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1、第一部分项目整体投资背景分析第一部分项目整体投资背景分析关键词：泰州概况高港区概况一、泰州概况一、泰州概况1泰州市地处江苏省中部，是长江下游的滨江城市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区，面积 5793 平方公里，人口 503 万。2泰州是一座具有 2100 多年悠久历史的文化名城，自古有“凤凰城”之美誉。泰州人杰地灵，人文荟萃，是施耐庵、郑板桥、梅兰芳故里，中国人民解放军海军诞生地。3泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，素有“鱼米之乡” 、 “银杏之乡” 、 “水产之乡”的美誉，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联
2、接苏南、苏北两大经济板块，已涌现了春兰集团、扬子江药业集团、陵光集团、中丹集团、兴达钢帘线、新世纪造船等一批销售突破 10 亿元或利税过亿元企业。42007 年，泰州重大项目和沿江开发取得新进展。泰州电厂 1 号机组提前近一年时间并网发电，泰州长江大桥正式开工建设，苏中机场项目顺利推进，西气东输工程项目部进驻泰州，沿江开发深入推进，近 100 公里长江岸线成为推动泰州产业升级、提高核心竞争力的新平台。以长江岸线为主轴，已经“腾空跃起”泰州经济开发区滨江园区、高港永安洲工业园区、中国精细化工(泰兴)开发区、江阴开发区靖江园区、靖江经济开发区新港园区等五大工业园区。二、高港概况二、高港概况1高港区
3、成立于 1997 年 4 月，下辖永安洲、野徐、白马 3 个镇和口岸、刁铺、许庄3 个街道办，面积 223 平方公里，人口 21 万，南濒长江，北倚主城，是泰州市区的“南大门” ，是苏北地区出江入海的重要门户，水陆交通十分发达，具有独特的区位优势，也是闻名遐迩的“鱼米之乡” 、 “银杏之乡” ，具有丰富的资源优势。2高港区孕育了扬子江药业集团、三泰啤酒等国内龙头企业，目前已引进了国电泰州电厂、新加坡益海粮油、台湾统一集团、海企化工仓储等一批大集团、大企业，逐步形成了以医药、石化、造船、机电、物流等产业为主导的产业格局。3高港区未来将以“滨江工贸港口城市”为发展定位，按照“东进、南下、北接”的思
4、路，进一步拉开城区布局，抓住长江大桥北接线和泰高路二线规划建设的机遇，城市向东扩张；发挥桥港优势， “南下”重点规划启动滨江新城建设，形成以龙窝湖为核心，集科研开发、文化教育、会展商务、高档居住、休闲娱乐、生态旅游、特色餐饮为一体的多功能滨江新城区；呼应泰州北城区重点向南、适度向东的定位，抓住泰州医药高新技术产业园和周山河街区建设的机遇，高标准、高品位推进白马、野徐和许庄的城镇建设。第二部分泰州海陵、高港及泰兴市地产市场状况分析第二部分泰州海陵、高港及泰兴市地产市场状况分析关键词：泰州海陵区泰州高港区泰兴市发展趋势一、一、 泰州海陵区地产项目对比分析泰州海陵区地产项目对比分析(未列个案详见附件
5、)鹏欣尚城鹏欣尚城泰州碧桂园泰州碧桂园盛和东方名邸盛和东方名邸基本概况基本概况发展商：泰州市鹏欣房地产开发有限公司全案紧靠大学城和泰州中学、附属二初中等名校目前在售的为三、四期（小高层和联排别墅） ，以欧洲风格为主；开发商：碧桂园集团一期主要有花园洋房、水岸别墅、阳光亲邻别墅、五星级凤凰酒店、4 万平方米大型商业广场、基础教育体系组成目前正在销售的为全屋精装修小高层和别墅。开发商：泰州恒通地产开发有限公司全案规划建筑面积为 13.67 万其中商业建筑面积为 2 万；小区严格按照住宅性能认定 2A 标准来设计，全力建设一个“文昌、城秀、水清、绿透”的综合性小区。小区住宅设计采用北欧建筑风格及元素
