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1、- 1 - 国有建设用地管理第一部分基本概念一、土地所有制基本形式二、国有土地主要包括哪些范围三、什么是建设用地四、什么是建设用地使用权五、国有建设用地使用权取得方式六、什么是土地招标拍卖挂牌出让七、其他一、 土地所有制基本形式根据土地管理法第2 条 1 款的规定，我国的土地所有制有两种基本的形式：1. 全民所有制土地即国家所有土地；2. 劳动群众集体所有制土地即农民集体所有土地。二、国有土地主要包括哪些范围根据土地管理法第8 条和土地管理法实施条例第2 条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地1. 城市市区的土地；2. 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；3. 国家依
2、法征用的土地；- 2 - 4. 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其它土地；三、什么是建设用地建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。建设用地按利用方式可分为：商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施以及特殊用地等。四、建设用地使用权建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家或者集体所有的土地享有占用、使用和收益的权利。建设用地使用权有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。五、国有建设用地使用权取得方式国有建设用地使用权取得方式有以下两种：A. 国有建设用地使用权划拨B. 国有建设用地使用权有偿使用1. 国有建设用地使用权划拨国有建设用
3、地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安臵等费用后，国家将该幅土地交付给土地使用者使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、 行政法规另有规定外，划拨国有土地使用权没有期限的限制。划拨国有土地使用权未经批准不得转让、出租、抵押。建设用地行政划拨方式的类形？依照 2001 年国家颁布的划拨供地目录，以下类型建设用地可采取划拨方式供地：一是国家机关用地和军事用地；- 3 - 二是城市基础设施用地和公益事业用地；三是国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；四是法律、行政法规规定的其他用地。2. 国有建设用地使用权有偿使用(1) 国有建设用地使用
4、权出让（主要形式）(2) 国有建设用地使用权租赁(3) 国有建设用地使用权作价出资或者入股A、国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权出让（租赁）是指国家将国有建设用地使用权按确定的用途和年限让与（出租）给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让（租赁）价款的行为。国有建设用地使用权出让方式包括：招标、拍卖、挂牌、协议（法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其它情形）B、国有建设用地使用权租赁国有建设用地使用权租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与市、县人民政府国土资源行政主管部门签订一定期限的土地使用权租赁合同，并支付租金的行为C.国有建设用地使用权作价出资或者入股国有建设用地
5、使用权作价出资或者入股是指将一定时期的国有建设用地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。六、什么是土地招标拍卖挂牌出让依据招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第 39 号） 规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用- 4 - 地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。（一）招标招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结
6、果确定国有建设用地使用权人的行为。（二）拍卖拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。（三）挂牌挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。七. 其他（一） 土地出让金： 是指国有土地使用权出让时土地使用者应向政府缴纳的款项。出让金就是一定年期内的地租。出让金计算：该宗地用途土级别标准出让计价建筑面积出让金级别和标准：
7、按渝府,2002? 79 号和渝府发,2000? 76- 5 - 号文件执行（我区的李家沱、花溪、南泉、鱼洞的基准地价、土地级别和土地出让金标准按渝府,2002? 79 号文件执行，其他镇街土地出让标准按渝府发 ,2000? 76 号文件执行。 我区土地级别共分114 级，出让金标准：商业84048 元/m2、住宅 59029 元/m2、工业 44020元/m2）( 二) 土地使用权出让的最高年限：a. 居住用地 70 年（重庆 40 年，渝国土房管发,2002? 486 号明确70 年修正到 50 年的系数为0.9597 ） ；b.工业用地 50 年；c. 教育、科技、文化、卫生、休育用地5
8、0 年；d.商业、旅游、娱乐用地40 年（三）土地成本：主要是指征（用）收土地成本（旧城改造项目拆迁成本）、土地整治成本。（四）土地出让综合价金（建设用地使用权价款或土地出让价金） ：取得土地成本、 土地整治费、 土地出让金、 土地出让时的规费等，即成交后的总价款。（五） 土地出让纯收益：土地出让纯收益系该宗地按有关法律法规规定依法出让后，土地成交价格（含成本）中扣除依法确定的成本后的余额。即包括测算的出让金与土地成交后的增值额之和。（六）什么是“净地” ： 国土资资源部明电（国土资电发,2007?36 号）规定：一是指“净建设用地”，不包括道路、绿化等市政设施用地，二是指“熟地” ，即指必须
