《河南信阳贤山帕纳山谷项目花墅洋房思路沟通汇报2007-》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河南信阳贤山帕纳山谷项目花墅洋房思路沟通汇报2007-（132页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 地产资料大全前沿的一切研究都以事实为基础，以客户目标为导向前沿的一切研究都以事实为基础，以客户目标为导向 地产资料大全本报告需要解决的问题本报告需要解决的问题从区域及地块资源角度确定从区域及地块资源角度确定豪宅豪宅开发模式及主导方向；从竞争角度确立我们的市场定位开发模式及主导方向；从竞争角度确立我们的市场定位为城市名士阶层打造的高形象高性价比的高端名宅；为城市名士阶层打造的高形象高性价比的高端名宅；从客户需求特征角度打造核心竞争力-从客户需求特征角度打造核心竞争力-城市豪宅，形象领先；细分面积，控制总价；个性设计，建立标杆；城市豪宅，形象领先；细分面积，控制总价；个性设计，建立标杆；通过经济
2、测算确定产品组合及建筑体量；根据产品和客户构想营销战略；通过经济测算确定产品组合及建筑体量；根据产品和客户构想营销战略； 地产资料大全一、市场的大势在哪里?一、市场的大势在哪里? 地产资料大全(一一)信阳宏观经济研究分析信阳宏观经济研究分析1、按照国际经验规律，信阳近年宏观经济的快速增长将带动房地产业的高 速发展、按照国际经验规律，信阳近年宏观经济的快速增长将带动房地产业的高 速发展2004-2006年GDP和增长率走势图0200400600800亿元11.50%12.00%12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%GDP增长率GDP434503586 增长率14
3、.80%12.90%13.60%2004年2005年2006年 地产资料大全GDP增幅和房地产业发展状况的关系GDP增幅和房地产业发展状况的关系库兹涅茨大于8%大于8%5%-8%5%-8%4%-5%4%-5%小于4%小于4%高速发展稳定发展停滞萎缩高速发展稳定发展停滞萎缩 地产资料大全2 、该阶段主要市场的主要特征、该阶段主要市场的主要特征快速发展，在数量扩张的基础上局部追求质量快速发展，在数量扩张的基础上局部追求质量2004-2006年市区人均GDP走势图020040060080010001200美元人均GDP人均GDP76992110152004年2005年2006年 地产资料大全缓慢发展
4、 综合发展型缓慢发展 综合发展型平稳发展。数 量与质量 兼有以质 量为主。平稳发展。数 量与质量 兼有以质 量为主。快速发展。 数量与质量兼有 以数量为主。快速发展。 数量与质量兼有 以数量为主。超速发展 单纯数量 型超速发展 单纯数量 型发展特征发展特征改善需求为主改善需求为主改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼 有生存、改善需求兼 有生存需求生存需求需求特征需求特征8000以上8000以上40008000400080008004000800400008000800人均GDP （美元）人均GDP （美元）减缓发展阶段减缓发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段快速发展阶段启动阶段启动
5、阶段发展阶段发展阶段 地产资料大全3、信阳房地产供求市场总体特征、信阳房地产供求市场总体特征（1）土地供应量增加。根据信阳市城市发展规划，羊山新区成为信阳市的行政区，根据目前的实际发展情况需要通过大规模地进行房地产开发和市政基础设施建设来聚集人气，所以土地供应成为重点，出让土地面积较大。而浉河区的旧城改造也将会空置出大量土地，但是单块土地面积较小。(2) 信阳房地产总体发展比较滞后。2006年第一季度，信阳市全市共完成房地产开发投资额1.13亿元，同比增长3.5，房屋施工面积15.85万平方米（其中竣工面积4.7万平方米，新开工面积8.16万平方米），商品房销售面积8.56万平方米，同比增长3
