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1、保利 林语中心 2013年营销策略总纲及执行计划 呈：湖南保利房地产开发有限公司 世联地产 保利麓谷林语项目组 2012年 11月 28日 会议共识 &争议 11月 20日会议达成的共识以及分歧 回顾 11月 20日月度会议几方达成的共识 2、推新盘： 项目 13年以综合体形象出街，以形象带价值 3、区域中心： 综合体定位为辐射 10公里的区域级中心 4、提前招商： 通过专业商业运营公司提前招商，年前确定主力店及旗舰店 5、渠道安排： 线上主推综合体区域中心、地标写字楼形象，线下“ 3新 1火 12季”格式推公寓 1、目标： 写字楼、公寓、商业销售完毕，清盘 10亿 按达成共识的内容铺排推售
2、间 销售货源 商业 3新 1火 12季格式推售公寓 写字楼形象及蓄销期 担心出现问题： 写字楼与公寓同期售卖，两物业之间存在争夺客户的情况？ 若公寓卖不动，线上是否要主推公寓？若线上不推公寓通过什么渠道进行公寓推广？若主推，进入 2012年同期推两种产品的尴尬局面。 11月 20日月度会议中需再延展的问题： 1、写字楼体量及标准： 3成什么样的写字楼 2、综合体的价值体系： 支撑综合体成为区域中心的价值体系构成是怎样的？ 3、综合体如何售卖： 综合体内各物业定位及价值体系是怎么样的，如何能完成年度清盘销售目标 本次报告将努力解决以上问题 写字楼体量及售卖 3写字楼如何售卖 提 月份 9月 10
3、月 11月 剩余货量 月均去化 去化 76 55 28 1800 150 项目 长房时代城 红公馆 建安像素汇 雅阁国际 阿普阿布 月均去化 48 30 21 55 公寓平均每月需销售 150套，是市场出货速度的 3目前本项目出货速度的 2倍 3 解决公寓售卖的出货压力问题 减少公寓货量，为错峰推售争取时间 通过转型，拓宽公寓的售卖途径 位依据 河西商务市场分析 河西宏观环境分析 河西规划分析 河西经济发展 河西商务供需市场分析 河西商务租赁市场分析 写字楼 长沙宏观商务环境 河西商务客户分析 商业公寓的特殊性 河西宏观环境分析 河西宏观环境分析 河西规划分析 河西经济发展 长沙宏观商务环境
4、报告是严格保密的。35办公物业启动与发展模型萌芽阶段 启动阶段 发展阶段 成熟阶段 办公需要 住宅改办公 草创型企业 住宅 位置 改善环境 住宅立项、商务办公 成长型中小企业 商住公寓 位置 价格 交通 使用成本动因表现形式产品需求客户特征客户关注点 追求形象 纯商务形象 迅速发展的中小企业 初具规模的企业 纯写字楼出现 位置 物业形象 商务氛围 配套 需求多样化 多样化 各种类型企业 纯写字楼与商务花园并存 地段 物业形象 软环境 健康、景观长沙宏观商务环境良好： 长沙写字楼步入“成熟发展阶段” 长沙宏观商务环境 西经济基础良好： 河西 岳麓区全区 长率为 为近 5年来的最高值。处于长沙市内
5、六区的第三位，仅次于雨花区和芙蓉区。 岳麓区自 2000年以来，通过优惠政策的牵引和产业园区的号召，越来越多的国际国内知名企业相继入驻岳麓区。典型代表有：中联重科、双鹤医药、威胜电子、湖南拓维、江南兵器、梦洁家纺、五强集团、红太阳光电、红星美凯龙等等 岳麓区第三产业发展迅速， 2011年实现总产值 长 第三产业占比进一步增加占到 河西经济基础 西规划利好： 大河西先导区规划下，河西写字楼快速建设，正在逐步形成规模效应 大河西先导区规划图 大河西先导区规划建设方案将先导区范围分成了三个层级：规划区、核心区以及起步区，并在此基础上实行三步走的策略。第一步，起步阶段（ 2008 2012年），核心区
6、骨架基本拉开，起步区主体功能区基本形成；第二步，快速发展阶段（ 2013 2020年），综合实力全面提升，核心区主体功能区基本形成；第三步，成熟发展阶段（ 2021 2030年），基本实现现代化，带动辐射能力显著增强，先导区基本建成。 核心区 起步区 河西规划分析 西写字楼发展步入“快速发展阶段” 河西写字楼发展宏观商务环境利好： 长沙写字楼发展步入“市场化发展成熟阶段 河西写字楼发展经济基础良好： 河西 河西写字楼发展规划利好： 大河西先导区规划下，河西写字楼快速建设，正在逐步形成规模效应 河西商务市场分析 河西商务市场分析 河西商务供需市场分析 河西商务租赁市场分析 河西商务客户分析 河西
