地产经典项目SWOT分析

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1、 项目 案例一 第 3页 项目 S 优势 片区价值 ：新城区中心位置，已在市场上得到较 高认同 人文氛围 ：近周总理纪念馆和外国语学校等，人 文底蕴丰厚 升值潜力 ：长途汽车站旁，升值潜力大。 交通优势 ：项目三面环路，加之汽车站旁，交通 极其便捷 W 劣势 地块狭长 ：地块狭长，建筑格局摆布受到限制 车站影响 ：紧邻长途汽车站，噪音、空气污染较 大，治安环境受影响 既有障碍 ：地块上遍布高压电线，与及西北角的 气象站等，影响项目品质 T 威胁点 盛世豪庭 ：一期已经交房入住，形成区域内住宅 标杆作用 未来供应 ：板块内未来住宅供应量较大，竞争激 烈 宏观政策 ：国家不断出台严厉的房地产相关政

2、 策，未来影响加剧 O 机会点 区域升温 ：楚州区房地产市场持续升温、区域发 展空间大，价值将得到进一步提升 配套完善 ：项目自身建有幼儿园和大量商业配 套，充分满足相关需求 市场空白 ：区域内缺少中高档住宅和大型商业， 项目具有后发优势 项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。 案例二 S (优势 ) 1. 项目背临风景秀丽鼎湖山，自然环境 优美，区域功能定位于城市居住区， 适宜居住； 2. 项目周边已有多个小区入住，人流增 加不断提升项目潜在价值； 3. 项目所在区域交通网络完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力； 4. 本项目为本地发展商，具有多个本地 项目的开发经验

3、，已积累一定的客户 资源基础 。 W（劣势） 1. 本项目所在区域非肇庆主中心城区， 人流量较少导致商业氛围差、人气 不足； 2. 公交路线少，辐射范围小； 3. 周边生活配套设施目前品质不高，居 民生活品质受一定影响； 4. 项目规模比较小，难于形成体量优势。 O（机会） 1. 本项目所在区域地产发展蓬勃，近年 招商力度不断加大，项目目标客户群 体不断涌入，外来客户区域认同感逐 渐增强； 2. 肇庆的旅游业发展相当迅速，由此所 带来的观光投资客逐年增加。 3. 区域内居民收入稳定 ,经济发展迅速， 市场需求可挖掘空间巨大。 T（威胁） 1. 帝豪花园、山水居、世纪雅苑等几个等竞争对手已分流了

4、部分客户，并与本项目形成正面竞争。 2. 国家宏观调控政策为为未来肇庆楼市带来不确定因素 针对不同购买源及消费目标，寻求项目 优势因素并转换成营销推广优势策略及 其卖点。但在产品规划设计过程中 ,应将 项目弱势及威胁因素力争规避，产品设 计做到扬长避短，营销推广做到避实击虚，进而形成项目开发销售的一体化优势。 解析结论： 案例三 天可开发素质较好，土地平整； 气清新，环境好； 然水景优势，提升项目品质； 目规划产品较周边区域产品总价低，竞争优势明显； 边建筑遮挡较少，有利项目整体采光。 近主干道 ,部分临街住宅将受到噪音干扰； 域交通较差，出行不够便利； 块周边多为农业用地和厂房，居住氛围不够

5、浓厚； 础配套设施极不完善，生活便利性不强； 发商开发经验不足，品牌知名度不高。 平工业区规划前景看好； 兰店建设快速推进，企业单位激增，住宅消费上升； 来人群的需求份额持续走高，给项目带来更多的市场空间； 着区域的深入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上升； 05、未来区域人口的增加，有利于项目公建的销售； 06、普兰店房地产市场的快速发展，为投资客提供了较高的投资回报率； 07、 8万元的落户政策，对低端购房者有较大吸引力。 兰店区域规划建设，房地产升温带来的具大供应量； 前国家抑制投资的宏观导向，形成的连带影响带来的威胁； 业区建设带来的污染、噪音、粉尘等隐患； 来打工人群的增多，导致区

6、域人员复杂，对本项目形象造成不利影响 ; 兰店三大工业区的同时发展，对项目客群有一定的分流。 项目 综合分析结论： 本项目核心竞争力显著，低总价，低首付优势，锁定需求最为强烈的初中级置业者，同时具备了超强的投资价值，和乐观的发展前景 。 劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。提早入市，做足增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。 尽管项目市场整体风险值比较小，如果实现快速回笼资金，核心要素是销售推广体系的强力配合，以及短时间内的客户积累渠道。 走快不是目的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快中有升 . 案例四 12 四、项

7、目价值结构 1、项目 优势（ S） 优势 优势发挥 区位：项目处于城市房地产发展的新崛起板块 ， 有较好的市场价值预期 。 本项目应站在城市运营高度 ， 通过提升区域价值扩大产品价值 。 宣传推广中应将区位优势作为项目的一大亮点予以强调 。 规模：总建筑面积约 300万 。 以大盘的运作模式 ， 建立大盘在产品 、 配套 、 社区文化 、 品牌等方面的竞争优势 。 高尔夫资源： 18栋标准高尔夫球场配套 ，为项目建立鲜明的档次标准 充分利用高尔夫球场提升项目档次 ， 建立市场区隔 ， 并发挥高尔夫俱乐部的运营功效推动项目的高端客户营销 。 人文底蕴：明代王陵 ， 四川师范大学等 ，提升项目人文

