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1、武汉极地海洋世界项目竞标方案武汉极地海洋世界项目竞标方案思想第一季思想第一季 最初的困惑最初的困惑 超大命题！千头万绪！超大命题！千头万绪！不瞒您说，初接项目卷宗，我们立刻感到自己接不瞒您说，初接项目卷宗，我们立刻感到自己接 受了一个很大命题。受了一个很大命题。复杂一：两大类体系的碰撞，旅游与地产作为各自独立的两类专业范 畴，有各自与生俱来属性及需要遵循的成长规划。复杂二：旅游地块与物业地块共同存在，多种物业形态如商业、商 务、渡假、居住等需要进行地块划分、型态选择、建筑摆放，需要考虑 的因素既有景观因素、人气因素、又有地块因素、时间因素、工程可行 性因素。复杂三：物业种类多，人群构成复杂。从
2、本项目整体的运作经营过 程来看，既有住宅物业购买和使用群体也有商业及商务物业的购买和使 用群体，同时还有旅游人群的加入。复杂四：小区域小环境的建设、推进和发展与城郊大区域的市场发 展背景交织，既会互相牵制，也会互相促进，更会受政策导向的影响， 由于开发周期较长，区域面貌变数较大，不可预知因素较多。瞻前顾后，如何下手？瞻前顾后，如何下手？转念一想，事情也很简单。转念一想，事情也很简单。开发商打破在其它区域以旅游开发为主 的老思路，引进住宅开发， 初衷是什么？初衷是什么？开发商邀请代理公司界入， 目的是什么？目的是什么？焦点不在旅游本身，焦点不在旅游本身，而在而在实现住宅利润！实现住宅利润！既然如
3、此，再无须多虑解决了住宅的问题，解决了住宅的问题， 一切便迎刃而解！一切便迎刃而解！以以住宅住宅为视角为视角 一切便有了主线、目地和方向！一切便有了主线、目地和方向！接下来，就让我们站在住宅的立场之上接下来，就让我们站在住宅的立场之上 重新审视和安排眼前这个浓墨重彩的大重新审视和安排眼前这个浓墨重彩的大 工程吧！工程吧！思想第二季思想第二季 拍案惊奇拍案惊奇 海和旅游间，我们开始想海和旅游间，我们开始想 入非非！入非非！2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789我们的住宅和别人的住宅有何不同？我们的
4、住宅和别人的住宅有何不同？显而易见，两大特殊事物正在影响着 我们。旅游和海洋旅游和海洋海洋，使我们成为一所具有海洋性特征 的房子。特征一：如假包换的真实海景视界。不是江、不是湖、更不是其它人造 水景，极地海洋公园的专业性要求，使得我们的海，虽后天建成，却宛 如天生。特性二：前所未有的与海洋生物相伴而居的生活体验。海族馆各类引自 原产地的海洋动物，成为业主们咫尺之遥的生活邻居，情趣盎然。特性三：耳濡目染的海洋气质熏陶。正如江的豪迈壮阔、湖的雅致悠然， 溪的细腻灵动一样，海洋公园带给人们感染，已从天高地远的视觉和妙 趣横生的感观体验，更渗透至丰富的内心世界。旅游，使我们成为受到旅游区背景影响 的房
5、子。影响一：项目的推动进程与旅游区发展速度密切相关。影响一：项目的推动进程与旅游区发展速度密切相关。置身地产开发起 步阶段的一片城郊地带，项目能够借助的先天优势较少，人气、市政等 先决条件均显薄弱，对旅游项目的依赖性极大，旅游强，则项目强，旅 游富，则项目富。影响二：项目具有旅游区多元化的地产开发特征。影响二：项目具有旅游区多元化的地产开发特征。它是旅游区内的房子。 旅游产业的多元性打破了住宅的单一化格局，催生了多功能的住宅形态， 不止于居住，更有渡假及商务功能，同时也导致了置业的多样化需求， 不止于居住，更有投资功能。影响三：旅游业使得海洋从一种简单静止的事物发展成为一种深刻的、影响三：旅游
