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1、1王府井综合楼项目可行性研究报告王府井综合楼项目可行性研究报告上图为该项目标地x1 第一章第一章 王府井综合楼项目综述王府井综合楼项目综述北京王府井综合楼位于王府井金街北段45号，西邻皇城根遗址公园，东面与人艺首都剧场相对，南抵王府井步行街，北接美术馆、华侨大厦。该地段酒店、商厦林立，文化、艺术氛围突出；紧邻名胜古迹交通便利、高端医疗设施集中具有无法复制的位置优势。王府井综合楼的投资主体是北京中大凯源投资管理有限公司，本项目建设单位是北京中大凯源投资管理有限公司的股东之一：北京中大经贸发展中心（北京二商集团有限公司所属单位） 。北京市规划委员会2005规复函字0258号批复本项目规划建设用地面
2、积规划建设用地面积 4800平方米，代征道路用地面积代征道路用地面积 2400平方米容积率 1：3.95（含保留建筑） ，建筑密度 50.1%（含保留建筑） ，新建建筑规模新建建筑规模 2190021900平方米平方米 其中地上面积14300平方米，地下建筑面积7600平方米，停车数量117辆。2建筑高度建筑高度3030米。米。 建筑主体后退规划建设用地东边界14.6米；后退用地北边界12.8米。绿地率 20.23%。本项目前期工作进展顺利，、均已办妥.新建建筑面积拟增至新建建筑面积拟增至2500025000平方米、建筑高平方米、建筑高度为度为4040米的设计变更申请近期将着手办理米的设计变更
3、申请近期将着手办理。上图为该项目标地 x 3王府井综合楼拟建成集住宿、商务、餐饮、娱乐等功能为一体的酒店或酒店式公寓。设计方案充分保证了建筑内部的自然通风、采光等功能，从而为业主提供了更为舒适、高效、健康的使用环境。改造总建筑面积改造总建筑面积53805380平方米（富豪大酒店）平方米（富豪大酒店） ，拟新建总建筑面积，拟新建总建筑面积2500025000平方米，平方米，其中：地上17400平方米，地下7600平方米；功能设置包括：新建3350平方米的商业区（包括商务中心商铺等） ；1600平方米餐饮区；500平方米多功能厅；2050平方米的康乐区（含20米泳道游泳池；700平方米健身中心等）
4、 。新建和改建可得不少于300间客3房（含50套豪华房）及约200辆地下停车位。王府井综合楼拟按不低于四星级标准建设，也可根据业主的需求调整设计方案或定制。第二章第二章 项目宏观市场环境分析项目宏观市场环境分析第一节第一节 2005 年北京市房地产市场价格走势分析年北京市房地产市场价格走势分析中国目前正处于高速城市化的进程中，房地产行业出现了持续增长和分化的趋势，可供土地资源日趋紧张；拆迁难度及成本加大，银行对开发贷款和购房按揭贷款已开始收紧；开征房产税已成定局。针对这一机遇与挑战并存的大势，各地都在制定切实可行的应对策略。如上海市政府的“531”工程，即未来 10 年以后内环线以内房价在人民
5、币 5 万元/m,内环线以外外环线以内房价在 3 万元/m，外环线以外房价在 1 万元/m。相比较而言我们不难看出北京市房价的上升空间，因此把握北京房价未来发展的走势是至关重要的。北京城市总体规划（20042020） 在期间正式揭晓。市政府提出未来的北京将发展成为“宜居城市 世界名城” 。城市规划将体现两轴两带多中心的发展战略，将对城区人口进行控制，鼓励、疏导市区人口及外来人口迁往郊区新兴商业中心区。北京是祖国的首都，令全国人民神往的地方，原本是一个资源比较丰富的城市，经济繁荣、历史悠久、科技文教事业居全国之首，这已经构成了对外来人口极大的吸引要素，如今再致力于“宜居城市”的发展，必然会引起更
