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1、房地产项目的投资决策浅析房地产项目的投资决策浅析 房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是 为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素： 投资周期长、 不确定性和风险程度高； 市场供给缺乏弹性； 市场需求的广泛性和多样性； 市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地 产项目的实际情况， 根据市场因素、 经济因素等多方面的分析， 做到项目决策的可行性、 可操作性。 一个房地产开发项目，从提出到完成都必须经过以下几个阶段：项目的设想、机会 分析、可行性分析、投资决策、实施和总结。如图 在房地产项目开发周
2、期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估 决策是整个项目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。 般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个 方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案， 研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。项目的可行性分析是一个项目决策分析的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。 当我们准备进行一项房地产项目的开发时，虽然房地产项目有很多种类，但项目的开发决策流程是大致相同的，一般包括以下几个步骤： 1 1、开发项目
3、的选定、开发项目的选定 项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场的动向和发展趋势，已成为项目选择的思考重点。 在选择开发项目时， 我们首先是根据房地产项目的初步设想状况， 对城市总体规划、 周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。根 据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析，确定具体的项目选址以及该地块最合适的开发用途，比如是建商场、写字楼还是住宅、公寓等。 在确定项目所要开发的物业类型后， 就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析 及预测， 进一步把握同类物业市场的动态及走势， 市场潜力如何， 竞争性的项目有多少， 特点是什么
4、，成交量有多少；市场的容量估计；通过分析各竞争项目的特点，明确拟开发项目的竞争优势，也就是我们常说的卖点。以此为基础，对物业类型进行进一步的市 场细分； 确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户， 比如写字楼是面向国际化大公司，还是 SOHO 一族；住宅楼是面向商界精英，还是白领或工薪阶层等等;以及进入市场的时 机和方式 。 2 2，开发方案的选择与确定，开发方案的选择与确定 在根据对市场的客观分析，确定了拟开发项目的物业类型，物业目标客户后，需要对目标客户的需求状况、购买行为、购买能力等方面进行详细的分析，按照分析的结论，结 合项目自身资源条件， 构思项目建设方案。 是采用高层还是多层， 是采
5、取何种建筑风格： 欧陆风情还是南美情调，现代风格或古典情怀等等。在确定项目建设方案的同时，根据 地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，确定项目开发规模（总建筑面积、配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标）和开发建设周期。 3 3、对总收入或销售总额的估计、对总收入或销售总额的估计 这一阶段最主要的工作是销售策划及销售方案的拟定。根据项目的具体情况，了解 市场的供应量，租、售价水平，对未来市场的价格趋势的分析预测，综合考虑市场的心理预期、拟开发项目的实际情况来进行项目的定价分析，以及对销售周期的客观预测。这样才可以得到合理的项目销售收入，估计出实现销售收入的销售周期。 4
6、 4、项目开发总成本的分析、项目开发总成本的分析 正确的估算项目总投资成本，是进行项目经济分析的可靠依据，通常项目的开发成本主要包括： A 土地费用：包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等，如是通过市场行为获得的就是土地的地价。 B 前期工程费：可行性研究费、勘察设计费等。 C 房屋开发费：包括建安工程、附属工程、室外工程及其他相关费用。 D 开发商管理费 E 融资费用及占用资金的利息。 F 不可预见费 G 营销费用 5 5、经济分析、经济分析 主要分析房地产项目的成本和收益。经济分析一般以动态分析为主，以静态分析为 辅。主要进行项目现金流量分析，财务净现值、动态投资回收期、内部收益
7、率等指标的测算。 以及对项目进行盈亏平衡分析、 敏感性分析、 风险决策分析等几方面的分析评估。 6 6、项目投资决策、项目投资决策 通过上述市场分析以及经济分析，在法律可行、市场可行、经济可行的基础上，在 进行项目的投资决策时，我们还需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析，这些资源一般包括开发商的开发能力、管理能力、融资能力等因素。众所周知，拥有足够的资金 是项目完成的前提条件，我们进行项目的市场分析、经济分析等可行性分析都是建立在 开发商能够通过不同的方式或者渠道获得开发资金的假设上面的， 但是， 在实际操作中， 作为房地产开发资金取得的来源渠道是很有限的， 往往资金因素是取舍一个项目的关键因素。 在各方面条件都比较成熟的情况下，我们需要对多个项目的市场机会进行评级，经 过总投资、项目建设周期、建筑技术、销售周期、资金筹措、收益状况等各因素的比较， 从中选择一个最适合开发商的项目及适宜的开发方式，提出项目开发计划，确定市场营销策略、 技术计划、 财务计划、管理计划。正式进入项目的实际操作。 房地产的项目投资决策是一个多目标、多因素的分析过程，是对项目风险与收益权 衡的结果，同时也是科学分析与直觉的综合考虑。在实际操作中，不能只看各种理论数 据、理论指标，还要对项目开发过程可能发生的各种风险，进行客观的估计和预测，综 合分析，以得出最终的投资决策结论。进的方向发展。