6、业使得海洋从一种简单静止的事物发展成为一种深刻的、 持续的现象。持续的现象。海洋再美，再生动，如果仅仅只是一处引人入胜的风景， 久而久之，就会失去最初的生命力，而旅游业丰富、多元、涉猎广泛的 特点，则为外在海洋赋予了可持续发展性和愈久愈醇的生命力。潜心品味， 我们发现，我们将要面对项目， 不再是单纯的海景住宅，用以一饱眼福。不再是单纯的海景住宅，用以一饱眼福。 也不再是单纯的旅游地产，借旅游区上位。也不再是单纯的旅游地产，借旅游区上位。我们眼里的它是美妙、丰富而深刻的 一片独一无二的海。 一个极地海洋公园。 一座面海而居的社区。 一群为海而来的人。 一些因海而衍生的缤纷物业 一种在滋长于海边的
7、独特人文。 一场与海共舞的生活盛宴。 一段与海共兴衰的发展史。它的丰富博大、它的绵延久远，它的 变幻多端，渊远深刻一言难以避之让我们想到了这样的一个词“文化文化”2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789什么是文化？任何事物，原本都不是文化。任何事物，又都可以发展成为文化。 吃！张嘴闭嘴，充饥止渴，加上健康、花色、派系、年代、国 籍的界定，与各地风俗地貌相联系，与工艺、休闲、物流等相关产业相结合，便成为饮食文化。 烟！吞云吐雾，或用来提神或用来晕炫。仅就本来说，价值有 限，其至人人喊打。加入宗教、奇
8、风异俗，烟画等事物相联系，成为烟文化，脱离了本身的简单与恶俗，变得真正另人回味 无穷，意犹未尽。 水！不仅仅担负着生态和社会功能，还应具有深厚的文化内涵。 其相关领域渗透于历史、经济、科学、政治等各个领域，成为著名的水文化。而眼前，属于我们的这一片海洋，不仅仅是一处景 观、一种画面、一份感受，一种心情，更是伴随多个 相关物业种类延伸至居住、旅游、商贸、建筑等多个 学科领域的丰富多采、甚至可以说包罗万象的文化概 念。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789绝非“水域住宅”的表面浮浅 绝非“旅游住宅”
9、的急功近利一个如海洋般丰厚渊博的海洋文化物业正是本项目在我们心目中自然形成的深刻印记！借海之名、借旅游之名、一段海洋文 化传奇就这样开了场城市近郊，一片无人问津的村野之地，有一天出现了一支修路的 施工队，没过多久，开始有人在平地、填湖、挖地基，似乎有了 即将大兴土木的痕迹。 与此同时，利好传来，江城首座极地海洋公园即将在此拔地而起， 利好传出，开始有人对这个建在不毛之地的住宅项目纷纷侧目。 又过了不久，海洋公园真的开始动工了，于是，远远近近的人开 始对这块宝地趋之若鹜。伴随着海狮馆、水族馆、海豹馆相继落 成和开放，除了围海而建的洋房、小高层和别墅，与旅游相配套 的渡假和商务型物业也纷纷拔地而起
10、，并受到一路追捧。 这一片曾经的蛮荒之地因旅游业的蓬勃兴起而成为一片地产开发 的热土，2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789思想第三季 先做梦后实现 回归理性，让我们脚踏实地，从 头做起。在海洋文化物业的构建思想之下 我们开始重长计议。 用心勾画我们独特的海洋文化社区蓝图 市场市场 认识认识对本项目的认识应当充分把握以下五个基本要点五个基本要点其一：地处其一：地处新旧城区和新老开发热点区域的新旧城区和新老开发热点区域的 交接地带交接地带本项目处于后湖片区、杨汊湖片区、盘龙城片区等新老片本项目处于
11、后湖片区、杨汊湖片区、盘龙城片区等新老片 区的环绕之中。区的环绕之中。盘龙城片区域从2002年开始先后集中了一系列 如F 天下、宝安山水龙城、卓越蔚蓝海岸等中高档楼盘的开发； 后湖片区由于距汉口中心城区较近，近几年一直是汉口住宅开 发的热点区域；杨汊湖片区近几年也有一些楼盘零星开发，但 由于受片区环境破旧等原因影响，房产开发一直没掀起较大的 热潮。本项目地块区位关系图本项目地块区位关系图张张公公堤堤府府河河盘龙城片区盘龙城片区后湖片区后湖片区杨汊湖片区杨汊湖片区盘 龙 大 桥盘 龙 大 桥本案本案盘龙城片区盘龙城片区盘龙城片初期主要以度假 型和投资型客户为主，目 前随着基础配套的逐渐完 善，居
