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1、上海市 x 山项目分析报告目录目录 . 1 一、总论 . 2 1.1 项目简介 . 21.1.1 项目概况 . 21.1.2 项目规划总体要求 . . 21.1.3 项目建筑面积指标 . . 21.2 编制依据 . 21.3 主要经济技术指标. 31.4 结论 . 3二、市场分析 . 4 2.1 宏观环境分析. 42.1.1 城市概况 . . 42.1.2 经济发展状况 . 42.1.3 居民生活水平 . . 52.2 、房地产市场分析. 52.2.1 房地产市场综述 . . 52.2.2 板块特征 . . 62.2.3 未来发展趋势 . . 7三、项目周边环境. 7 3.1 项目周边环境分析
2、. 73.1.1 周边环境 . . 73.1.2 SWOT分析 . 83.2 竞争性楼盘分析. 8四、项目定位 . 9 4.1 总体定位 . 94.2 产品定位 . 10 4.3 客户定位 . 10 4.4 价格定位 . 11 五、财务效益 . 12 5.1 销售收入测算. 12 5.2 建设投资估算. 12 5.3 不确定性分析. 13 5.4 经济效益评价. 13 一、总论1.1 项目简介1.1.1 项目概况项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868平方米，土地用途为居住。项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北
3、面临近区政府、西面临近中央大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。1.1.2 项目规划总体要求项目占地面积 142868平方米，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为 70年，规划容积率为 1.1, 其中多层 1.4, 非独立式低密度住宅0.7, 建筑密度多层 30% ，非独立式低密度住宅25% ，绿化率 40% 。机动车泊位按 0.7 个/ 户配置。1.1.3 项目建筑面积指标项目总建筑面积 180184.8 平方米，住宅部分155654.8 平方米，其中
4、多层124523.8平方米，别墅 31131平方米；车位部分23030平方米，配套 1500平方米。1.2 编制依据本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和金山区有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。此外，本报告编制依据还有：1、上海市国有土地使用权出让合同。2、上海市土地资源管理局20030820号土地出让公告。3、上海市规划管理局城市设计管理技术规定关于住宅小区建设项目规划设计要点和土地利用条件和要求。1.3 主要经济技术指标占地面积 142868m2总建筑面积180184.8 m2其中：住宅 155654.8 m2多层 12
5、4523.8 m2叠加/ 联排别墅31131 m2车位23030 m2配套1500 m2容积率 1.1 建筑密度 30% 绿化率40% 机动车停车泊位 940个1.4 结论本项目在目前市场行情下，总投资555,889,936.72元，销售收入 658,784,392 元，税后利润 44,221,695 元，投资收益率为8.0%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。二、市场分析2.1 宏观环境分析2.1.1 城市概况金山区位于上海市西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县，东邻上海市奉贤区，北接松江区和青浦区。
6、全区陆地总面积586 平方公里，辖 14个镇、 1 个街道，现有人口55 万。金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。到2005 年，金山将形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后，金山北出上海的时间将大大缩短。2.1.2 经济发展状况2004 年 1-3 季度金山区完成国内生产总值99.51 亿元，按可比价格计算比去年同期增长 26.1%，增速比去年同期高
7、出7.3 个百分点，预计全年增长将超过24% 。结合 2003年发展情况来看，金山区经济发展开始步入高速增长期。2004 年 1-9 月份金山区完成全社会固定资产投资75.91 亿元，同比增长 68.1%。1-9国民经济发展80.192.4116.912.3%15.5%24.3%0501001502001200220030.0%10.0%20.0%30.0%GDP( 亿元)增长率月房地产投资完成74375万元，同比增长 32.0%，占全社会固定资产投资总额的9.8%,继续保持高速稳定增长的势头。其原因主要是房地产开发继续了去年发展的势头，从今年1-9 月统计数据反映， 新开工项目较多， 而且其
8、规模较大， 今年的房地产投资形势仍较为乐观。但由于受宏观调控的影响下半年开始增幅逐月下降。2.1.3 居民生活水平2003年金山区城镇职工年平均收入18500 元， 比上年增长 8.0 ； 农民人均收入 4832元，比上年增长 9.5 。年末居民储蓄存款76.7 亿元，比上年增长 17.7。农村养老保险投保率 93.18。2.2 、房地产市场分析2.2.1 房地产市场综述2004 年金山区房地产业蓬勃发展，商品房继续保持旺销势头。1-9 月份，全区房地产开发投资完成7.44 亿元，同比增长 32.0%。商品房施工面积 145.36 万平方米，增长55.6%；商品房竣工面积 56.24 万平方米
9、，同比增长72.7%；商品房销售额 9.37 亿元，增长 112.8%，至 9 月底，空置房面积5.63 万平方米，同比下降51.5 %。固定资产投资29.246.385.85.47.710.5050100200120022003固定资产投资 (亿元)房地产投资额 (亿元)居民生活水平1630618500202858%8%9.70%01000020000300002001200220030%5%10%15%城镇职工年工资 (元)增长率2.2.2 板块特征根据一手市场楼盘供应情况来看，金山区可以划分为三大板块：石化板块、朱泾板块、枫泾板块。石化板块该板块由于区政府的南迁，市政建设和房地产投资迅速
10、升温。2004 年市场供应量共计 32.18 万平方米，共 2773 套， 已销售 13.75 万平方米，共计 1319套， 去化率为 47.5%。市场主要房型为100m2左右的二房和 120-140 m2的三房。该板块内市场价格在3500-4500元/ 平方米，均价在4000元/ 平方米左右。朱泾板块该板块作为曾经的区政府所在地，房地产市场兴起的最早。2004 年市场供应量共计25 万平方米，共 2492 套，已售 7.81 万平方米，共 740 套，去化率为 30% 。市场主要房型为 90 m2的二房和 110-130 m2的三房。该板块的市场价格在3000-4200 元/ 平方米，均价在
11、 3500元/ 平方米左右。枫泾板块该板块随着上海市“一城九镇”计划的提出而备受关注。 2004年市场供应量共计 63.43万平方米，共 5770 套，已销售 23.48 万平方米，共计 2215套，去化率为 38% 。该板块的市场均价在 3000元/ 平方米左右。2.2.3 未来发展趋势由于金山区地处远郊，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。据2003年物业统计年报数据显示，2003 年我金山区居民住宅房屋总面积399 万平方米，人均住房地产开发62.3122.974.231.368.259.4050100150200120022003施工面积 (万m2)竣工面积 (万m2)房面积 18.6 平方米。据建设部新近的统计， 目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23.67平方米。其中东部地区为25.0