6、.2，实现销售金额0.85亿元，同比增长2.5 。就楼市整体规模而言，信阳相对于省内同等规模的地市明显滞后。 地产资料大全3、信阳房地产供求市场总体特征、信阳房地产供求市场总体特征（3）在售商品房价格大幅上升。浉河区商品住宅销售价格2004年1350元/平方米，比2003年1222元/平方米上涨9.85%，2005年1435元/平方米，比2004年增长了8%，而2006年的均价达到1707元/平方米,其中泰和苑、银珠广场达到2500元/平方米以上,上升趋势十分明显。（4）市场发展潜力较大。前几年的大拆大建，带来大量被动性住房需求，主要集中在浉河区的一些国有企业和城中村改造等。根据现有人口和开发
7、量估算，全市每年新增30万-40万平方米的住宅，才能满足住房市场的正常需求。 地产资料大全3、信阳房地产供求市场总体特征、信阳房地产供求市场总体特征（5）市民对商品房认知度逐渐加强。首次置业比例远远高于二次置业和多次置业,多为自住性需求,投资需求比例较小,但逐步增长的趋势,住宅消费意识尚需引导。（6）武汉、厦门、郑州等地开发商的进入在促进本地开发水平的同时,在一定程度上也将提升土地价格的上涨。 地产资料大全 地产资料大全房地产市场总体供需特征表明，房地产市场总体供需特征表明，信阳房地产即将步入繁荣期信阳房地产即将步入繁荣期,房地产市场需 要高端产品的出现房地产市场需 要高端产品的出现.第一阶段
8、：复苏期第一阶段：复苏期第二阶段：繁荣期第二阶段：繁荣期市场主流为解决居住问题的一次置业者市场主流为解决居住问题的一次置业者 投资者比例非常小投资者比例非常小 期房价格小于现房价格期房价格小于现房价格 价格上升速度慢价格上升速度慢 主要为自住自用市场主要为自住自用市场二次置业比例居高二次置业比例居高 投资者多为长期投资投资者多为长期投资 空置率下降空置率下降 价格上升速度增快价格上升速度增快 地价上升速度比楼价上升速度快地价上升速度比楼价上升速度快 需求增长与供应增长速度比需求增长与供应增长速度比第三阶段：衰落期第三阶段：衰落期第四阶段：萧条期第四阶段：萧条期短期投资者居多、追求快速套现短期投
9、资者居多、追求快速套现 空置居高不下空置居高不下 价格上升快，二手交易频繁价格上升快，二手交易频繁 地价上升比楼价上升快地价上升比楼价上升快投资者退出，供过于求投资者退出，供过于求 现楼、期楼齐跌现楼、期楼齐跌 销售速度停滞销售速度停滞 地价下跌比楼价下跌快地价下跌比楼价下跌快 地产资料大全 地产资料大全浉河板块的市场状况浉河板块的市场状况开发规模大、环境好，市场需求量较大的中高档楼盘，成为目前信阳楼市的主力。良好的自然资源和人文环境,也是信阳的的富人区。住宅项目缺乏扎堆效应,少规模性开发，多单打独斗,未形成良好的居住氛围。虽出现了像茗阳天下、弘昌运动城、经典花园等这样几百亩甚至上千亩的大盘,
10、但项目总体素质不高,无论从开发规模、建筑规划、项目品牌、销售价格、营销策划等各个方面都属于低端运营。随着外地开发商的进入和本地市场的快速发展将催生一批大盘名盘, 改变了信阳缺少大型楼盘和无高档社区的局面。 地产资料大全信阳在售或已售高端项目基本情况一览表信阳在售或已售高端项目基本情况一览表项目名称产品类型户数户型面积总价销售情况独栋别墅21户320平方米左右60万左右5套未售花园洋房36户200平方米左右40万左右10套未售平层洋房30户110平方米左右18万左右清盘独立别墅10套370平方米68万6套未售联排别墅20套270平方米50万4套未售叠加别墅24套245平方米48万4套未售独立别墅