7、写字楼快速发展的环境下， 河西商务客户需求也处于大量的办公升级阶段，购买写字楼需求量大逐步增大 萌芽阶段 启动阶段 快速发展阶段 写字楼 租买比例 1： 1 成熟阶段 写字楼需求 写字楼租买比例 写字楼需求量 住住宅楼里开始出现写字楼产品，客户对办公空间的要求为可以容纳员工和设备的空间 开始出现普通等级的写字楼以及商务公寓，客户对写字楼的要求升级为辅助办公及公司形象 出现高等级高配置的甲级写字楼，客户对办公空间要求高形象、功能多样 个性化多样化的写字楼出现，客户对写字楼需求变更为体现公司品味和针对性打造元素 写字楼启动阶段开始，越来越多的企业对写字楼有需求，但是由于供应数量和经济实力的限制，选
8、择租用的比例高 随着写字楼市场的愈发成熟，租买比例趋近于 1：1，越来越多的客户选择购买纯写字楼 河西写字楼当 前处于发展阶段 购买客户开始增多 河西商务客户分析 资回报率：写字楼 公寓 写字楼投资回报率为 5高于一线城市，公寓投资回报率 4写字楼项目 租金（元 /平 天） 售价（元 /平） 投资回报率 公寓项目 租金（元 /平 天） 售价（元 /平） 投资回报率 岳麓壹号 2000 长房时代城 700 5% 金麓国际 2 12000 湘腾城市广场 000 财富硅谷 000 郡原广场 600 5% 火炬城 000 未来城 600 沁园春御苑 0000 观湖公寓 700 投资回报率 =（ 12个
9、月租金总额 各项成本） /当前销售价格 注：（ 12个月租金总额 各项成本）：通常以 11个月计算 长沙典型项目运营情况 项目 租金（元 /平 天） 售价（元 /平） 投资回报率 中天广场 6700 顺天财富 0000 中隆国际 2500 湘域中央 2 12000 亚大时代 2500 二线城市（武汉）典型项目运营情况 项目 租金（元 /平 天） 售价（元 /平） 投资回报率 浦发银行大厦 4 18000 民生银行大厦 7000 新世界国贸 2500 新世界中心 3 16000 一线城市（深圳）典型项目运营情况 项目 租金（元 /平 天） 售价（元 /平） 投资回报率 卓越世纪广场 5000 新
10、世界中心 3000 新世界国贸 5000 荣超经贸中心 6 49000 河西商务租赁市场 7 租金实现：写字楼 公寓 当前写字楼租金水平多为 平 天，年增长率 10%以上，公寓租金水平为 平 天，增长率控制在 5%以内 写字楼项目 2012年租金（元 /平 天） 2011年租金（元 /平 天） 增长率 公寓项目 2012年租金（元 /平 天） 2011年租金（元 /平 天） 增长率 岳麓壹号 10 20% 长房时代城 % 金麓国际 2 1% 湘腾广场 财富硅谷 10% 郡原广场 % 火炬城 2% 未来城 % 沁园春御苑 %观湖公寓 0% 科技大厦 2 2 0% 恒大华府 0% 应情况：写字楼供
11、应稀缺，公寓竞争大，未来供应写字楼依旧相对稀缺，约 40万平，公寓竞争进一步加大，约 50万平 写字楼项目 体量（平方米） 入市时间 民生大厦 43036 2012年底 2013年初 财富岳麓 23283 预计 2013年 保利麓谷林语 40000 预计 2013 2014年 佳兴豪生酒店 14977 预计 2013年 西子湖畔 24255 预计 2013年 万科君捷项目 50120 预计 2015年 楷林项目 202364 预计 2014 2015年 总计 公寓项目 体量（平方米） 入市时间 保利麓谷林语 102000 预计 2012年底 绿地中央广场 45353 预计 2013年 世茂铂翠
12、湾 100000 预计 2013 2014年 佳兴豪生酒店 20349 预计 2013年 西子湖畔 26524 预计 2013年 达美 50000 预计 2913年 大融金都 16122 预计 2013 1014年 米兰春天 40000 预计 2013年 恒泰商务楼 30000 预计 2013 2014年 地华梅溪湖畔 17000 预计 2013年 千江公寓 15000 预计 2014年 爱城阳光公寓 26363 预计 2013年 总计 长沙市政府 民生大厦 财富岳麓 佳兴豪生酒店 西子湖畔 万科君捷 楷林项目 绿地中央广场 世茂铂翠湾 达美 大融金都 恒泰商务楼 地华梅溪湖畔 千江公寓 爱城阳光公寓 未来写字楼项目 未来公寓项目 阿普阿布 长房时代城 建安像素汇 奥克斯广场 保利麓谷林语 新长海广场 央谷金座 同时有写字楼和公寓的项目 在售写字楼项目 大河西交通枢纽 在售公寓项目 河西在售的写字楼主要为绿地中央广场和奥克斯广场，供应比较稀缺，在售公寓项目多于写字楼项目，竞争压力大 雅阁国际 河西商务供需市场分析 Wo
