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1、1“龙州龙州 巴黎老街巴黎老街”总体营销方案总体营销方案 及开盘前费用预算及开盘前费用预算2目目 录录第一部分第一部分 市场调研市场调研33（一）龙州县经济情况一）龙州县经济情况（二）房地产投资与销售情况（二）房地产投资与销售情况（三）居民收入与储蓄情况（三）居民收入与储蓄情况（四）土地拍卖情况（四）土地拍卖情况（五）在售楼盘调查及结论（五）在售楼盘调查及结论1111（六）专项问卷调查报告（六）专项问卷调查报告( (客户模型调查、客户经济承受能力调查、客户需求调查客户模型调查、客户经济承受能力调查、客户需求调查) )（七）调研总结论及入市时机判断（七）调研总结论及入市时机判断 第二部分第二部分
2、 项目定位项目定位3232（一）项目定位（一）项目定位（二）案名建议（二）案名建议（三）核心价值梳理（三）核心价值梳理 第三部分第三部分 推广策略推广策略3535 （一）推广策略考虑（一）推广策略考虑 （二）推广策略（二）推广策略 第四部分第四部分 整体推售部署整体推售部署3939 （一）项目经济测算（一）项目经济测算 （二）整体推售排期（二）整体推售排期 1 1 推售策略推售策略 1 1 推售考虑重点推售考虑重点 2 2 整体推售排期及销售任务整体推售排期及销售任务4141 3 3 销售目标分解销售目标分解4242 第五部分第五部分 一期开盘前营销部署一期开盘前营销部署5454 广告主题及广
3、告表现（广告主题及广告表现（58585959） 第六部分第六部分 一期开盘前费用预算一期开盘前费用预算62623第一部分第一部分 市场调研市场调研（一）龙州经济情况（一）龙州经济情况2010 年一季度全县实现生产总值 9.21 亿元，同比增长 6.9%，增幅同比提高 1.4 个百分点。其中，第一、二、三产业分别实现 0.74 亿元、6.54 亿元、1.93 亿元，同比分别增长 6.2%、3.2%、16.6%，一、二、三产业分别拉动 GDP 增长 1、2、3.9 个百分点，一、二、三产贡献率分别为 14.6、28.3、57.1。一季度，龙州县规模以上工业经济效益综合指数为 423.7，同比提高
4、224.9 个百分点，为历年同期最好水平。其中轻工业经济效益综合指数突破 600 点，为 601.7，同比提高 327 个百分点。从 7 个构成指标看,总资产贡献率提高 22.8%，提高 19.9 个百分点;资本保值增值率 148.8%，提高 41.1 个百分点；流动资产周转率 1.3%，提高 0.6 个百分点;成本费用利润率 28.2%，提高 29.2 个百分点；全员劳动生产率 375054 元/人,提高 37 个百分点；产品销售率 43.9%，提高 23.9 个百分点；资产负债率(逆指标)71.5%，下降 6.7 个百分点。全县实现财政收入 1.27 亿元，同比增长 59.1%，增长速度在
5、全市排位第一，完成地方财政收入 0.77 亿元，同比增长 41.6%。国税、地税分别实现税收收入 0.4 亿元、0.43 亿元，同比分别为 64.6%、126.6%。一季度实现商品销售总额 3.41 亿元,同比增长 21.4%。 4（二）房地产投资与销售情况（二）房地产投资与销售情况2010 年一季度龙州加大固定资产投资力度，加快在建项目建设进度，一季度龙州城镇固定资产投资保持了快速增长势头。据统计，一季度，龙州城镇固定资产投资完成 4.72 亿元，比上年同期增长 77.3%。保持快速增长的因素有：一是新建项目建设总投资增加较多。一季度，新建项目投资完成 3.65 亿元，增长 162.9%；二
6、是工业投资主导地位进一步增强，完成投资 2.16 万元，占投资总额的 45.7%；三是在各投资主体中，民营投资表现活跃，完成投资 3.66 亿元，占全部投资的 77.6%。四是房地产市场回暖。一季度，房地产开发企业完成开发投资 0.28 亿元，增长 11.8%。房屋销售面积 5.32 万平方米，其中销售住宅 5.08 万平方米，分别增长 405%，381.7%。一季度，全县商品房销售额完成 0.88 亿元，比上年同期上涨 402.2 %。其中住宅销售额完成 0.79 亿元，比上年同期上涨 348.8%。解析：2010 年龙州无论 GDP、社会固定资产投资、工业经济效益增长还是房地产行业的回暖，
7、都反映了龙州在一季度的整体经济环境持续向好的趋势。特别是房地产行业，解析：一季度住宅销售率达到房屋销售面积的解析：一季度住宅销售率达到房屋销售面积的 95%95%（以一季度龙州房屋销售面积（以一季度龙州房屋销售面积 5.325.32 万平方米，其中销售住宅万平方米，其中销售住宅 5.085.08 万平方米为万平方米为依据）依据） 。无论是商品房销售额和住宅销售额同比都有较大的增长幅度，显示了龙州居民对住宅的需求量呈快速上升的态势。无论是商品房销售额和住宅销售额同比都有较大的增长幅度，显示了龙州居民对住宅的需求量呈快速上升的态势。（三）居民收入与储蓄情况（三）居民收入与储蓄情况2010 年龙州年
