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1、* 项目商业可行性方案【通山概况】截止到 2009 年，通山县总人口45 万，人口分布呈现以下特征：通山县城区人口与乡镇人口比例为1比2，即城区人口约 15 万，乡镇人口 30 万；在城区人口中，新城区人口与老城区人口比例为2比3，即新城区约 6万人，老城区约 9 万人；在住宅属性上，新城区商品小区与私房的比例约为1比3，老城区商品小区与私房比例约为1比4；小结：由上述数据可以发现，通山城市化发展迅速， 新城区在通山未来城市发展过程中的地位迅速提高。【商业分布】通过新老城区商业分布图发现以下特点：鑫达建材市场月亮湾水岸花园老一中商业中心世纪新城摩尔港心怡 财富广场天鸿美庐锦街新城华府规划商业用
2、地由于通山市场住房价格较低，所以几乎所有楼盘在开发过程中均附带大量商业以实现销售利润；老城区在继承前期商脉与人气的基础上，商业开始进行更新换代；老一中商业中心及摩尔港的出现即是这种趋势的集中体现；新城区群雄并起， 高起点、高规格的商业中心蓄势待发； 其中天鸿美庐锦街和本项目的商业部分均为这种苗头；目前老一中商业中心、摩尔港等均已经开业抢占有市场先机，天鸿美庐商业部分目前已经全面开始宣传推广，通山商业在下阶段面临激烈竞争；【业态分析】项目名称位置商业规模（）业态销售均价（元 /）租金面积分布（ ）月亮湾水岸花园通山县通羊河畔30000 建材、餐饮、超市、休闲一楼 5800 二楼2300 912
3、元 /月45 老一中商业中心通山老一中旧址38000 服装、鞋帽、餐饮、超市、娱乐休闲、酒店、家电1600023000 一楼 52005900 元 /年二楼 22002600 元 /年29220 鑫达建材市场通山新城竹林路7000 家装建材3500 25 元 /月20103 世纪星城摩尔港通山县南市路 182 号6000 家居布艺、手机数码、娱乐、婴儿用品、餐饮临街： 14000 临街： 50 元 /月内街： 26 元 /月50157 天鸿美庐锦街新一中旁县政府对面20000 综合性商业未知未知60-200 新城华府九宫大道2500 超市未知未知两层其他商业：兴业街： 商业街业态为建材和杂货店
4、，状况一般，租金在1725 元。南市路： 商业街，经营种类较多，包括服装、鞋帽、婴儿用品、杂货店、电器等。为通山商业最繁华区域，经营较好，盈利水平较高，租金在30元左右。凤池山时代广场： 大型商场主要经营品种为超市、鞋帽、饰品、床上用品、服装、电子等，一、二楼经营状况较好，三楼经营较差，一间商铺租金为20000元年。通过对以上商业整体业态分析，可以发现：商业定位较为低端，缺乏高端品牌商家的身影；目前这种情况正在发生改变， 其中老一中商业中心是其中的代表：在继“福又多”大型连锁超市入驻后，老一中商业中心再次招入武汉的“工贸家电”（6号楼 2 层，面积 1500 左右） ，同时还招入一家电影院，整
5、体商业街一家完成“大型商超 +西式快餐 +家电卖场 +电影院”的商业整体布局；业态划分较为杂乱，无政府状态无专业管理；商业运营管理水平不高， 商业以九宫大道的分散型沿街门面为主满足通山人的日常生活需求，而大型的商业中心在逐渐显现； 传统型商业街易聚人气，集中型商场水土不服。目前通山商业依然以档次较低的临街商业为主，大型的品质性消费习惯尚未形成，品质消费群体的消费习惯正在发展；整体来说，通山目前商业情形如下：老商圈更新升级，新商圈加速建设，逐渐形成两个商业中心，但短中期内仍以老城区商圈为主要消费场所；现有商业物业以农贸市场、商业步行街、临街商铺等形态为主；商业业态少而分散，集中经营型业态比较缺乏