9、达到“三通一平”。- 6 - （七）计价建筑面积：在项目竣工验收前，以规划部门在有偿使用方式供应的土地上依法核定的建筑面积作为计价面积计算的依据，该计价面积是测算土地出让金（收益）的依据。（八）容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率总建筑面积总用地面积第二部分建设用地审批一. 国有建设用地使用权划拨二. 土地招拍挂出让三. 土地使用权转让四. 土地使用权内改扩建五. 国有地私宅危房改建六.( 原国营 ) 企业改制土地资产处臵七. 建设规模审核及社会监督公告八. 土地储备九. 建设用地土地划拨、出让、转让涉及税费一. 国有建设用地使用权划拨（一）设定依据- 7
10、- 土地管理法第43 条、第 54 条( 二) 国有建设用地使用权划拨程序立项规划选址用地单位申请市（区）国土部门进行建设项目用地预审项目管理部门对建设项目审核、批准、备案向规划部门申请规划许可及项目总平面布臵图审批区国土部门审件报区政府审签报市人民政府批准向国土资源管理部门领取建设用地批准书、划拨决定书，并进行土地登记。（三）划拨用地审批要件资料A.属新征土地：（a）征地批文及红线图（b）已安臵补偿完结的证明及征地（含整治）成本（c）1：500 现状勘界地形图及勘界报告B. 属原土地使用者的：（a）土地使用证原件及红线图（b）与原土地使用者的转让协议及土地成本支付情况（c）1：500 现状勘
11、界地形图及勘界报告C.以下为上述两种情形均要提供的要件资料：（a）计委立项批文（b）规划选址意见书、 设计条件及红线图、建设用地规划许可证及设计审查意见书（c）地灾评估报告（d）单位营业执照、法人身份证明（注：属经济适用住房、廉租住房用地应提供有权机关发出的经- 8 - 济适用住房、廉租住房批复文件）（四）受理条件1. 拟供应宗地若系农民集体所有土地的，应当经依法实施征收，且拆迁安臵完毕；若系存量土地，地上建筑物应当拆迁安臵完毕。（五）受理机关区县国土资源怎么行政主管部门（六）决定机关有审批权的县级以上人民政府（主城区由市人民政府审批）（七）收费标准以土地面积计价2 元/ 平方米二. 土地 招
12、标、拍卖、挂牌出让（以下简称招拍挂 ）（一）设定依据1. 土地管理法第43 条、 54 条；2. 房地产管理法第721 条；3. 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令 2007 年第 39 号）（二）哪些项目用地必须以招拍挂方式出让土地(1) 工业、商业、旅游、娱乐、加油（气）站、高速公路配套服务区、轨道交通等经营性市政项目(2) 商品住宅等土地出让（租赁）- 9 - (3) 工业用地使用权改变为经营性用地使用权的(4) 供应的土地改变用途收回土地后出让的。所指情形：A. 依法调整为加油（气）站用地、一类居住用地的；B.非经营性建设用地依法调整为经营性建设用地的；C.划拨性质的
13、土地依法调整为经营性建设用地的；D.划拨性质的土地转变为出让性质的土地后改变为经营性建设用地性质（含原外资企业有偿使用土地）的；E.其他经有审批权的人民政府主管部门认定属于“改变用途收回土地后出让”情形的。（三） 土地招拍挂出让办理程序及要件资料1. 土地招拍挂出让办理程序拟供地单位申请国土部门向规划部门函询地块规划指标规划部门核发建设用地规划公告函勘测站结合规划公告函附图勘测的1:500现状地形图区，同时对土地成本进行审计（评估）拟供地单位提供土地公示函国土部门拟定招拍挂公示方案区政府审批后报市土地矿业权交易中心公告竞得者缴款并签订土地出让合同签订交地记录向国土部门领取建设用地批准书土地登记
14、发证。2. 土地招拍挂公示要件资料A.征地批文及征地红线图B.已安臵补偿完毕的证明C.土地使用证及用地红线图（属原土地使用者改变用途的）D.土地交还协议（属原土地使用者改变用途的）E.土地成本审计（评估）报告- 10 - F.工业用途应提交项目准入条件、产业类别、投资强度、建设进度、产出比率及环境保护要求等资料G.结合规划公告函附图勘测的1:500 现状地形图H.拟供地单位提供土地招拍挂公示条件函（三）申请受理机关区县国土资源行政主管部门（四）决定机关有审批权的县级以上人民政府（五）收费标准依据：1. 国土资源部令2007 年第 39 号；2. 招拍挂出让建设用地使用权成交确认书（六）土地招拍
15、挂公示要求1. 存量的国有建设用地，应当依法将地上建构筑物拆迁安臵完毕2. 新增建设用地应当依法实施完毕征地拆迁补偿安臵3. 招拍挂的土地应当是经整治达到“三通一平” 的熟地， 按净建设用地面积供应。4. 工业用地出让底价不得低于国家公布的当地工业用地出让最低标准。国土资发,2008? 308 号：巴南区七等288 元/ 平方米，即不低于 19.2 万元 / 亩）5. 土地出让范围应当是规划部门确定的建设用地范围。拟供应宗地周边城市（镇）道路、绿化等城市（镇）基础设施用地不得纳入供地范围， 道路中心线至边线的土地或拓宽部分的土地、绿化等城市 （镇）- 11 - 基础设施用地的征收（用）土地成本
16、可计入拟供应土地的成本。对确因宗地供应时必须把周边城市（镇）道路、绿化等城市（镇）基础设施纳入出让地块一并建设的，规划部门在出具规划条件函时应明确相关的经济技术指标，区县（自治县）人民政府要在土地出让前确定基础设施的建设主体、面积、工期、标准、规模、建成后的管理及权属归属，并在土地出让文件中明确。6. 拟供地单位提供土地招拍挂公示条件函，应明确以下内容：A.地块基本情况（位臵、土地证、勘界面积、规划指标、有无地上建筑物（使用者、建筑物面积、用途等）；B.土地成本或综合价金（是否含出让金和税费）；C.交地时间、交地条件（按现状交地或拆迁整治后交地）；D.土地出让综合价金支付方式E.约定开、竣工时间；F. 违约责任（七）土地招拍挂公示时限市土地矿业权交易中心现场查堪, 审查批准后在 重庆日报 等媒体进行公示，公示期限20 天。（八）签订土地出让合同竞得者取得市交易中心的“国有土地使用权出让成交确认书”后，缴纳土地综合价金并签订土地出让合同，签订交地记录后国土部门发放建设用地批准书 ，并进