8、人均收入首次达 10000 元，全县金融机构各项存款余额 29.30 亿元，比年初增长 3.7%，其中，居民储蓄存款 20.21亿元，比年初增长 19.0%，各项贷款余额 14.75 亿元，比年初增长 5.9%。 5解析：龙州县居民的收入和金融机构各项存款余额都反映了龙州居民的可支配收入正逐步提高，他们有可能也有能力购买大宗的解析：龙州县居民的收入和金融机构各项存款余额都反映了龙州居民的可支配收入正逐步提高，他们有可能也有能力购买大宗的商品，加上当地居民的住房习惯是偏好天地楼，对项目所推的产品销售是一个契机，银行贷款的放量也有所加大，对本项目提出的首商品，加上当地居民的住房习惯是偏好天地楼，对
9、项目所推的产品销售是一个契机，银行贷款的放量也有所加大，对本项目提出的首付付 5 5 万就能拥有天地楼是一个利好消息。万就能拥有天地楼是一个利好消息。（四）土地拍卖（四）土地拍卖2009 年龙州拍卖土地 8 块地共 573230。其中城镇住宅用地 5 块，文娱用地 1 块，工业用地 1 块，商务金融用地 1 块。文体娱乐用地约 2037，金额为 61.2 万。工业用地面积约为 40 万，金额为 2441.4 万。城镇住宅用地面积 168263。商务金融用地 2700。附表：龙州县龙州县 20102010 年年 1 1 至至 7 7 月宅基地出让表月宅基地出让表小结：小结：龙州 2010 年 1
10、-7 月私人转让的 28 块宅基地 2562.683 平米共 351.4031 万元，均价在 1370 元/区间。平均价格不高，但是都位置较差，巴黎老街所推出的是有规划统一、风格统一带商铺的法式天地楼洋房小区，无论从生活品质、建筑规模和商业氛围上与这些私人宅基地有着不可比拟的优势。6（五）在售楼盘调查（五）在售楼盘调查 1、在售楼盘调查、在售楼盘调查项目名称项目名称产品产品面积面积主力户型主力户型畅销户畅销户 型型建筑建筑 类型类型销售进度销售进度商业商业 业态业态备注备注均价（元）均价（元）龙鑫新城龙鑫新城二房 三房 四房 天地楼两房 80 三房 120-126为主， 少量四房 140-14
11、5 天地楼 250左右。三房 天地楼三房 天地楼多层最后一期 尾盘多业态并存总用地面积 200 亩，法式建筑风格， 商业街、高尚住宅、综合商场、宅 基地于一体，法式步行街、中心广 场。商品房均价 1700 一期天地楼 40 万，二 期天地楼 47 万/栋都市名城都市名城两房 三房 天地楼三房 90-110 天地楼 200-250两房三房三房多层尾盘无规划项目总用地面积 24205，总建筑 面积 65000 3、5、7 人即可组团购房享受 3000- 6000 元优惠，简约的建筑风格，天 地楼 3.5 层商品房均价 1700 临街铺面均价 6000 元/ 天地楼均价 2200 元/龙景花园龙景花
12、园二房 三房 四房 楼中楼二房 90左右 三房 110左右，四 房 130左右，楼中 楼 180。三房四房三房多层一期售罄 二期在建 预约中无规划总用地面积 30 亩，项目位于县汽车 站后面， 周边较荒芜，商铺 4.510，时尚 简约的建筑风格商品房均价 1800 商铺价未出龙庭华府龙庭华府两房 三房两房 90左右 三房 120左右。三房三房多层一期尾盘 二期在建 预约中无规划一期建设面积 20966，其中住宅 19184，商铺 1781，商铺面积 3.58，3.512商品房均价 1800 商铺均价 1.2 万元/温州商城温州商城 （竞争对手）商铺 天地楼天地楼 4.512，75- 250左右
13、 商铺 15-100天地楼天地楼多层一期售罄 二期预约 中多种业态一期商业步行街占地面积约 37 亩， 商铺总建筑面积约 30000。建筑 主打欧式风格，二层以上三房两厅， 天地楼有 3 层和 4.5 层商铺均价 1 万/ 天地楼均价 3200 元/龙州国际龙州国际 （竞争对手）两房 三房 天地楼三房 120左右 天地楼 200-300三房 天地楼三房多层一二期在 售 三期在建建材，家装， 家居总占地 62.9 亩，建筑面积 86080, 天地楼 3.5 层 4.512（三层四层） 面积有 200、250、300左右的。商品房均价 2100 元/ 天地楼均价 2800/72 2、个案分析、个案
14、分析（1 1）龙鑫新城）龙鑫新城欧式建筑风格，二层 2 厅 1 卫 1 厨， 三层以上为 3 房 1 卫，江畔花园江畔花园 （潜在竞争） 天地楼天地楼 250-300之 间。天地楼天地楼多层一期售罄 二期未推无规划总占地面积约 61.28 亩，总建筑面 积 9.5 万，规划容纳 716 户，欧 式建筑风格，二层以上 3 房 1 厅。一期 1800/，天地楼 50 万一栋。二期价格 未出，商铺均价 1 万/ 龙州商贸城龙州商贸城 （潜在竞争） 天地楼面积在 250左右。天地楼天地楼天地 楼销售中无规划占地面积约 105 亩，建筑面积 27495，欧式建筑风格，天地楼 5 层55-57 万一栋天地楼8（2 2）都市名城）都市名城（3）龙景花园）龙景花园9（4）龙庭华府）龙庭华府（5）温州商城）温州商城10（6 6）龙州国际）龙州国际（7 7）江畔花园）江畔
