市场发展与 2006 年展望 ，研究中心副主任王锋博士
3、在报告中指出，深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。2005 年，深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分地区楼价甚至一度涨幅高达 2030，迫使政府不得不一再出手调控。在这份权威报告中，全面描述了去年的涨跌变化:从 2005 年各月住宅销售价格变动看，住宅价格在 1 月份同比上升了 3.98，其他各月份都保持了两位数的同比增长率。但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施，69 月，房价开始回落，基本保持在同比增长率 15以下的波动。10 月份以后，价格持续上升，其中 10、11 月同比增长为 24.70和 38.62，由于深圳 11 月份市场调控措施的及时出台，12 月份住房价格开始回落，
4、同比增长 19.90。经过一年的狂涨后，深圳当前商品住宅均价突破了 7000 元大关；办公楼均价则达到了 12490.88 元/平方米，同比上涨 24.71；商业用房均价为 15611.48 元/平方米，同比上涨 25.63。 2、房屋供求失衡。新增住房供求比继续缩小，从 2003 年上半年的0.93，2004 年上半年的 0.9，迅速缩小为 2005 年的 0.66，供需失衡进一步扩大。同时，有迹象表明，宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦，但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园深圳。深圳中原地产深港研究中心指出，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为 1.3：1，但资料表明，1
5、8 月份深圳批准预售面积为 402 万平方米，销售面积为 551 万平方米，两者比率仅为 0.73:1。供不应求趋势明显。此外，供应结构失衡的矛盾也很突出。（二）造成深圳房地产现状原因分析 1、从整个城市化建设的角度，房产依然是热门 深圳作为我国改革开放的中心城市，是我国劳动力资源流动的主要方向，相对贫乏的资源无法满足日子增长的住房需求，主要表现在： 每年两千万的农民工涌入城市，城市安居的压力。 生育的高峰期，对买房安定的需求。 中国城市化建设的热潮、趋势。 房地产是中国的龙头产业，他在一定程度上代表了中国经济的增长势头，外界对中国经济增长的认可，对房产发展也会认可。 资源匮乏的瓶颈效应。深圳
6、总面积为 2020 平方公里，陆地面积 1953 平方公里，其中建设用地面积 800 多平方公里。2004 年深圳城市建成区面积达到500 多平方公里，所剩建设用地面积仅 200 多平方公里，建设用地紧缺。而近三年来，深圳每年平均出让土地面积在 1012 平方公里，按这样的速度，剩余建设用地仅够出让 20 年。近几年来，深圳每年出让房地产用地在 1 平方公里上下，每年市场新开发项目约 70%以上用地来自存量。随着存量用地的逐步消耗，房地产用地形势严峻。作为房地产开发上游资源的土地供应的严重匮乏是导致 2005 年深圳房价大幅上涨的基础性因素。 2、从房地产商的角度，大部分发展商承受不住走低的趋
7、势 房地产开发商是房地产业的运营者，在房地产业的发展中起着重要作用，深圳市经济的飞速发展，土地资源相对成本攀升，银行贷款难度增大，加上宏观调控后房地产业利润收缩，房地产商承受不住走低的趋势，主要表现在： 土地成本上涨。房地产批地越来越难，拿地成本也越来越高，尤其是在深圳，好不容易拿到稀缺资源，这样对于房地产商而言没理由不炒一把，卖个好价钱。 土地资源稀缺。就目前而言，深圳的好地已经不多了，好多地都要填湖移山，开发成本增大。 房地产业利润空间萎缩。经过国家连续十多年的宏观调控，地产行业并不是高利润行业，总体上看没有几个项目盈利的绝对额度很大，并且大部分是负债经营，即房地产商的投资额不大，基本上是
8、依助银行贷款。在利润不高、成本日益增高的情况下，跌价肯定会使发展商承受不起。 贷款成本增大。在房地产运作中房地产商的投资额不大，基本上是依助银行贷款，房地产商在向银行贷款过程中，银行并不会为难发展商，毕竟是大客户，他如果不好过，银行亏得更大。但是高额的利息一定程度上限制了发展商通过银行取得资助途径。 房地产开发投资结构不合理。在深圳，年轻白领在房地产消费群中占有相当大的比重。他们最需要的是面积适中、居住舒适、性价比高、使用成本低的普通住宅。但是，虽然 2005 年深圳商品住宅成交面积突破 900 万平方米，创下历年成交量新高，但是其中豪宅供应面积达 132 万平方米，接近总供应面积的二成，远远
9、超出正常的市场供应结构比例。大面积豪宅供应过多，价格增长过快，带动整体市场房价快速上扬，普通人置业越来越难。这也从侧面显示了目前深圳楼市中大众精品楼盘的紧缺。 大量闲置土地没有转化为市场有效供应。我国土地资源极度缺乏而需求十分巨大，但在房地产领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费的现象。土地购置面积占土地开发面积的比例持续降低，差额逐年增大。问题在于房地产上为了自己利益的最大化处于观望态度，从而也加剧了房产供应的紧张。 3、从客户的角度，深圳的市场在短期内会呈现求大于供的局面 客户是房地产商出售商品的购买者，是房地产业运营流通环节中的重要组成部分，深圳市外来人口比例增大，个人投资转向房地产业，一定
