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1、2012年渠县房地产市场分析报告 导 读 (1)经济格局 (2)房地产市场分析 2011年分析：政策 、新房、二手房、土地、企业 2012年展望：政策趋势、总体预测、结束语 (1)概况 :人文、交通、产业、城建规划 (2)市场分析 :供需、土地、新房、二手房、价格 (3)市场预测 :供需、价格 1)城南板块分析 :楼盘分布、规划、市场、价值 2)市场预测 :供需、价格 2011年市场分析 2012年展望 政策：房地产持续加码，措施进一步落实细化； 新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续下跌； 二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房； 土地：出让总量略有增长，出让总金额
2、基本持平，但住宅用地量持续下降； 企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大。 政策趋势：继续坚持房地产调控不动摇，货币微调缓解调控压力； 总体预测：上半年量价继续下降，下半年逐趋好，但全年销量难增长。 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 政策：房地产持续加码，措施进一步落实细化 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 政策 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 政策 宏观政策调控 原因分析 商品住房价格过高、上涨过快市 场政策控制降温，但不打压主因 :
3、 供应不足次因 : 需求旺盛其三 : 成本增加其四 : 投机行为第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 政策 2010年初开始，国家正式开始对房地产市场实施调控政策，意在打压各地房价快速上涨，但 2010的两轮调控效果不佳。伴随着“新国八条”的下达， 2011年全国楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价 2011 年上半年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，被称之为史上最严厉的系列调控。 当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，调控正处于关键时期，“限购”政策不仅没有松动，而是更加严格。国务院常务会议明确要求“ 已实施住房限
4、购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 调控的方向主要有三个方面： 1、增加保障房和普通商品住房供应，保持供求关系基本平衡； 2、抑制不合理的投资投机需求； 3、加强市场管理，促进房地产市场健康发展。 政策调控分析 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 政策 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 政策 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 政策 是降温不是打压 : “ 限购、限贷、限价”为
5、楼市调控的主要着力点 ，限购 令逐渐扩大表明调控压力由中心城市向全国扩散。 款准备金等货币政策层层紧缩，效果十分明显。 重当地楼市政策负担。 仅体现在开工量 上，质量监督、准入退出等制度也在逐渐完善。 政策分析总结 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 政策 2011年市场分析 百城价格指数环比涨幅持续缩小， 9月起持续环比下跌且涨幅有所扩大。根据中国房地产指数系百城价格指数对 100个城市的全样本调查数据显示， 2011年 1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢； 9续 3个月环比下跌，且跌幅不断扩大， 11月环比下跌 今年 1
6、月 100个城市全部环比上涨，到 11月只有 43个城市仍为上涨。 (1)价格： 9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 新房 2011年市场分析 由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。具体来看，各城市表现不同，杭州、苏州、成都对市场反应较为敏感，在 5、 6月份已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海 8月开始降价；而广州、北京、上海、天津直到 10月环比才开始下降，价格调整幅度不大。 (1)价格： 9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大 第一部分 市场分析 1. 房地产市
7、场分析 1经济格局 2房地产市场分析 新房 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 新房 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 新房 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 新房 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 新房 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 新房 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经
8、济格局 2房地产市场分析 新房 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 新房 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 新房 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 新房 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 新房 2011年市场分析 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 新房 2011年市场分析 全国商品房销售面积增速低于去年，住宅销售面积增速与去年基本
9、持平。 1国商品房销售面积达到 同比增长 增幅较去年全年下降 其中，住宅销售面积为 同比增长 增幅较去年全年缩小 四季度，商品房单月销售面积同比增速有所下降。 10国商品房单月销售面积分别同比下降 是去年 9月以来首次出现连续两个月同比下降。 需求：商品房销售依然增长，但增速略低于去年，住宅销售增速与去年基本持平 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 新房 全国 全国房地产开发投资额及住宅开发投资额增长速度有所下降，但仍高于近 5年复合增长率，住宅开发投资增速高于全行业开发投资增速。1国房地产开发投资达到 比增长 增幅较去年同期下降 但仍高于近 5年复合增长率
10、 其中，住宅开发投资额为 比增长 增幅较去年同期下降 2011年市场分析 供应：房地产开发投资增速高位回落，新开工年均水平增速明显下降但仍接近今年 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 新房 房屋新开工面积同比增长速度比去年大幅下降，但仍接近年复合增长率，住宅新开工面积同比增速低于商品房。 1国新开工面积达到 同比增长 增幅较去年同期下降 但仍接近年复合增长率 平。其中，同比增长 增幅较去年同期下降 2011年市场分析 供应：房地产开发投资增速高位回落，新开工年均水平增速明显下降但仍接近今年 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分
11、析 新房 2011年市场分析 二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房 9点城市二手房价格平均环比跌幅持续扩大，调控效果逐渐显现。 1 9月份开始环比持续下跌，跌幅从 大至 11月的 1111个重点城市价格指数平均累计涨幅仅为 而 2009年 1 2008年同期下降 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 二手房 1要城市二手房成交量明显低于去年同期，下半年下行趋势更为明显。 1京等重点城市二手房共成交 去年同期下降 34%，但依然高于 2008年 33万套。同比来看， 80%以上，且涨幅呈逐渐扩大趋势，从 8月的同比下降 到 9月的 11月降幅
12、达到 2011年市场分析 二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 二手房 2011年市场分析 土地：出让总量略有增长，出让总金额基本持平，但住宅用地量持续下降 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 土地 2011年市场分析 住宅用地楼面均价持续低于去年同期。 1国 133个城市住宅用地平均楼面地价 1462元 / ，同比下降 溢价持续下行，10月跌破 3%，创历史新低。 1国 133个城市住宅用地成交平均溢价率为 比去年同期下降 19%，比 2009年同期下降35%。 1
13、0大城市住宅用地住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显。 10大城市住宅用地成交平均溢价率为 略低于全国水平，比去年全年下降 33%。各城市溢价率相比去年均下降，其中广州下降 77%，降幅最大。 (1)土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位。 第一部分 市场分析 1. 房地产市场分析 1经济格局 2房地产市场分析 土地 土地总成交面积保持增长。 1国 133个城市招拍卖挂市场总共成交各类土地 同比增长 住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅继续扩大。 1国 133个城市住宅用地共成交 同比下降 11%，而同期协商办用地、工业用地则 分别增长 18、 3%、 10大城市住宅用地成交面积降幅大于全国水平，天津、武汉、杭州等 2线城市降幅最大。 110大城市住宅用地成交面积达 6332万（占全国 ，同比下降 降幅大于全国 其中
