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1、 第 1 页 共 25 页永州市双牌县熙和嘉园小区项目实施方案（项目计划书）湖南金龙盘古房地产开发有限公司湖南金龙盘古房地产开发有限公司第 2 页 共 25 页目目 录录 第一章第一章 小区建设用地情况概述小区建设用地情况概述 1 1 位置与规模位置与规模 2.2.规划设计规划设计 3 3 小区配套设施与交通现状小区配套设施与交通现状 4 4 周边环境周边环境 第二章第二章 项目概述项目概述 1.1.项目概况及编制依据：项目概况及编制依据： 1.11.1 项目名称项目名称 1.21.2 项目建设的内容和项目建设的内容和规规模模 1.31.3 项目建设的内容项目建设的内容 1.41.4 经济技术
2、指标经济技术指标 1.51.5 项目主要建设条件项目主要建设条件 1.61.6 项项目目建议计划书编制的依据建议计划书编制的依据 1.71.7 项目建议书采用的主要标准及规范项目建议书采用的主要标准及规范 1.81.8 项目计划书研究的范围项目计划书研究的范围 2.2.项目计划书编制的原则和要求项目计划书编制的原则和要求 2.12.1 计划书编制原则计划书编制原则 2.22.2 项目计划书编制要求项目计划书编制要求 3.*3.*房地产开发公司介绍房地产开发公司介绍 4*4*地产公司开发该盘的优势地产公司开发该盘的优势 4.*4.*房地产开发公司有一支专业化、年轻化的团队房地产开发公司有一支专业
3、化、年轻化的团队 4.2*4.2*房地产开发公司有较强执行力的团队房地产开发公司有较强执行力的团队 4.3*4.3*地产开发公司有健全的质量监管体系地产开发公司有健全的质量监管体系 4.4*4.4*房地产开发公司开发资质优势房地产开发公司开发资质优势 第三章第三章 *房地产公司开发流程与本小区管理人员组织机构框架介房地产公司开发流程与本小区管理人员组织机构框架介 绍绍 1.1.一般房地产项目公司开发流程一般房地产项目公司开发流程 2.*2.*公司开发熙和嘉园计划流程公司开发熙和嘉园计划流程 2.12.1 提出建房设想提出建房设想 2.22.2 项目可行性研究项目可行性研究 2.32.3 项目用
4、地的申请项目用地的申请 2.42.4 项项目目设计设计 2.52.5 开发资金的筹措开发资金的筹措 2.62.6 建设工程的招标建设工程的招标 2.72.7 施工施工 2.82.8 交房及物业管理交房及物业管理 2.92.9 本小区开发管理人员组织机构框架管理计划本小区开发管理人员组织机构框架管理计划 第四章第四章 *公司对质量、安全及资金的监管概述公司对质量、安全及资金的监管概述 8 8 1.1.项目工程管理计划项目工程管理计划 1.11.1 工程进度控制工程进度控制 1.21.2 工程质量管理工程质量管理 1.31.3 工程安全管理工程安全管理 1.41.4 工程监理工程监理第 3 页 共
5、 25 页1.51.5 各单位协调工作各单位协调工作 1.61.6 工程的开工和验收工程的开工和验收 第五章第五章 管控要点分析管控要点分析 1.1.项目安全项目安全 1.11.1 三级安全管理网络三级安全管理网络 1.21.2 实施公司安全管理制度实施公司安全管理制度 1.31.3 奖惩制度奖惩制度 1.41.4 现场安全管理现场安全管理 1.51.5 危险点分析与控制危险点分析与控制 2.2.项目质量项目质量 2.12.1 施工前的质量管理施工前的质量管理 2.32.3 施工中需要严格遵守的环节施工中需要严格遵守的环节 2.42.4 工程项目竣工质量管理工程项目竣工质量管理 2.52.5
6、房地产开发项目质量管理的主要途径和方法房地产开发项目质量管理的主要途径和方法 3.3.成本与资金管理成本与资金管理 3.13.1 设计阶段的工程造价控制设计阶段的工程造价控制 3.23.2 工程招投标阶段的工程造价控制工程招投标阶段的工程造价控制 3.33.3 施工阶段的工程造价控制施工阶段的工程造价控制 3.43.4 竣工结算阶段的工程造价控制竣工结算阶段的工程造价控制 第六章第六章 工程竣工后保修服务措施工程竣工后保修服务措施第 4 页 共 25 页第一章第一章小区建设用地情况概述小区建设用地情况概述一、位置与规模本规划小区位于永州市双牌县。规划区东临洛湛铁路及双牌县第一小学，北侧为陡峭山
7、林地，西侧靠山，南边有一条 4 米的道路。规划总占地面积为8429.24 平方米。二、规划设计本项目规划设计方案初审已通过。三、小区配套设施与交通现状小区内设网状路网，与原有南边道路交汇，形成外部环状路网，内为网状路网的交通格局。紧靠双牌县第一小学，与双牌第一中学和双牌二中均相距一公里，就学极为方便。向东下行 300 米，就是 1 路车公交站，出行比较方便。在步步高超市的 1 公里服务半径内，购物方便。距离中医院 1.5 公里，步行时间 10 分钟，求医便捷。本方案设计建立多层次的点、线、面结合的绿化系统，绿地与步行休息环境相结合。小区内车行道设高杆灯，步行休息处设景观灯。四、周边环境本规划小
