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1、2本报告严格保密谨呈：惠州市海燕房产投资有限公司惠州玉兰花园裙楼商业策划报告2007-4-53本报告严格保密目录目录第部分市场研究篇第部分市场定位篇第部分项目营销篇4本报告严格保密第部分市场研究篇一、惠城总体经济概况二、主要商圈调研分析三、未来商业发展趋势5本报告严格保密惠州市位于珠三角经济圈，城市常住人口321万，商业发展快速，国内外 商家纷纷进驻，如万佳百货、人人乐、百佳、丽日、屈臣氏、顺电、天 虹、沃尔玛、海雅百货、新一佳等。惠州市陆地行政面积为1.12万平方公里，分为两区三县，包括惠城区、惠阳区、博罗县、惠东县、龙门县，城市常住人口321万。其中惠城区是主要的行政、文化、商业中心。惠城
2、区面积419平方公里，辖桥东、桥西、江南、江北、河南岸、惠环、龙丰7个街道办事处和小金口、汝湖、三栋3个农村镇，有常住人口67万、外来人口近48万（2005年统计数据）。惠城区作为惠州市主要的商业中心，商业发展快速，特别是近几年来，国内外商家纷纷进驻，如万佳百货、人人乐、百佳、丽日、屈臣氏、顺电、天虹、沃尔玛、海雅百货、新一佳等。市场研究篇市场研究篇一、惠城经济总体概况6本报告严格保密惠城区商圈分布主要有两个，一个是麦地路商圈，占到惠城商业体量的80%以上；另外一个就是中山路步行街。市场研究篇市场研究篇惠城区商圈分布主要有两个，一个是以麦地路为核心、辐射半径约0.6公里的麦地路商圈。另外一个就
3、是以惠州市中山西路（步行街）为中心，半径约0.2公里的中山路商圈。 惠惠州市主要商圈分布图7本报告严格保密二、主要商圈调研分析二、主要商圈调研分析市场研究篇市场研究篇1、麦地路商圈2、中山路步行街商圈3、惠州市相关行业发展概况分析1、麦地路商圈2、中山路步行街商圈3、惠州市相关行业发展概况分析8本报告严格保密麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，经营总面积超过160000平米。1、麦地路商圈、麦地路商圈麦地路商圈是目前惠州市最繁华的区域，也是商家最为集中的区域；惠州市百分之八十（80%）以上（以商家数量计算）的大型零售商云集在该商圈范围内；如人人乐购物广场、女人世界、时代百货、万佳百
4、货、国美电器、海雅百货、惠州数码街、百佳购物广场，天虹商场，沃尔玛等，预计商圈内大型商业设施经营总面积超过220,000平方米。市场研究篇市场研究篇二、主要商圈调研分析二、主要商圈调研分析主要商家经营面积及档次一览表名称经营面积/整体档次人人乐购物广场20,000中国美电器3,500中女人世界6,000中、低惠州数码街22,000中、低时代百货17,600中、高百佳购物广场12,000中、低海雅百货27000中万佳百货22,000中天虹23，000中沃尔玛70000中合计223,1009本报告严格保密市场研究篇市场研究篇麦地路商圈主要商业设施分布图10本报告严格保密市场研究篇市场研究篇项目名称
5、时代百货项目位置项目名称时代百货项目位置惠州市下铺路旁发展商发展商惠州市兴惠经济发展有限公司管理费/元/月/管理费/元/月/临街长度/m临街长度/m60使用率（%）使用率（%）70%建筑面积/建筑面积/17,600电梯及扶梯（部）电梯及扶梯（部）8（手扶梯）开业日期开业日期2004停车位数量（个）停车位数量（个）100周边配套周边配套住宅区、学校、写字楼、商业区等商业位置情况商业位置情况目标店距市中心商业区距离: 0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区公交站点及路 线公交站点及路 线滨江公园：7、15、17、18柱间距柱间距87m中庭面积/中庭面积/200层高/m层