8、底蕴 。 充分发挥人文底蕴优势 ， 塑造项目浓郁的 文化生活品牌 。 13 四、项目价值结构 1、项目 劣势（ W） 劣势 劣势弥补 生活配套缺乏 项目启动时先建好一部分的商业配套 ， 让客户对项目生活有直观的信心 。 企业缺乏操作经验。 整合对大盘有丰富操作经验的专业合作团队 ， 以降低项目运作的风险 。 14 四、项目价值结构 1、项目 机会（ O） 机会 机会利用 区域发展：城南是最具发展潜力和活力的房地产板块 ， 也是政府未来要重点开发 、 改造的区域 。 突出区域的发展现状和前景 ，提高项目价值 ， 并可增加对投资型客户的吸引力 。 交通： 距市中心 距机场 28公里 ， 成都地铁

9、2号线将龙泉城区与成都市区紧紧相连 。 可将目标客户面适当扩展到更大的区域 ， 加快项目销售速度 。 休闲旅游：龙泉区有丰富自然资源和人文资源 ， 休闲旅游资源丰富 。 通过休闲旅游 ， 整合城市高端消费人群的消费 ， 提升项目的生活品质档次 。 15 四、项目价值结构 1、项目 威胁（ T） 威胁 威胁规避 成都房地产开发水平较高 ，市场竞争激烈 ， 无论是着眼城东还是放眼整个成都 ， 从规模和产品品质上都不乏强有力的竞争对手 。 采用先进 、 有特色的开发理念和独特的生活主张铸造项目的鲜明形象与核心竞争力 ， 形成差异性竞争优势 。 区域市场供应量较大 。 扩展产品线 ， 合理分配各类产品

10、开发时机 。 16 小结： 通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性项目。 案例五 地块分析 项目 优势 块自身： 地形方正，地势平坦，易于项目产品规划； 区域环境： 与水口镇文化体育中心相邻，文体、生活休闲资源比较丰富； 周边社区： 片区内的蓝波湾、国际新城等项目均属高档别墅楼盘，提升了片区整体形象，与 城市未来高档居住区为邻。 地理位臵较好，有丰富的生活休闲资源。 地块分析 项目 劣势 积 率： 项目容积率较高，为 一定程度上限制了项目的品质和规划； 四至

11、环境： 地块所处地段较差，工厂、厂房、农民房、杂草地等脏乱的环境将对项目近期造 成负面影响；另有地块上存有高压线，对项目后期销售带来制约； 生活配套： 项目周边目前人气稀薄，居住氛围差，缺乏日常商业配套，居家购物近期将不会 有明显的改善。 容积率高，现有环境差，生活配套设施不完善。 地块分析 项目 机会 体市场： 近几年惠州地产市场高速发展，但整体市场仍运行良好，整个市场后期看好； 城际交通： 2010年地铁三号线、深惠轻轨列车的开通， “ 一小时生活圈 ” 炒作使越来越多的 深圳投资客户涉足惠州地产投资，这将强力拉动惠州地产的发展； 销售价格： 目前水口片区的房价仍处于惠州市较低价位，更是珠

12、三角城市的硅谷，还大幅上 涨的空间，升值潜力巨大。 市场运行良好，外地客户成交看好，价格升值潜力大。 地块分析 项目 威胁 产政策： 国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产市场； 竞争对手： 片区内相继推出一些住宅项目，加上国际新城和蓝波湾后期项目的推出，将不可 避免的对本项目后期入市造成一定影响，分流一部分本项目的目标客户群，且对 本项目的市场竞争力带来压力和冲击； 其他片区： 随着江北片区的规划及基础设施进一步完善，将分流本项目的部分目标客户。 房产政策频出，客户臵业谨慎，竞争对手及其他片区分流客户。 去哪里寻找这片土地的点金魔杖？ 做细市场 做精产品 扬 长 强化水

13、口湖滨公园与文化体育中心的生活休闲资源及项目发展前景； 在操作中适当借助周边大社区的良好形象为自身推广； 通过创新，打造片区标志性的、具有自己独特性的高层产品。 避 短 做细市场，通过科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出； 围绕项目地块的属性和市场定位，做精产品，再加以精致的包装，软硬相加，以产品来提升项目 的品质； 关注政府政策，调整项目推广策略。 案例六 房行东方 项目综合分析 南侧长河公园 城市公园坡地、水景 皇明太阳能 先进 “ 节能生态住宅 ”理念 皇明集团自身品牌的号召力 27万大盘，具有一定的影响力 位于河东新城 德城区重点发展区域 新技术增加成本单价高于市场现状 购房意识初级，对节能住宅认知低；对高层，小高层接受较弱；德城区人口增长缓慢，刚性需求增长幅度不大 周边商业及生活配套设施少，公交系统不完善，生活、交通不便利 主流消费能力在 20 东新城组团的发展 区域发展 城区市场处于初级阶段，未来 1 有供应项目档次一般，项目超越的机会很大 寻求创新产品 收入人群期待高品质、高舒适度住宅产品，并