6、、采用浅米灰色和兰灰色为主的色调；传播主题传播主题城市中坚的上层生活城市中坚的上层生活与省中心泰州中学、泰州二中等为邻，地处学府林立，书香门第，文风蔚然；雄踞城市主轴迎春路，尽得城市上风上水之祥瑞，享受城市的高尚资源，便利无处不在，配套举步可达；简约时尚的风情建筑，让建筑成为您品位的名片，职能化安保系统让生活的城堡固若金汤总结：传播主题与楼盘现实环境相符总结：传播主题与楼盘现实环境相符给您一个五星级的家给您一个五星级的家凤凰酒店，五星级标准打造；大规模社区+优美环境+优质产品+五星级服务+超级配套体系+合理定价成就未来的起点成就未来的起点与省中心泰州中学、泰州二中等为邻泰州首席 2A 社区北欧
7、风情水景格调社区一个“文昌、城秀、水清、绿透”的综合性小区硬件支撑：硬件支撑：占地规模占地规模300 亩3000 亩15839 亩技术指标技术指标建筑密度：16.8%绿地率：45%容积率：1.10容积率：1.295地段区位地段区位位于迎春东路西面是泰州中学、易初莲花东南面紧靠大学城所在的迎春路为城市的主轴路泰东河大桥北侧南面为泰州火车站在春晖路与育才路向东 100 米西面是泰州中学、易初莲花东南面紧靠大学城设计公司设计公司无相关信息无相关信息上海同设建筑设计有限公司清华大学美术学院建筑风格建筑风格海派建筑风格：整体风格协调；宽广的楼间距户型的突出特色是：5.1 米跃层(其称为 LOFT 住宅)
8、、挑高花园总结：有卖点总结：有卖点欧式建筑风格别墅设计部分对欧风设计理念进行重新演绎，整体较为协调小高层样板间布置的也比较欧式和奢华总结：卖点不突出总结：卖点不突出北欧建筑风格建筑外立面已大理石为主，为三段式北欧风情水景格调社区园林风格园林风格800 米河流演绎水岸生活；近 1/2 的土地上长满绿树鲜花；户户有景、窗窗有景。地处原生态保护区，区外护城河环绕，区内河湖纵横，水杉、银杏成林；二期规划有主题公园-银杏公园在设计中通过简约的手法将现代北欧景观设计体现出来，并且融入东方元素根据不同的水的形态进行合理组织，形成腰带之水、绕城之水、随龙之水、拱揖之水；社区配套社区配套底商800 米长 3 米
9、宽观景河智能化安保系统商业广场五星级酒店目前已奠基开工幼儿园 2 个、小学、初中人工湖会所底商价格状况价格状况均价：4500 元/高层：3200 元/别墅：总价：130 万 330多层：均价：4000 元/1 楼：3929 元/3 楼：4293 元/5 楼：3582 元/软件支撑：软件支撑：物业管理物业管理无相关信息碧桂园物业管理南京金陵饭店物业管理有限公司物管费用物管费用小高层 0.9 元/月小高层、高层：1.1 元/月+公摊水电费别墅:2 元/月+公摊水电费小高层：1 元/月多层：0.6 元/月销售现场销售现场售楼处在项目西侧;现场整体感觉：1、现场感觉较统一,没有特别的风格2、分区比较明
10、确；主要演示道具1、沙盘模型2、户型模型3、样板房售楼部较整体布置倾向暖色系，奢华风格使人印象深刻。销售现场宽敞，功能分区齐全二楼为样板房现场整体感觉：售楼部布置较好;销售气氛比较浓烈主要演示道具：1.超大沙盘2.离子电视3.样板房以白为底色印有开发商标志的纸杯装温开水招待来访者。总结总结: :目前销售现场包装与项目定位较为符目前销售现场包装与项目定位较为符合合. .售楼部在项目前面；现场整体感觉：1 售楼处主要以古典风格为主，布置有藤椅；主要演示道具：主要区域为沙盘模型以白为底色、标有开发商品牌字样的纸杯装饮用水招待来访者。总结总结: :销售现场包装与项目定位不相匹配。销售现场包装与项目定位
11、不相匹配。售楼人员售楼人员以专业人员形象出现，提供专业的置业咨询服务；售楼人员较为热情，仍以产品销售为主售楼人员服装较为统一，销售较为模式化，以产品销售为主售楼人员热情自信，对项目的卖点把握的较好；总结总结: :销售人员气质与项目定位相匹配。销售人员气质与项目定位相匹配。在介绍完在售组团的规划后，直接根据访客的需求推荐相应的户型，并附上较详尽的报价单。总结总结: :销售人员气质与项目定位较匹配。销售人员气质与项目定位较匹配。在介绍完在售组团的规划后，直接根据访客的需求推荐相应的户型，并附上较详尽的报价单。宣传品宣传品项目折页相应户型插页项目折页项目概念楼书相应户型插页手提袋企业特刊项目概念楼书