6、高/m3单层商业面积/单层商业面积/3,200层数/F层数/F2招商率（%）招商率（%）100%商业业态比例商业业态比例超市：20 %，服装、鞋业：45% ， 精品、化妆品：11%，家居、饰品：15%，其他：9%（以上业态按业态在经 营的面积计算）整体租金/元/ 月/整体租金/元/ 月/扣点：20%25%楼层业态楼层业态-1F：超市，1F：服装、化妆品、鞋类、珠宝等，2F：内衣、女装，3F：男装、运动系列、休闲装等，4F：家 居、床上用品等经营状况经营状况良好客户群定位客户群定位惠城区及周边区域中高收入者（白领）项目定位项目定位综合型百货（发展商定位：广东首创主题式购物广场）主要品牌商家主要品
7、牌商家ESPERI、EITIE、ETAM、季候风、BETU、 POLO、BELL、梅花表、梦特娇、OLAY、欧莱雅、罗莱家芳等。项目调查结论项目调查结论经过调查显示，项目是目前惠州市相对较为高档的商业设施，从品牌及装修中可以体现；从对部分市民的访问中得出，惠州市民 对于该项目是较为肯定，是目前惠州市白领消费主要场所。租 售 策 略项 目 规 划位置与 交通状况项 目 概 况租 售 策 略项 目 规 划位置与 交通状况项 目 概 况11本报告严格保密市场研究篇市场研究篇项目名称百佳购物广场项目位置项目名称百佳购物广场项目位置惠州市南坛路与下埔路交汇处发展商发展商惠州市家华实业有限公司管理费/元/
8、月/管理费/元/月/临街长度/m临街长度/m90使用率（%）使用率（%）70%建筑面积/建筑面积/12,000电梯及扶梯（部）电梯及扶梯（部）4（平板梯）开业日期开业日期2004停车位数量（个）停车位数量（个）100周边配套周边配套住宅区、学校、写字楼、商业区等商业位置情况商业位置情况目标店距市中心商业区距离: 0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区公交站点及路线公交站点及路线滨江公园：7、15、17、18柱间距柱间距76m中庭面积/中庭面积/无层高/m层高/m3.2单层商业面积/单层商业面积/5,000层数/F层数/F3招商率（%）招商率（%）90%商业业态比例商
9、业业态比例百佳百货：65 %，家电：15% ，独立店铺：8%，其他：12% （以上业态按业态在经营的面积计算）整体租金/元/月/整体租金/元/月/楼层业态楼层业态1F：独立店铺、顺电、屈臣氏、肯德基等，2-3F：独立店铺、百佳百货经营状况经营状况良好客户群定位客户群定位惠城区项目定位项目定位综合型百货主要品牌商家主要品牌商家顺电、肯德基、屈臣氏、海王星辰药店、百佳百货等项目调查结论项目调查结论经过调查显示，该项目是目前惠州市经营业态综合型较高的商业项目，业态较为完善，品牌档次相对也较高。目前项目由于刚 开业,人流量相对有限，在与人人乐购物广场对比，本项目目前经营状况相对较差。租 售 策 略项
10、目 规 划位置与 交通状况项 目 概 况租 售 策 略项 目 规 划位置与 交通状况项 目 概 况12本报告严格保密市场研究篇市场研究篇项目名称惠州数码街项目位置项目名称惠州数码街项目位置惠州市麦地路旁（人人乐对面）发展商发展商管理费/元/月/管理费/元/月/临街长度/m临街长度/m15035使用率（%）使用率（%）75%建筑面积/建筑面积/22,000电梯及扶梯（部）电梯及扶梯（部）6（手扶梯）开业日期开业日期2002停车位数量（个）停车位数量（个）周边配套周边配套学校、写字楼、住宅、商业中心区商业位置情况商业位置情况目标店距市中心商业区距离: 0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质
11、：核心商业区公交站点及路线公交站点及路线人人乐购物广场：4、6、7、9、10、13、17、18、20、24、26、27、28、29柱间距柱间距6m中庭面积/中庭面积/200层高/m层高/m3.0单层商业面积/单层商业面积/5,000-7,000层数/F层数/F4招商率（%）招商率（%）100%商业业态比例商业业态比例服装、鞋业：45% ，餐饮、休闲娱乐：25%，家电：12%，其他：18% （以上业态按业态在经营的面积计算）整体租金/元/月 /整体租金/元/月 /自用物业楼层业态楼层业态1F：服装、鞋业，2F：餐饮、儿童游乐、家电超市等，3F：电影院、游戏机中心等经营状况经营状况良好客户群定位客