6、多人口的进入。面对这种情况控制城市4规模、人口合理分布和限制就成为北京发展“宜居城市”的必然途径。但是在市场经济环境中，不适合以行政手段限制人口的自然流动，行之有效的就是提高在城区生活的生存成本，运用经济杠杆调节城市居民结构，使中心文化、商业区成为典型的富人宜居城和旅游观光区，这将意味着进入城市中心区门槛的提高。2004 年仅东部的朝阳区价位在 10000 元/平方米以上已竣工的住宅或高级商务公寓就有至少 23 家；2005 年将要竣工投入使用的高级写字楼价位在20000 元/平方米以上的就有佳成广场、中环世贸、财富中心等若干家。另据调查东城区的恒基中心汇豪阁公寓、金融街的华荣公寓、长安街的华
7、贸中心公寓及 CBD 的财富中心酒店公寓售价均已超过了18000 元/平方米。以上分析仅仅是对地价大势的一个概括性的分析，具体到每一个房产项目其价格走势还需要由许多综合方面的因素来决定。地段只构成了房地产项目价格因素的一个重要方面，但未来项目的品牌但未来项目的品牌优势、建筑产品的差异化、生态环境、以人为本的设计理念、新消优势、建筑产品的差异化、生态环境、以人为本的设计理念、新消费观念的引领（费观念的引领（如刻意渲染不求最好但求最贵的新时尚如刻意渲染不求最好但求最贵的新时尚）等诸多）等诸多软软性因素性因素也将成为决定价格走势不可替代的重要环节，万万不可忽视。也将成为决定价格走势不可替代的重要环节
8、，万万不可忽视。5第三章第三章 本项目所属商业形态综合分析本项目所属商业形态综合分析第一节项目概况第一节项目概况以上为实景图片拟定拟定名称：北京王府井商务酒店（原王府井综合楼）北京王府井发展大厦（同上）地址： 北京王府井大街 45 号位置描述：王府井金街北段，西邻皇城根，东抵二环路，南靠长安街，北接平安大道。商业、人文特征：酒店、商厦林立，文化、艺术氛围突出，紧6邻名胜古迹，交通便利、医疗设施齐全。是休闲购物、旅游观光、美食品尝及文化艺术欣赏的最佳场所。本项目规划建议书概述（本项目规划建议书概述（20052005 年规复函字年规复函字 02580258 号）号）：规划建设用地面积规划建设用地面
9、积 4800 平方米（含现有建筑用地 2991 平方米拟拆除部分现有建筑）代征道路用地面积代征道路用地面积 2400 平方米容积率容积率 1：3.95 建筑密度建筑密度 50.1%(均含保留建筑)建筑规模建筑规模 21900 平方米 不含保留建筑 其中地上面积 14300平方米 地下建筑面积 7600 平方米.建筑层数建筑层数 地上 8 层 地下 3 层 建筑退规划用地边界线距离建筑退规划用地边界线距离 建筑主体后退用地东边界 14.6米；后退用地北边界 12.8 米。建筑间距建筑间距 距西侧现状六层建筑满足防火要求（原图纸是 9 米）距南侧建筑（原图纸是 10 米）绿地率绿地率 20.23%
10、停车数量停车数量 117 辆7第二节本项目周遍地区高档酒店及高档公寓市场第二节本项目周遍地区高档酒店及高档公寓市场需求分析需求分析五星级酒店有七家五星级酒店有七家：1，北京饭店， 220 美圆/间/日（加 15%服务费）2，贵宾楼， 200 美圆/间/日（加 15%服务费）3，君悦大酒店，300 美圆/间/日（加 15%服务费）4，王府饭店， 300 美圆/间/日（加 15%服务费）5，天伦王朝， 220 美圆/间/日（加 15%服务费）6，国际艺苑， 200 美圆/间/日（加 15%服务费）7，华侨大厦， 200 美圆/间/日（加 15%服务费）四星级酒店有三家：四星级酒店有三家：1，王府井
11、大饭店，1700 元/间/日（人民币）2，和平宾馆， 1600 元/间/日3，北方佳苑饭店，980 元/间/日三星级酒店有六家：三星级酒店有六家：1，台湾饭店， 800 元/间/日 （人民币）2，松鹤大酒店， 700 元/间/日3，天瑞酒店 700 元/间/日 4，丹耀大厦5，富豪宾馆， 480 元/间/日6，丽苑公寓， 600 元/间/日8以上酒店平均入住率为 7.5 成左右，五星酒店优惠在 7 折左右，其他八折左右。 （附周遍酒店示意图）酒酒 店店中中 餐餐 西西 餐餐水水 吧吧 购购 物物 娱娱 乐乐 文文 艺艺服服 务务 车车 站站 触摸屏触摸屏 华侨大厦华侨大厦富豪大厦富豪大厦王府井