12、项目 CD主推卖点主推卖点绝版 5.1 米户型,相当于买一层送一层,上层不算面积;圆房子,外圆内房视野开阔,充分享受周边风光;多层一楼送花园,花园挑高一米,另有入户花园建筑外观时尚大气800 米景观河周边教育氛围浓重总结：卖点突出实在。总结：卖点突出实在。五星级酒店商业广场社区规模宏大2 所幼儿园、小学、初中东风北路修完以后通往市中心只要 10分钟开发商品牌知名度高景观规划较好总结：卖点突出。总结：卖点突出。多层纯框架结构；泰州市区首席 2A 社区；车库为半地下车库；双保温；紧邻泰州中学、附属二初中等名校；开发商品牌知名度高；景观设计较好；总结：卖点突出，特别是总结：卖点突出，特别是 2A2A
13、 小区是楼小区是楼盘的一个很大的卖点。盘的一个很大的卖点。市场接受度市场接受度多层已销售完毕,小高层 100 左右的户型也剩下不多开发商的口碑较好,开发的楼盘市场认可度高;目前项目小高层销售已达到 80%以上购买投资的占大多数开发商的口碑较好,开发的楼盘市场认可度高;销售情况也较为理想总结总结优势：优势：最大的卖点是，挑高 5.1 米,具有别墅的感觉;周边紧邻泰州中学,附属二初中,以及大学城,人文气息浓厚;高绿化率,低建筑密度购物:易初莲花劣势：劣势：宣传力度不够，不重视品牌资源的累积优势：优势：整体卖点较为突出，创造了几个卖点，对消费者有一定的吸引力。环境有一定的吸引力缺点：缺点：项目投资太
14、大，工程周期太长；优势：优势：获得国家 2A 小区小区多层采用全框架结构小区周边教育氛围浓烈小区景观、建筑外立面都比较有特色缺点：缺点：目前还未有公交通过小结：小结：泰州西北区和中心区的新地产项目占地较小，多为泰州西北区和中心区的新地产项目占地较小，多为 100 亩以下，只有水岸豪庭有亩以下，只有水岸豪庭有 220 亩，东南区新区的项目占地面积较大，亩，东南区新区的项目占地面积较大，200 多亩多亩-3000 亩；小高层、高层总量相对较多；亩；小高层、高层总量相对较多；整体价位较为统一，住宅上，西北区的整体价位较为统一，住宅上，西北区的 2000 多元多元-3000 多元，东南区的多元，东南区
15、的 3000 多元，中心区的多元，中心区的 3000 多元多元-4000 多元，差价主多元，差价主要源于开发商拿地价格的高低；商铺上，西北区商业价位从要源于开发商拿地价格的高低；商铺上，西北区商业价位从 5000 多到多到 12000 左右，南区商业左右，南区商业 4000 多到多到 5000 多元，周边人气多元，周边人气决定着商铺价位的高低；政府对售价有控制，与拿地价格成比例；决定着商铺价位的高低；政府对售价有控制，与拿地价格成比例；南区新区临近市政府的项目，客户来源多为政府南区新区临近市政府的项目，客户来源多为政府/电信电信/邮政邮政/公安公安/电力等企事业单位，基本上为中高端客户电力等企
16、事业单位，基本上为中高端客户;售楼部大型项目的建设较为注重；售楼人员一般较为规范，统一着装，接待较为到位；售楼资料部分项目较少；销售辅助工售楼部大型项目的建设较为注重；售楼人员一般较为规范，统一着装，接待较为到位；售楼资料部分项目较少；销售辅助工具除了必备的沙盘，部分项目还有样板房；销售登记较少；具除了必备的沙盘，部分项目还有样板房；销售登记较少；泰州整体户型设计较好，也较为创新，动静分区，有入户花园、泰州整体户型设计较好，也较为创新，动静分区，有入户花园、5.1 米米 LOFT 户型等，但高层、小高层项目多没有入户大堂；户型等，但高层、小高层项目多没有入户大堂；较多项目宣称欧式风格，但没有欧式的精髓；较多项目宣称欧式风格，但没有欧式的精髓；品牌地产公