6、；整体已建、在建商业的总体量大，市场竞争非常激烈。【项目分析 】项目机会点一： 资源双享：连接新老城区；项目新城区 老城区300米隧道： 500米项目位于新老城区交汇门户之地，以500 米长的牛头山隧道与老城区（风池时代广场）连接；项目机会点二 ：客流双享：截流新老城区；项目位于新老城区人流汇集之地，太平大道、 洋都大道在此地交汇， 而城市另一条主干道九宫大道也相距不远，容易吸纳整体区域的人气；项目机会点三： 可达性好：途经三路公交；项目位于新老城区门户之地，为G106 国道是通山未来城市发展的最主要干道，到温泉、嘉鱼等地的必经之路，项目的可视性非常强；项目机会点四： 政经结合：品质消费集中：
7、鑫达建材市场月亮湾水岸花园老一中商业中心世纪新城摩尔港项目九宫大道 县政府6公里 12分钟隧道 时代广场0.5 公里 1分钟项目项目位于通山经济中心与政务中心交汇处，承接洋都大道上中国人民银行通山支行、 盐监局、地税局、国土资源局等大量的政府机关及相关高品质消费人群，也有地景豪庭、盛景家园、向阳小区等小区的消费人群；九宫大道上的交通局、卫生局等相关政府机关及购买能力较高的人群，均位于本项目的商业辐射范围内；成为本项目的优质潜在客群；通过以上分析，我们可以确定： 本项目位于多条干道交汇处，交通便捷，易于辨识，有利于外来人群、返乡人群、进城人群、新城区进城消费客户第一时间认知本项目，具有一定的商业
8、开发价值。 通山县现状的城区呈现“哑铃状”格局，本项目正好处于哑铃状中部的狭窄部位，可供开发土地少，现状居民也不多，建设商业没有充足的固定客群支持，将会受到老城区成熟商圈与新城区兴业路一带潜在商业的夹击。 牛头山隧道拉通后，本项目与老城区核心商圈的距离更加拉近，这种距离的拉近既为商业开发创造了一定的条件，也为商业开发增加了不小的难度。1、隧道口两端的近距离内， 要想同时存活两个类似的综合性商业场所很难。2、隧道口拉通后，新城区居民及本项目业主可以更加快捷的通往老城区核心商圈，优质客群更加易被分流。3、牛头山隧道、规划路与洋都大道、209 省道对接，极有可能发展为通山城区的快速车道， 成为过往客
9、、 货车的专用快车道， 对习惯安逸的商业人流将造成一定冲击。项目4、牛头山隧道拉通后，老城区南市路的过路车辆减少，消费环境将得到进一步的提升，同时隧道规划路的打通，也为老商圈增加人流引入的又一个可能，老商圈的地位只会更加稳固。因此，在项目的开发方向上，我们建议：临街长度长，临街价值高，应充分挖掘临街商铺价值本项目目前仅一面临街， 但隧道开通后，东西横向主干道横穿项目而过，项目将会形成三面临街的局面， 共可形成约将近500米的临街面， 临街商业价值高。新城区集中型商业可以提升项目自身竞争力。与旧城区传统商圈商业相比，本项目所处的地带商业集中度略弱，要提升商业地位，丰富经营品类，培育自身特色等，来促进人流快速聚集，确保商业开发的成功。集中型商业是新商圈供给空白。项目所处的新商圈以专业市场、临街小商铺等商业形态组成， 商业形态比较单一， 缺乏集中型商业体的带动， 商业层次略显偏低， 与旧城区传统商圈相比，影响力较弱，辐射力有限。集中型商业可以有效聚集人气和提升竞争力。项目如果取得商圈效应， 必须先行建设集中型商业， 具有影响力的综合型商业物业，才能提升本商圈影响力和辐射力。通过以上分析总结， 可以发现通山目前商业发展进入战国状态，而大量的具有实力的代理公司的进入与参与项目运作，进一步提升了区域市场的竞争程度，因此本项目的商业必须稳扎稳打，迅速取得先机。经天纬地2011-4-3
