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1、用心构筑美好生活 2017/2/16 1 大兴黄村 23#10#地块项目定位报告汇报 集团营销部 用心构筑美好生活 2017/2/16 2 目标及关键节点 目标： 快速开发、快速销售、为 2010年下半年和 2011年贡献销售额和利润 关键节点： 1、 2010年 5月 30日开盘 2、 2010年完成销售金额的 40% 3、 2011年上半年完成销售金额的 40% 4、 2011年下半年完成销售金额的 20% 用心构筑美好生活 2017/2/16 3 报告结构 项目解析 1 项目定位 5 市场分析 2 竞争分析 3 客户分析 4 配套及设计协调 6 用心构筑美好生活 2017/2/16 4
2、报告结构 项目解析 1 项目定位 5 市场分析 2 竞争分析 3 客户分析 4 配套及设计协调 6 用心构筑美好生活 2017/2/16 5 项目解析 区域特征： 11个重点发展新城之一 2010年 4号线开通 生态宜居环境 五大开发商，百万潜在供应 项目特征： 双盘联动，产品链丰富 容积率相对较低 地貌坏境良好，易于打造品质楼盘 品牌优势略低于金地、绿地、保利 用心构筑美好生活 2017/2/16 6 发展规划 “两轴 多中心”的规划发展布局，大兴位于发展中轴线之上，符合发展趋势 用心构筑美好生活 2017/2/16 7 人口导入 根据北京市公安局人口管理处的预测，随着近郊区人口的逐年增长，
3、到 2020年将达到 1033万人，由于黄村到南三环的距离仅为 13公里，加上轨道交通的通车，势必将 吸 引更多的迁移和流动人口 注： 目前常住人口 120万，其中朝阳、海淀、及丰台区户籍占 68% 中关村 金融街 西单 马家堡（北京南站） 西红门 北京第二机场 用心构筑美好生活 2017/2/16 8 项目 步行至地铁站仅为 地铁大兴线目前正在施工，预计 2010年 12月 28日通车 试运营，地铁四号线及大兴线，南北纵贯市中心区并连接 南郊和北郊，乘坐轨 道交通从大兴新城至西单仅需 35分钟 左右，将 大幅度缩短大兴新城与市中心的时间、空间距 离，提升了区域价值 板块价值 4号线 主要居住
4、功能区 京开高速 大兴新城规划 (一点六片三组团 ) 片区 城市功能结构 核心区 大兴的行政中心和文化中心 东片区 综合功能区 东北片区 综合功能承接区 西片区 文教先导综合发展区 东南片区 物流先导综合产业区 西南片区 生物医药先导综合产业区 预留发展片区 未来承接片、新城综合发展片 西红门组团 综合承接居住和商业服务区 狼垡组团 综合生活服务区 孙村组团 发展控制区 用心构筑美好生活 2017/2/16 9 品牌开发商聚集 土地编号 竞得单位 19、 20号地 上海绿地集团有限公司 2号地 保利（北京）房地产开发有限公司 16号地 北京金地兴业房地产有限公司 22号地 北京春光房地产开发有
5、限公司和北京西澳房地产开发有限公司联合体 10号地 旭辉集团股份有限公司 23号地 旭辉集团股份有限公司 16 23 10 22 19/20 4号线 南五环 南六环 京开高速 2 黄村核心区 区域市场北拓 新城北区土地放量，品牌开发商纷至沓来， 区域市场重心即将转移 用心构筑美好生活 2017/2/16 10 23#地块基本指标 占地面积 26337 容 积 率 筑面积 建筑密度 30% 用地性质 居住用地 楼面地价 6353元 / 建筑限高 18米 停车位 户 地表情况 方正、平坦 基地东侧临界 基地北侧道路住宅边界 基地西侧道路 基地南侧道路与学校相邻 居民区 学生公寓 居民区 23# 用
6、心构筑美好生活 2017/2/16 11 10#地块基本指标 西侧为在建京沪高铁 南侧为后高路 北侧翡翠城联排 东侧金星公园及北京小学翡翠 城分校 居住用地 63619 容 积 率 筑面积 127238 建筑密度 30% 绿 地 率 30% 用地性质 居住用地 楼面地价 6445元 / 建筑限高 30米 停车位 户 地表情况 方正、平坦 10# 金地 16# 兴盛路 翡翠城 北京小学 铁路 用心构筑美好生活 2017/2/16 12 周边环境 5公里半径范围内： 向北依次为： 翡翠城 3期、顺驰领海、南五环、西红门（预计宜家 7月 22日摘牌地铁站商业地块）、京良路、新发地（北京最大的农贸市场
7、）、西北侧约 5公里处为世界公园（地铁 9号线终点站、地铁房山线起点站） 向南依次为： 康庄两限房小区 1源路（黄村镇政府）、兴政路（大兴区区政府）、大兴高尔夫球场、庞各庄（北京第二机场 约 20公里） 向西依次为： 兴业路（京沪高铁）、永定河、房山区 向东依次为： 兴华路（商业街及地铁 4号线）、大兴工业区、南苑机场、黄亦路（通往亦庄） 用心构筑美好生活 2017/2/16 13 周边环境 用心构筑美好生活 2017/2/16 14 周边配套 类别 规模 幼儿园 双语幼儿园 小学 兴海学校、兴涛学校 北京大学附属实验学校 中学 君谊中学、兴华中学、重点中学大兴一中、二中、黄村一中等 医院 首