12、家型和养老型的客 户比例逐渐增大。开发产品由初期别 墅为主的高端化产 品向多层、小高层 甚至高层等大众化 的产品转变。由于受交通和市 政配套设施的限 制，当前住宅入 住率相对较低。后湖片区后湖片区从市场前景来看，后湖 的发展速度和竞争优势 短期内将远远高于盘龙 城、金银湖等周边的近 郊片区。相比较武汉市近郊区 域，后湖占尽了地利， 因此一直以来，后湖 片区的房地产开发都 较为火爆。由于后湖具备相对较 为便利的居住条件， 因此后湖片区的客户 基本以居住型客户为 主。由于后湖先天的地理 优势，政府将其定位 为武汉市四大居住区 之一，并斥巨资完善 其市政配套设施。杨汊湖片区杨汊湖片区杨汊湖片区路况较
13、差， 该片区由于邻近张公堤， 早期周边环境建设较差， 也影响了片区住宅的整 体档次。一直以来，杨汊湖片区的房 地产开发相对较为低调，虽 然开发较早，但是近期内没 有大型的楼盘出现，片区知 名度较低。目前购买杨汊湖 片区的客户以中 心城区的居家型 客户为主。本项目被三个区域环绕，受自身片区整体的房地产和市政 建设发展的影响非常大。但是随着张公堤改造的完成以及盘龙随着张公堤改造的完成以及盘龙 大桥的通车大桥的通车，该区域的发展将日新月异，片区内的整体配套建片区内的整体配套建 设设也将逐步完善和提升，片区升值潜力将逐步释放。 同时，伴随着项目自身的逐渐开发，旅游为住宅产品带来旅游为住宅产品带来 的附
14、加值将逐步体现的附加值将逐步体现，项目的升值空间将进一步提升。其二：其二：旅游复合地产旅游复合地产的开发模式造就了项目的开发模式造就了项目 多样化的产品构成多样化的产品构成项目整体是以极地海洋世界为主题，休闲、饮食、娱乐、 度假、酒店等综合配套，以及其他主题旅游项目构成的集科普 教育、游乐、购物和休闲等为一体的华中地区最大的复合性旅华中地区最大的复合性旅 游区。游区。 是武汉市首个以“特色旅游”为主题的超大复合型地产项 目，推出“旅游旅游+ +地产地产”的开发模式。鉴于“旅游地产”的独特 性，本项目包含的产品将不同于单纯业态的物业而表现得非常 丰富。居家型产品居家型产品花园洋房、居家别墅、多层
15、、小高层、 高层等度假型产品度假型产品临湖别墅、临湖宾馆等商务型产品商务型产品产权酒店、分时度假酒店、多功能会 议中心等商业产品商业产品社区配套商铺、旅游休闲商街等上表主要针对住宅、商业及商务类物业提出可能的产上表主要针对住宅、商业及商务类物业提出可能的产 品形态，未涉及旅游产品形态。品形态，未涉及旅游产品形态。其三：其三：多样化的客户群体多样化的客户群体及其及其复杂多变的客复杂多变的客 户需求户需求项目产品的复杂性和多样性决定了本项目的目标客户群体也 呈现出多样化的特点，在项目的整个开发推进过程中不同类型的在项目的整个开发推进过程中不同类型的 客户交织出现，对项目的产品、服务提出各自的需求。
16、客户交织出现，对项目的产品、服务提出各自的需求。住宅物业目标客户群分类住宅物业目标客户群分类日常居家型客户“5+2”生活模式的客户投资型客户边缘型客户 （商务度假客户、福 利型企业客户等）上图主要针对住宅物业的客户群进行初步示意。上图主要针对住宅物业的客户群进行初步示意。本项目为复合型旅游住宅，物业种类较多，兼兼 备了第一居所和第二居所功能备了第一居所和第二居所功能，因此本项目的目标 客户群比较广泛。 此外项目规模大，开发周期相对较长，因此随随 着项目工程的推进，目标客户群的组成和比例关着项目工程的推进，目标客户群的组成和比例关 系也将随之发生变化。系也将随之发生变化。住宅目标客户群分析住宅目标客户群分析本项目位于近郊，因此前期开发的住宅面临着配套不足、道 路交通状况差、外部环境差等一系列问题，此时购买本项目的客 户将以居家型客户群体为主导，另有部分以居家型客户
