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1、中信园岭旧改项目立项报告中信园岭旧改项目立项报告1谨呈：中信华南（集团）深圳有限公司谨呈：中信华南（集团）深圳有限公司中信园岭旧改项目中信园岭旧改项目 市场分析报告市场分析报告世联地产世联地产 2010年年5月月中信园岭旧改项目立项报告中信园岭旧改项目立项报告2目目 录录第一部分 项目本体分析及初步研判.4 一、项目分析.4 1.1 项目所在区域.4 1.2 项目用地范围与地块现状.5 1.3 项目四至 .6 1.4 项目交通 .7 1.5 项目地块优劣势小结 .7第二部分 项目市场研究.8 一、深圳宏观市场分析.8 1.1 深圳一级市场分析.8 1.1.1 一级市场现状分析.8 1.1.2
2、深圳旧改供应趋势与分析 .9 1.2 深圳二级市场分析.12 1.2.1 二级市场现状分析.14 1.2.2 二级市场未来供应与发展趋势.15 1.3 深圳三级市场分析.15 1.4 深圳宏观市场小结.15 二、区域市场研究.15 2.1 福田区一级市场分析 .15 2.1.1 福田区一级市场现状分析.16 2.1.2 福田区旧改供应趋势与分析.16 2.2 福田区二级市场分析 .18 2.2.1 福田区二级市场现状分析.19 2.2.2 福田区二级市场未来供应与发展趋势.19 2.3 福田区三级市场分析 .19 2.4 福田区域市场小结.19 三、关内高容积率高端市场研究.19 3.1 关内
3、高容积率高端项目板块分布及未来发展趋势.19 四、 项目市场小结.19第三部分 项目定位.27 一、项目 SWOT 分析.27 二、项目属性定位.27 三、项目客户定位.28 四、项目战略及品牌意义 .28第四部分 项目估算.28中信园岭旧改项目立项报告中信园岭旧改项目立项报告3八卦岭笔架山公园华强北荔枝公园东门笋岗中信园岭旧改项目立项分析报告中信园岭旧改项目立项分析报告第一部分第一部分 项目本体分析及初步研判项目本体分析及初步研判一、一、项目分析项目分析1.1 项目所在区域项目所在区域项目位于深圳市福田区，区域具体范围为：笋岗路、红岭路、红荔路和上步 中路所围合的城市用地。该片区是深圳市的传
4、统中心区段。周边主要片区及商业区：周边主要片区及商业区： 八卦岭：深圳第一批大型工业区 ，行业涵盖包装印刷行业、 服装布料批 发行业、建筑装饰材料批发 、汽车配件批发 、文具批发以及餐饮娱乐行业 等。华强北：多业种、多业态、综合功能齐全的商业集合体。汇集了电子、电 器、通讯、钟表配套、服装、百货、金饰、银行证券、保险、房地产、酒楼宾 馆等几十个行业。中信园岭旧改项目立项报告中信园岭旧改项目立项报告4东门：是深圳人气最旺的传统商业旺区 。 笋岗：深圳品牌家装商场最多、经营面积最大、品种最齐全的家居片区。 荔枝公园：位于园岭片区南侧， 占地面积 28.8 公顷。 笔架山公园： 位于深圳市中心北侧，
5、毗邻福田中心区，面积146 公顷。小结：园岭片区处位于罗湖中心区和福田中心区中轴线上，临近华强北小结：园岭片区处位于罗湖中心区和福田中心区中轴线上，临近华强北 与东门两大商圈，南接荔枝公园，北通八卦岭。区位优势极为优越，城与东门两大商圈，南接荔枝公园，北通八卦岭。区位优势极为优越，城 市资源价值显著。市资源价值显著。1.2 项目用地范围与地块现状项目用地范围与地块现状用地范围：用地范围： 项目用地占地面积共 22 万平米，如上图所示，分为 ABCD 四个地块：地块面积()容积率A1155771.5B330151.5C275591.5D443231.5 总计220474地块分布较为零散，东西跨度
6、较大。地块分布较为零散，东西跨度较大。地块现状：地块现状： 园岭新村共有楼盘 100 余栋，多为微利房，有少量商品房单位。小区多数楼 盘都为上世纪 80 年代开发，学校、商业、医疗卫生、邮政等配套设施齐全，形中信园岭旧改项目立项报告中信园岭旧改项目立项报告5成了一个完善的自成体系的社区。区区 域内域内 主要主要 学校：学校：学学 校校占地面积（占地面积（） 总建筑面积（总建筑面积（） 教学班教学班等等 级级园岭小学园岭小学一分部园岭小学二分部239832407079广东省一级学校红岭中学园岭初中部广东省一级学校基建幼儿园4770402010深圳市一级幼儿园深圳实验工交二幼320029007广东省一级幼儿园小结：小结： 1、区域内配套设施齐全，教育资源尤为丰富；、区域内配套设施齐全，教育资源尤为丰富； 2、包括卓越地产、京基地产在内的其他房地产开发商正谋求进驻园岭，、包括卓越地产、京基地产在内的其他房地产开发商正谋求进驻园岭， 参与拆迁改造，有利于提升该片区物业整体形象和档次，推进整个参与拆迁改造，有利于提升该片区物业整体形象和档次，推进整个 园岭片区的开发；园岭片区的开发； 3、地块分割，周边未纳入拆迁的老旧建筑或对旧改项目有不利影响。、地块分割，周边未纳