8、都医科大学燕京医学院附属医院 仁和医院 北京市大兴区中医医院 北京儿童医院大兴会诊中心 首都医科大学大兴医院 菜市场 新发地农贸市场 餐饮 国际连锁酒店、咖啡馆、麦当劳等 商场、超市 华堂商场、上海百联商城 苏宁电器、大中电器 76 万平米商业中心、玫瑰城家居、 星城商厦 用心构筑美好生活 2017/2/16 15 报告结构 市场分析 2 项目解析 1 项目定位 5 竞争分析 3 客户分析 4 配套及设计协调 6 用心构筑美好生活 2017/2/16 16 市场分析 北京整体市场概述： 宏观市场持续回暖 2009年 6月，住宅市场供求比达到 1： 2009年 6月，商品住宅供给集中于五环外区域
9、，占据总供给量的 刚性需求仍为成交主力产品 用心构筑美好生活 2017/2/16 17 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 0 50 100 150 200 250 成交面积（万平方米） 成交套数（右轴） 2009年 6月，商品住宅市场成交量为 比上涨 环比上涨 2009年 6月，商品住宅成交均价为 13302元 /平方米，同比上涨 环比上涨 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 元 / 平方米 住宅成交均价 商品住宅成交均价数据来源：易居 刚性需求持续释放与通
10、胀预期下投资性购房卷土重来，支撑宏观市场持续回暖 用心构筑美好生活 2017/2/16 18 大兴市场概述： 大兴住宅市场在全市市场认可度较高 大市回暖带动区域升温，主流产品去化情况理想 目前在售项目较少，且未来推案量有限 土地出让面积充沛，未来供应量达到 130万平米 中高密度自住型两居是市场主流产品 用心构筑美好生活 2017/2/16 19 市场认可度 近 3年来，大兴区住宅成交情况较好，成交面积在郊区住宅市场所占比例大， 成交均价始终高于郊区整体成交均价 尽管受到市场萎缩的影响，但大兴住宅成交量始终名列郊区住宅的前列 用心构筑美好生活 2017/2/16 20 市场认可度 项目名称 板
11、块 开盘时间 成交面积 (成交均价 (元 / 同比周边价格涨跌幅 （ %） 累计销售率 （ %） 保利 西山林语 西山板块 20083340 16% 加州水郡 房山板块 2008498 1% 45% 东湖湾名苑 望京板块 20086189 79% 林肯公园 亦庄板块 20081229 25% 理想城 黄村板块 2008520 4% 60% 双路小区 延庆板块 2009342 77% 金色 漫香林 亦庄板块 20092047 1% 19% 太阳公元 太阳宫板块 20091232 12% 10% 大成时代中心 外丰台板块 20085097 9% 86% 望都家园 昌平板块 2008463 81%
12、2009年 6月商品住宅销售前十名项目一览表 区域市场水涨船高， 3个项目进入 6月北京商品住宅销售前十 用心构筑美好生活 2017/2/16 21 050100150200250300350088888888999999理想城 丽园阳光 蚂蚁工房 顺驰领海 阳光乐府 艺苑桐城4000500060007000800090001000011000088888888999999理想城 丽园阳光 蚂蚁工房 顺驰领海 阳光乐府 艺苑桐城329套 162套 大市回暖、区域市场竞争趋缓等外部利好、加上项目自身的性价比，各种因素的综合作用推动两个项目快速去化 市场认可度 用心构筑美好生活 2017/2/16
13、 22 房山板块 长辛店板块 黄村板块 庞各庄板块 新发地、西红门 1、黄村价格在周边区域中最高 2、黄村配套设施、通往市区的交通最为便利，适合做第一居所 3、黄村的自然环境略差于长辛店及庞各庄，在高端产品中适合开发城市别墅 周边板块特点分析 用心构筑美好生活 2017/2/16 23 4号线 南五环 南六环 京开高速 火神庙国际商业中心公寓 艺苑 蚂蚁工房 阳光乐府 顺驰领海 鸿坤 在售项目 潜在项目 在售项目主要沿京开高速分布，并主要聚集在配套成熟的黄村核心区 区域项目分布 用心构筑美好生活 2017/2/16 24 物业类型分布 除原生墅项目有 20多套别墅余量以外，区域内在售项目基本为公寓产品 用心构筑美好生活 2017/2/16 25 5 - 958583二房 89 - 1100 - 1008566二房 93 - 116