12、户群定位惠城区及周边区域居民项目定位项目定位综合型百货主要品牌商家主要品牌商家肯德基等项目调查结论项目调查结论经过调查发现；项目是目前惠州市最具特色的商业项目，主要表现在项目建筑结构上；目前数码街经营状况良好，表现在人 流量相对较大、业态档次较适合目前惠州市的消费习惯及要求。租 售 策 略项 目 规 划位置与 交通状况项 目 概 况租 售 策 略项 目 规 划位置与 交通状况项 目 概 况13本报告严格保密市场研究篇市场研究篇项目名称万佳百货项目位置项目名称万佳百货项目位置惠州市麦地路旁发展商发展商管理费/元/月/管理费/元/月/临街长度/m临街长度/m10050使用率（%）使用率（%）76%
13、建筑面积/建筑面积/22,000电梯及扶梯（部）电梯及扶梯（部）6（手扶梯）开业日期开业日期2000停车位数量（个）停车位数量（个）周边配套周边配套学校、写字楼、住宅、商业中心区商业位置情况商业位置情况目标店距市中心商业区距离: 0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：核心商业区公交站点及路线公交站点及路线万佳百货：17、21、23柱间距柱间距87m中庭面积/中庭面积/无层高/m层高/m3.5单层商业面积/单层商业面积/5,000层数/F层数/F4招商率（%）招商率（%）100%商业业态比例商业业态比例服装、鞋业：30% ，超市：45%，家电：家居用品：10%，其他：15% （以上业态
14、按业态在经营的面积计算）整体租金/元/月/整体租金/元/月/楼层业态楼层业态1F：烟酒专柜、生鲜区等，2F：副食品超市，3F：男装、女装、皮包、鞋类等 ；4F：床上用品、儿 童用品、家电等经营状况经营状况一般客户群定位客户群定位惠城区及周边区域居民项目定位项目定位综合型百货主要品牌商家主要品牌商家肯德基、佐丹奴、波顿时装等项目调查结论项目调查结论经过调查发现；该商场部分商品价格与人人乐相比较，在价格上稍微高些；当项目的整体档次要比人人乐高些。但是由于惠州市 市民受传统消费观念的影响（如选择档次不高、价格相对较低的商品、市民对购物环境重视不够等消费特点），所以在人流及经 营状况上都逊色于人人乐也
15、就不足为奇了。租 售 策 略项 目 规 划位置与 交通状况项 目 概 况租 售 策 略项 目 规 划位置与 交通状况项 目 概 况14本报告严格保密市场研究篇市场研究篇港惠新天地一期主力商家：惠州第一个沃尔玛（世界五百强）、时代华纳（世界知名电影公 司）、肯德基（世界著名快餐公司）、飞驰溜冰场等。一、二期商业沃尔玛华纳影院、大型电玩城、飞驰溜冰约2000平米广场约9000平米餐饮家居主力店-定位语：新中心30万平米国际购物街区15本报告严格保密市场研究篇市场研究篇东大街东大街:东大街位于麦地东路1号，为东江明珠花园裙楼商业，商业分三期推 出，总商业建筑面积约40000平米，目前仅销售一期商业。
16、一期商业 建筑面积10000余平米整体出租新一佳，实行10年反租销售，年回报 率为8%，目前销售状况良好。二、三期商业尚无明确定位。销售价格：楼层单价（/元 ）1F街铺26000 1F内铺17000 2F9500 3F7000 16本报告严格保密市场研究篇市场研究篇业态类型分布分析 ：业态类型分布分析 ：根据上述调查显示，目前麦地路商圈内所拥有的商业类型主要有四 种，包括超市+百货、主题商场、专业市场及商业步行街，具体分布 如下：类型代表商场经营面积/比例（%）人人乐20,000万佳百货22,000百佳购物广场12,000天虹23，000女人世界6,000时代百货17,600专业市场国美电器3,5002.78商业步行街惠州数码城22，00017.4合计126,10010018.7218.72主题商场 （时尚百货）61.161.1超市+百货从上表相关数据分析；麦地路商圈主要的商业类型