10、程度上造成了房地产业不安宁的局面。 深圳 1200 万人口，200 多万常住户口，大多数是外来人口，其中可能购房的潜在客户有 600 万之众。客户面和需求量都是巨大的。 深圳比邻香港，香港来深圳置业是一个趋势，香港人看好深圳的发展，根据香港的房产发展，深圳的房子肯定会越来越贵，所以不但可以安居，还可以作为投资保值。有这种意向的香港人有 100 万之众。单从目前的情况来看，港人在深圳置业已经成为深圳外向型楼市的重要支柱。香港经济在金融风暴后一直处于较低迷的状态，银行利息一降再降，而投资房地产是香港一种普遍的投资意识，以为深圳经济发展良好，房地产的投资收益率远远大于香港。 近期股市不景气，深圳的中
11、产阶级，除了吃住不愁，手里还有些闲钱，存银行利息又低，企图购房保值。投资市场的不景气，造成“热钱”瞄准了房地产，上海的炒房者已经看准机会，在深圳将房价炒起来了，人民币资产升值对拥有大量土地储备和房地产的地产股影响更大，继续推动房地产股的牛市行情。2007 年即将实施的新会计准则允许将公司持有的经营性房地产按照市场价格估值记价，刺激了市场对商业地产的价值挖掘和资产重估热情，将房地产股的炒做热情推向高潮。4、从市场的角度，深圳市场在现阶段，很容易被炒热。 国家宏观调控实际上对这个市场起了反作用，甚至在深圳有帮助炒作之嫌。深圳房产市场的信息极度不对称，成交信息不公开，促使消费者交易盲目。“热钱”让楼
12、市变得紧俏，排队抢房的情景已经造成。 很多企业变相批地，如物流企业，借市政府辅助物流之际，批地名建物流，实做房产。消费是感性的，市场在同一时期对庞大的消费群宣传房子紧俏，房价不涨，不抢才怪。 信息传播的暗示效应。2005 年，两项信息的宣布对房地产市场产生了很大的影响，对房价的上涨起到推波助澜的作用。一是公安部门宣布深圳总人口达到 1200 万人，而此前公开的信息是 700 万人；二是多次政府高规格会议包括年底首次全市规划工作会议，都宣布深圳土地资源匮乏，房地产供地严重不足。政府及其部门的公开宣示具有权威性，这对房地产市场形成很大的心理暗示，即房地产供应不足，但需求旺盛。 二、2006 年深圳
13、房地产发展趋势展望 深圳关内住宅均价逾万元政府再次调控时机已到。随着调控的持续，房地产开发模式将逐渐改变，金融对房地产市场的制约作用将更加突出，开发贷款和消费贷款增速的放缓，将起到抑制房地产投资增长的作用。如果今后不出台更严厉的调控措施，估计 2006 年房地产投资增速将与 2005 年持平。受税收政策限制和拆迁规模控制的影响，投机性需求和被动性需求会继续减少，加之随着前几年开工的商品房逐渐进入完工阶段，商品房竣工面积增速将有所提高，房地产供求矛盾将有所缓解， 2006 年房地产价格将在 2005 年的基础上趋向缓和的小幅上升。 （一）房地产融资方式呈现多元化趋势 长期以来，我国房地产开发采用
14、的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环。在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战：旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下，房地产业
15、正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式。 从近两年的情况来看，房地产企业的融资活动空前活跃。据有关调查统计，2004 年，房地产基金投向房地产资金超过 7 亿美元，2005 年，房地产基金投向房地产资金将达到 28 亿美元；2004 年，全国 30 家信托投资公司共计发行了约83 个房地产信托产品，募集金额约 122 亿元，2005 年，房地产信托募集资金将达到 220 亿元。可以看出，随着调控的持续，房地产企业融资更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品。同时，海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场，
16、像摩根士丹利、SUN-REF 盛阳地产基金、ING 地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。 （二）房地产投资增速趋稳，供给量有所增加 就全国而言，基于 2005 年采取的一系列宏观调控措施整体上已收成效，来年再次出台专门针对房地产市场的政策的可能性不大，可能比较大的是一些金融、产业政策的出台会顺势影响到房地产业。在深圳，基于 2005 年市场发生逆转，调控政策并未收到实质性成效，因此继续出台调控政策是毋庸置疑的，关键是看政策的针对性、力度和成效。目前已明确的政策有增加土地供应等。从短期看，深圳房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。可以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，2006 年房地产投资的增长幅度将继续回落。一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所