12、大饭店王府井大饭店国际艺苑国际艺苑旅游咨询服务中心旅游咨询服务中心天伦王朝天伦王朝松鹤大酒店松鹤大酒店天瑞酒店天瑞酒店全国妇联招待所全国妇联招待所王府井旅馆王府井旅馆泰龙宾馆泰龙宾馆御都宾馆御都宾馆台湾饭店台湾饭店 和平宾馆和平宾馆丽苑公寓丽苑公寓 王府饭店王府饭店校尉旅馆校尉旅馆 丹耀大厦丹耀大厦红霞旅馆红霞旅馆东方和平宾馆东方和平宾馆北方佳苑饭店北方佳苑饭店北京东方青年旅馆北京东方青年旅馆贵宾楼贵宾楼北京北京饭店饭店君悦大酒店君悦大酒店9王府井附近王府井附近东方广场 丽苑公寓 新世界太华公寓 金桥国际公寓 恒基中心其他其他亮马公寓 丽都公寓 和乔丽晶 金宸国际公寓 华威公寓 东环广场 泰悦
13、豪庭等绝大部分高档公寓都有先进齐全的配套设施绝大部分高档公寓都有先进齐全的配套设施：【配套设施配套设施】便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。银行、24 小时自动柜员机及外汇兑换机。理发店、干洗店。邮政、快递、票务等设施一应俱全。诊所、牙医、紧急医疗中心。会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。【服务服务】星级酒店式家务管理。24 小时送餐服务。洗衣服务。国内外报刊、杂志。包括 CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN 体育频道等 40 多个国际卫星电视频道。10豪华客车班车服务。俱乐部项目：游泳，健身，桑拿，瑜珈，阅览室，按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。丽都俱乐部项目：
14、网球，壁球，保龄球等户型从一居到六居不等户型从一居到六居不等以下选取本项目附近的公寓作为参考：以下选取本项目附近的公寓作为参考：丽苑公寓 东方广场公寓 总结总结总建设用地面积总建设用地面积 （东西直径（东西直径 8080 米米 南北南北 6060） 4800 平方米（含富豪与现有建筑用地 2991 平方米，除富豪外，现有建筑全部拆除）项目总建筑面积总建筑面积富豪大酒店 5380 M2 + 新建筑 25000M2= 3038030380 M2M2其中含（现状）其中含（现状）原建筑：原建筑： 富豪大酒店三星级酒店总建筑面积 5380 平米地上六层 4670 平米（带有电梯）地下一层 710 平米
15、本项目规划建议书概述（本项目规划建议书概述（20052005 年规复函字年规复函字 02580258 号）号）：新建筑新建筑 高度高度 3030 米米容积率容积率 1：3.95 建筑密度建筑密度 50.1%(均含保留建筑)建筑规模建筑规模 （新建总建筑面积）21900 平方米 不含保留建筑 11其中地上面积 14300 平方米 地下建筑面积 7600 平方米.建筑层数建筑层数 地上 8 层 地下 3 层 建筑间距建筑间距 距西侧现状六层建筑（富豪大酒店）满足防火要求（原图纸是 9 米）距南侧建筑（原图纸是 10 米）绿地率绿地率 20.23%现正在办理手续现正在办理手续新改造富豪大酒店：新改造富豪大酒店：改造总建筑面积 5380 平方米（富豪大酒店）新建筑新建筑 高度 30 米+10 米=40 米拟新建总建筑面积 25000 平方米地上 8 层+3 层=11 层 17400 平方米地下 3 层 7600 平方米现报价 RMB 5 亿 （含新建筑成本 25000 平米，不包括改造费用富豪大酒店）税费面议
