商业地产项目的选址论证

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1、德思勤策划研究中心时下，商业地产已成为财富之源。许多发展商往往只看到商业地产的丰厚利润， 却忘了其投资巨大、风险极高、专业性极强的特点，因而常常盲目投资，结果导致 大量的商铺积压，或因资金链的断裂而陷入困境，造成巨大的经济损失。一个商业地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就已注定。套用地产 界的一句名言：“Location，Location and Location”，这句话对做商业地产来讲显 得尤为重要。但在实际操作中，许多人常常忘记了这一点。目前全国各地都在大量 兴建 ShoppingMall，且规模越来越大。据悉世界上最大的 ShoppingMall 也即将在 中国诞生。为什么会产

2、生这种情况？难道中国的商业真的达到了发达国家的水平？即便如 此，难道各类商铺都就可以见缝插针、遍地开花吗？如果冷静地想一想，这里面确 实问题重重，因为很多发展商从根本上忽视了一个关键的环节，即商业项目的选址 论证工作，片面地以为只要拿到一块地，筑巢引凤，招来大商家，然后就可以赚得 钵满盆满。但实际情况却是商家极有可能不买单，最后为此付出代价的仍是发展商 自己。因此在进行商业项目开发前，一定要做好选址论证工作，而且要站在商家的角 度来看。事实上商业项目选址论证是一件非常复杂、也非常专业的工作，也是一件 最容易被忽视的工作，但它往往在项目的可行性报告中被一笔带过或被轻描淡写， 结论过于简单化或程式

3、化，因而也就难保其科学性与合理性。如果将这项工作交给 专业商业顾问公司去做，也许能得到更准确的结论。选址看似简单，其实不然。笔者在做武钢项目时刚好涉及到商业项目的选址问 题，当时按照以前规划设计的经验以为可以将商场设在地块的东部，因为这个地方 正好位于另一家大商场对面，斜对面是公园，人流交织，且有人行天桥与对面商场 联系，位置极佳。后来邀请普尔斯玛特（Pricesmart）开发部经理张小姐到现场踏 勘，结果她认为在地块西部更合适，虽然这儿的人流少于前者。这是由于武汉人特 有的购物习惯不愿过天桥的缘故。这说明选址论证时，策划师、设计师与商 场选址人员的结论是有偏差的。但最终恐怕还得以商场选址人员

4、的意见为主，因为 他们在商业经营方面所拥有的经验正是其它二者所缺乏的。作为发展商或代理公司对商业经营了解得太少，所以在进行商业项目选址论证 时一定要有商家或经验丰富的商业顾问公司参与，策划人员更应该学习这方面的知 识。国外许多知名的大商家都有自己的专业选址人员（开发专员） ，拥有专业的选 址软件。在选址论证上不光靠经验，还要有大量的定量分析。既然商业地产的价值 要靠招商来实现，而要成功招商必须与商家（主力店）有“共同语言”，那么就要从 商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的“单相思”，否则就是 “鸡同鸭讲”，这怎么会有合作的可能呢？不同的商家对选址的要求各有不同，但在某些方面仍

5、有共同之处。从商家的角 度出发，商业地产项目选址论证应至少包括以下方面的内容：1、项目所处城市或 区域的区位分析；2、城市商业网点布局分析；3、基于市场环境的商圈分析（包括 商圈人口、消费能力、交通动线、商业饱和度、商圈吸引力、竞争店状况、社区发 展等） ；4、地块与设想主力店的适应度分析（包括地块可见度、可达性、近便性、 业态组合、商店特性、商店组合等） ；5、综合因素评价及结论。综上所述，商业地产项目的选址论证是商业地产开发不可或缺的一个关键环节， 是商业地产策划中必须考虑的一个重要内容，其专业性和科学性不容置疑。作为房 地产策划人员，我们必须掌握这一分析方法，使商业地产开发更注重理性而不失偏颇。