8、区周边青山环绕，地段开阔，视野佳。 第二章第二章 项目概述项目概述1.1.项目概况及编制依据项目概况及编制依据：1.11.1 项目名称项目名称永州市双牌县熙和嘉园小区开发项目1.21.2 项目建设的项目建设的拟建地点项目拟建地点：见第一章。1.31.3 项目建设的内容项目建设的内容根据项目规划方案，在地块内完成社区道路、景观、建筑、配套设施等建设内容，打造双牌县具有代表性的高尚社区。1.41.4 经济技术指标经济技术指标（项目规模（项目规模) )规划总用地面积：8429.24 平方米第 5 页 共 25 页总建筑面积：17955.00 平方米容积率：2.13建筑基地面积 2565.00 平方米
9、绿化率：32.00%1.51.5 项目主要建设条件项目主要建设条件(1)本项目拟建场址符合双牌县城市总体规划要求。(2)项目区域内的市政基础建设（供水、供电、通信、道路）条件已经具备。1.61.6 项目建议计划书编制的依据项目建议计划书编制的依据（1） 中华人民共和国城市规划法（2） 中华人民共和国建筑法（3） 城市居住区规划设计规范（4） 城市居住区公共服务设置规定（5） 住宅设计规范（6） 住宅建筑设计标准（7） 建筑工程交通设计及停车场设置标准1.71.7 项目建议书采用的主要标准及规范项目建议书采用的主要标准及规范（1） 民用建筑设计通则 （GB 50352）（2） 住宅建筑设计规范
10、（GB 50096-1999）（3） 商店建筑设计规范 （JGJ 48-88）（4） 环境空气质量标准 （GB 095-1996）（5） 建筑设计规范防火规范 （GB0016-2006）（6）其他规范：建筑、结构、给排水、电气、暖通、消防、人防等专业规范及相关技术规定。第 6 页 共 25 页1.81.8 项目计划书研究的范围项目计划书研究的范围建设项目的背景和必要性、需求分析与建设规划、场址选择、建筑方案、节水节能措施、环境保护影响评价、劳动安全、卫生与消防、项目实施管理、项目实施进度、投资估算与资金筹措、项目财务分析、项目财务评价、项目风险分析、研究结论与建议等。2.2.项目计划书编制的原
11、则和要求项目计划书编制的原则和要求2.12.1 计划书编制原则计划书编制原则本项目计划书以开发项目发展规划为主，符合国家资源“四节一环” （节约建设土地、节水、节能、节材、环保）要求，结合本小区开发项目使用实际，本着提升双牌县城市住宅水品；着力打造舒适美观与优异品质完美结合的高尚社区。2.22.2 项目计划书编制要求项目计划书编制要求分析与项目相关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理。第三章第三章*房地产公司开发流程与本小区管理人员组织机构房地产公司开发流程与本小区管理人员组织机构框架介绍框架介绍1.*1.*房地
12、产公司近三年内原有项目开发流程房地产公司近三年内原有项目开发流程（本公司近三年开发的（本公司近三年开发的-项目）项目）购地-办理开发前期准备工作-项目设计-筹措房地产开发资金- 建设工程招标-施 工-市场营销及策划-物业管理2.*2.*公司开发熙和嘉园小区计划流程公司开发熙和嘉园小区计划流程鉴于本案属于开发回购房，与一般的房地产开发项目有所不同，因此本案的开发流程主要有以下几个步骤： 2.12.1 提出建房设想提出建房设想第 7 页 共 25 页拟建房单位提出建房构想，*公司应对建房构想提出建设性建议，本案中该步骤已完成，建房设想已经提出。2.22.2 项目可行性研究项目可行性研究由于本案是开
13、发回购房，前期拟建房的有关机关已经对项目的可行性做了初步的研究，但作为该房地产的开发商，*公司仍应该在掌握基础参数的基础之上对该案的可行性做出更为详细的分析研究，并编制可行性报告。2.32.3 项目用地的申请项目用地的申请鉴于开发回购房的特殊性，项目使用土地需已经办理；若土地尚未取得，则走正常拿地流程。在拟建房单位委托我公司开发该项目后，*公司将依照有关法律规定办理建筑用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 国有土地使用证 、 建设工程施工证 、 商品房销售 (预售)许可证 ，以便下一步的房地产开发工作。2.42.4 项目设计项目设计项目设计是房地产开发的重要环节，事关建成后的小区安全、舒
14、适等方面，与广大住户的切身利益息息相关。如果有关单位已通过招投标的方式将设计工作发包出去，*公司将严格依照有关规定，并和有关设计方密切合作，争取为小区的设计方案建言献策，为开发优质的小区奠定基础。2.52.5 开发资金的筹措开发资金的筹措作为开发商，*公司将严格依照有关规定积极筹措相关资金，并采取合理有效地方式对资金的使用进行管理。我公司有能力引进外资、并和多家银行及融资担保公司有良好的合作关系。2.62.6 建设工程的招标建设工程的招标*公司将和委托代建房的单位精诚合作，依照国家的有关法律法规，以招投标的方式选定有实力的建设单位和监理单位参与小区的建设施工和监理，以确保工程质量。2.72.7 施工施工第 8 页 共 25 页鉴于在工程开工后，开发商只控制工程最后的管理权，一方面保持对监理单位的有效监督，同时也是对建筑质量的进一步监管。*公司将严格依照有关规定，做好对建筑施工的监管工作，严把质量关，建优质房屋。2.82.8 交房及物业管理交房及物业管理在整个工程完工并通过有关部门的验收之后，*公司将办理好商品房质量保证书 、 商品房使用说明书 ，并依照有关规定交房，有关物业管理工作将和拟建房的委托方协商处理。2.9 本小区开发管理人员组织机构框架管理计划一、管理、专业技术人员需求 1. 持有土建工程师证（或二级以上建造师证） 1 人（40 岁以内） （项目 负责人） （房地产