11、8套333平方米77万88万2套未售170套78102平方米12万16万53套未售160套131151平方米12万19万47套未售花园洋房宝石山庄西花园浅水湾别墅 地产资料大全信阳在售或已售高端项目基本情况一览表信阳在售或已售高端项目基本情况一览表结论结论:市场供应中高形象、高性价比产品明显空缺，市场供应中高形象、高性价比产品明显空缺，2500元元/平方米以上的产品基本空白平方米以上的产品基本空白。项目名称产品类型户数户型面积总价销售情 况二房96 套96平方米三房182套121143平方米四房66套167.5平方米复式46套140平方米多层420套51-153平方米预计在 2800元/平 方
12、米以上别墅40套230-250平方米预计在 3200元/平 方米以上建业森林半岛20万-35 万70%以 上弘昌运动城 地产资料大全信阳在售高端项目内部配套对比表信阳在售高端项目内部配套对比表结论: 主流产品的内部配置不能与客户新增长的需求相匹配结论: 主流产品的内部配置不能与客户新增长的需求相匹配项目名称社区规划项目配套物业管理西花园无景观无配套无物业浅水湾别墅车库直接入户 私家花园无配套有,但很一般宝石山庄无景观无配套无物业建业森林半岛绿化率约 水系景观智能监控系统 背景音乐 VIP会所河南建业物业管理公 司弘昌运动城120米宽城市绿轴 3万余平方米高档主题商 业街 19600平方米奥运主
13、题广 场 2000平方米主题会所足球场 篮球场 网球场 羽毛球场 三小 9中河南鑫苑物业管理有 限公司 地产资料大全区域主流产品的外在形象特征区域主流产品的外在形象特征缺乏昭示性和形象力缺乏昭示性和形象力 地产资料大全市场大势小结:信阳房地产市场即将步入繁荣期，区域市场存在未被满足的中高端需求有大盘无名盘信阳房地产市场即将步入繁荣期，区域市场存在未被满足的中高端需求有大盘无名盘,产品和价格具有双重上升发展空间。产品和价格具有双重上升发展空间。 地产资料大全二 、我们的资源有没有承接市场大势的机会？二 、我们的资源有没有承接市场大势的机会？ 地产资料大全（一）区域价值研判（一）区域价值研判1、城
14、市价值1、城市价值1)、从城市规划看片区价值在信阳市新一轮城市规划建设中，往西把南湾风景区纳入城市规划和建设，整合旅游资源，形成以南湾为龙头，以浉河为纽带的风光休闲旅游区；该项目正好处于南湾与浉河的黄金过渡带。2)、从实力项目进驻看片区价值从建业森林半岛、信房经典花园、弘昌运动城等大项目的进驻,有利于区域配套的改善和高尚住宅区的形成。 地产资料大全这是城市赋予片区的特性这是城市赋予片区的特性那么，房地产市场赋予它的价值在哪里呢？旅游度假区旅游度假区实力项目进驻实力项目进驻片区城市价值 比较公认的富人区片区城市价值 比较公认的富人区 地产资料大全2、房地产市场价值2、房地产市场价值1)、浉南发展
15、面临着新的机遇浉河两岸房价上升较快，而湖东板块作为主城区与南湾区旅游走廊的黄金通道，稀缺的自然资源、相对较低的土地价格、河南岸可建设用地不多、交通和配套的完善,都预示着板块新的发展机遇。2)、从物业格局看市场价值目前浉河板块的商品房依然是以多层住宅和中小户型为主，开发规模基本控制在100亩以内，偶有象浅水湾和宝石山庄的别墅，但总体开发水平不高，急需领导性大盘出现。 地产资料大全这是市场赋予片区的特性这是市场赋予片区的特性 结论：浉南板块结论：浉南板块-市场前景看好的高档人文旅游居住区市场前景看好的高档人文旅游居住区那么，地块自身的价值又如何呢？房地产格局变迁房地产格局变迁低端物业布局低端物业布局片区房地产市场价值 发展潜力巨大，缺乏领导性大 盘片区房地产市场价值 发展潜力巨大，缺乏领导性大 盘 地产资料大全3、项目自身价值3、项目自身价值1)地块状况地块状况地理位置： 背倚贤山、面临三大人工湖地块指标 ： 占地137亩，建筑面积约10万地块性质： 住宅地块成熟度
