三期工程可行性报告

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1、开元壹号三期工程可行性研究报告1第一章、 总论1、 项目提出的背景以及概况2、 主要技术性指标3、 问题与建议第二章、 项目投资环境与市场分析1、 投资环境分析2、 区域房地产环境分析3、 销售定位与营销策略第三章、 建设规模与项目开发条件1、 建设规模2、 项目概况现状3、 项目建设条件第四章、 项目建设的必要性1、 项目建设的背景2、 项目建设的必要性第五章、 建筑方案1、 设计依据2、 项目设计主题和开发理念3、 项目总体规划方案第六章、 节能节水措施1、 设计依据2、 建筑部分节能设计开元壹号三期工程可行性研究报告2第七章、 环境影响评价1、 编制依据2、 环境现状3、 建设项目对环境

2、的影响4、 环境保护措施第八章、 劳动卫生与消防措施1、 指导思想2、 职业安全健康对策3、 消防设计第九章、 项目实施进度1、 项目开发期2、 项目实施过程的控制措施第十章、 项目招标1、 工程招标投标概述2、 工程招标投标因素分析3、 招标范围4、 招标依据5、 招标方式第十一章、 资金筹措与投资估算1、 资金筹措2、 投资估算第十二章、 财务评价开元壹号三期工程可行性研究报告31、 财务评价的依据2、 财务评价3、 不确定性的分析第十三章、 社会评价1、 项目对社会的影响分析2、 风险分析3、 社会评价的结论第十四章、 研究结论与建议1、 可行性研究结论2、 建议开元壹号三期工程可行性研

3、究报告4第一章第一章 总论总论1、项目背景与项目概况项目名称：1开元一号三期工程（10、11、12、13、14、15、16 号楼以及地下车库）建设单位概况2单位名称：中国建筑第三工程局单位性质：股份有限公司注册资金：1000 万人民币单位住所：武昌业务范围：建筑材料、建筑施工项目概况：中国建筑第三工程局有限公司（以下简称“中建三局” ）原为中国建筑第三工程局，是世界 500 强企业上市公司中国建筑重要子公司，是具有多功能、集团化经营的国有大型建筑安装骨干企业。1965 年 7 月经国务院批准成立；1993 年经建设部批准为全国首批一级工程总承包和一级施工总承包资质；2002 年核准为全国首批特

4、级工程总承包资质。2004 年 4 月，获准成为高新技术企业，2005 年初，推行国有独资企业董事会制度；2007 年 12月，改制为中国建筑股份有限公司独家持股的一人有限责任公司。局董事长、党委书记熊德荣，十一届全国人大代表，高级经开元壹号三期工程可行性研究报告5济师，武汉大学兼职教授，中国建筑工程总公司先进工作者，湖北省劳动模范，湖北省人民政府特殊津贴获得者，湖北省优秀企业家（金牛奖） ，湖北经济年度十大风云人物，湖北省优秀党务工作者，湖北省十佳思想政治工作者，武汉市“老劳模新贡献标兵” ，武汉市杰出企业家。局总经理陈华元，教授级高级工程师，全国优秀施工企业家，全国工程建设质量管理先进工作

5、者，全国施工企业优秀项目管理者，全国重点工程建设优秀项目经理，湖北省劳动模范，湖北省优秀企业家，湖北省建设工程安全管理先进工作者，湖北省、武汉市“五一”劳动奖章获得者。2009 年，中建三局实现合同额 561 亿元、完成营业额 361 亿元，连续三年位居武汉百强企业前三甲。可行性编制依据3a) 与委托方签订的咨询协议；b) 国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用版） ；c) 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） ；d) 城市房地产开发经营管理条例 ；e) 房地产项目经济评价方法 。编制范围4依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范

6、，对开元开元壹号三期工程可行性研究报告6壹号三期工程(10、11、12、13、14、15、16 号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。项目提出申请的理由 5a） 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产投资约占我国城镇固定资产投资的 20%,成为 GDP 增长的直接推动力。根据国家有关

7、部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到 2008 年，我国城镇居民人均建筑面积达到 22 平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到 15%，城市化水平将提高到 36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，2010 年达到人均建筑面积 35 平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。开元壹号三期工程可行性研究报告7b）项目对城市建设将起到促进作用根据西安市全面推进住房建设五年规划（

8、2012-2016年） 。 规划确定了未来 5 年的规划思想。加强重点领域建设，提高建设质量，化解社会矛盾，营造和谐有序的社会环境；促进社会主义法治文化建设，营造良好的法治环境；保障社会住房保障。目前，西安的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与西安市住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善西安市人民的居住条件已经成为西安市政府特别关心的问题之一。同时，随着西安经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使西安城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。开元壹号三期工程（10、11、12、13、14、15、16 号楼以及车库）

9、项目符合西安城市建设总体规划，贯彻了西北城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。C） 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍开元壹号三期工程可行性研究报告8然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国 GDP 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 G

10、DP 增长 0.5 个百分点，则可提供 40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为西安市商品住宅建设项目工程之一，将为增加西安市当地社会就业岗位作出一定的贡献。2、主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积20,936.72规划总建筑面积65,913.472.1其中：住宅建筑面积47,652.32.2其中：1-2 层商铺建筑面积7419.12.3其中：地下停车场建筑面积108423建筑密度%24.44容积率%2.635绿地率%38.36项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.06开元壹号三期工程可行性研究报告93、问

11、题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及西安的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。西安市房地产市场正处于开发高潮时期，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第二章第二章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究开元壹

12、号三期工程可行性研究报告101、投资环境分析2007 年全年国内生产总值 246,619 亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值 28,910 亿元，增长 3.7%；第二产业增加值 121,381 亿元，增长 13.4%；第三产业增加值96,328 亿元，增长 11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为 49.2%，上升0.3 个百分点；第三产业增加值比重为 39.1%，下降 0.3 个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资 137,239 亿元，比上年增长 24.8%。在城镇投资中，第一产业投资 1,466 亿元，

13、比上年增长 31.1%；第二产业投资 51,020 亿元，增长29.0%；第三产业投资 64,928 亿元，增长 23.2%。全年房地产开发投资 25,280 亿元，比上年增长 30.2%，其中商品住宅投资 18,010 亿元，增长 32.1%。商品房竣工面积 58,236万平方米，增长 4.3%。商品房销售面积 76,193 万平方米，增长23.2%，其中商品住宅 69,104 万平方米，增长 24.7%。继 2004 年以来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房

14、地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。开元壹号三期工程可行性研究报告112、区域房地产环境分析、西安市房地产市场区域分布及特点1主城区为西安市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，加之很多古建筑风貌，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在 10000-20000 元/平方米左右。主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，多为高层，居住环境较好，小区景观，面积以中、大户型为主。、西安房地产市场特

15、征分析：2综上所述，我们可以对近几年西安房地产市场的特征总结如下：A、房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。B、增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。C、商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。D、产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。开元壹号三期工程可行性研究报告12、2010 年西安楼市分析3西安房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，西安 2010 年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上

16、年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积 90 平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。3、销售定位与营销策略项目需求分析1开元壹号三期工程可行性研究报告13本项目所在地未央区是西安市较大的一个区,人口众多,交通发达,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，旁边还有大明宫国家遗址公园；人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高。开元壹号打造出一个人文共生的生态示