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1、 海南万国大都会海南万国大都会1海南万国大都会海南万国大都会 项目可行性分析报告项目可行性分析报告海南万国大都会海南万国大都会2目目 录录第一章第一章项目概况项目概况第二章第二章区域宏观投资环境分析区域宏观投资环境分析第三章第三章海口城市发展规划分析海口城市发展规划分析第四章第四章海口商业环境分析海口商业环境分析第五章第五章海口消费市场分析海口消费市场分析第六章第六章海口商家资源状况分析海口商家资源状况分析第七章第七章海口各业态经营状况分析海口各业态经营状况分析第八章第八章项目分析项目分析第九章第九章万国大都会万国大都会项目定位分析项目定位分析第十章第十章万国大都会万国大都会项目经济效益分析项
2、目经济效益分析第十一章第十一章万国大都会万国大都会项目发展前景分析项目发展前景分析海南万国大都会海南万国大都会3第一第一章章 项目概况项目概况一、项目背景一、项目背景“海南万国大都会”原名叫“万国商城”，位于海口市大同路 26 号，万国商城是 1992 年由海南新能源股份有限公司和海南省供销社联合开发的，当时将其定位于集休闲、娱乐、旅游、购物、办公、住宅为一体的综合性商城，试图将其打造成海南的“商业航母”。项目原总建筑设计面积为 19.8 万平方米，由主楼、裙楼、塔楼组成。已建部分的面积为 13.3 万平方米。现状为结构框架主体，7 层通高，每一层都有面积较大的停车场。1994 年，万国商城开
3、始停工，这一停就停了 11 年之久，成了海南“最大半拉子楼”。直到 2005 年 4 月，由海南衍宏实业投资有限公司以 7250 万元人民币竞拍下“万国商城”项目-海南这幢最大“半拉子”楼项目最终被海南衍宏实业投资有限公司完成整体收购，并于 2005 年 4 月底开始复工建设,到 2007 年 3 月，通过长时间的市场调查论证后，现已经完成整个项目的整体定位，并不惜重金聘请了国内一流的顾问公司和国内顶尖人才组建了专业商业经营管理公司；整个项目现在已经进入正式招商阶段。目前，万国大都会项目是海南省“十一五”期间重点项目，其建设规模、功能配套、聚客能力均创造海南商业之最，项目拟借鉴国内外最先进的城
4、市购海南万国大都会海南万国大都会4物中心经营模式，携手各商家形成战略合作伙伴，组织各业态构成优势互补，共同打造成为海南最好的商业航母。二、项目概况二、项目概况1、项目名称海南万国大都会2、项目建设单位海南衍宏实业投资有限公司3、项目位置海口市大同路 26 号4、项目地块面积本项目为先前已建部分之续建工程，位于海口市大同路西侧，项目占地面积25312m2，总建筑面积约 140123.4m2(不含技术层)；地上建筑面积：107872.2m2，地下建筑面积:32251.25m2 ；停车位 1400 个，地块呈较为规则的“L”形。建筑密度：42%，容积率：3.5，绿化率:5%，功能为商业综合体。海南万
5、国大都会海南万国大都会55、地块用地性质本地块为商业用地，开发大型商业项目。6、平面布局：平面设计呈斜 L 形依次按 A、B、C、D 区展开，各区相对独立，且整体使用，可根据市场不同需求进行灵活划分。对照功能分析图，A 区主要为商业总导入区，且利用该区的交通提供以上各层的顾客交通。B 区则为商业密集区，一层除解决商住，商业侧入等功能口部外，其它则在此安排展台，展柜等商品销售区。C 区则为休闲综合区，在此配合中庭考虑静态商品交流，形成 B、C 区的动静结合模式。D 区则为相对独立的商业混合区，主要考虑车库，与 C 区配套用房。按水平划分为 A、B、C、D 区。A 区地上七层层高 4.5M，第七层
6、为技术层层高2.2M，地下二层层高 3.9M；B 区地上 20 层，裙楼 7 层（含技术层） ，层高均为4.5M 塔楼均为 3.38M，技术层层高 2.2M，地下三层层高 3.9M， B 区八层二十层则为住宅与酒店，酒店客房 270 个住宅 120 户。 ；C 区地上七层层高4.5M，第七层为技术层层高 2.2M，地下二层层高 3.9M；D 区 100.000 以上部分 6 层 15.000 标高为停车楼层高为 3 米，18.000-22.500 为停车场配套用房层高 4.5M,大屋面 29.200 标高处为电影院。7、此项目 93 年施工至地上七层停工，现已完成砼检测设计工作并办理了复工报告
7、，完成了规划报建。工程计划工期九个月，2008 年 4 月竣工具体详见进度计划表。8、本项目设计单位：中南建筑设计院海南分院甲级院海南万国大都会海南万国大都会6订货 2 个月 调试 施工单位：海南省海口市建筑工程公司一级企业监理单位：海南航达监理有限公司一级资质企业海南万国大都会项目改造装饰进度表海南万国大都会项目改造装饰进度表7 月 份8 月份9 月 份10 月 份11 月 份12 月 份08 年 1 月份2 月份3 月份序 号各阶段工作内容上 旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬上 旬中
8、 旬下 旬（一）设计报建工作1万国大都会报建文本修改2万国大都会规划报建3水电、空调通风、 结构、建筑图4主体施工报建（包括审图）5室内装修、灯光园林设计6完成 POS 及监控 等弱电设计7燃气及防雷设计8室内装修报建（包括消防）（二）施工阶段1结构改造 （包括停车场、 电影院）2主楼主体施工3主体外墙装修4空调施工（包订海南万国大都会海南万国大都会7订货货）5防雷、防白蚁施工海南万国大都会项目改造装饰进度表海南万国大都会项目改造装饰进度表7 月份8 月份9 月份10 月份11 月份12 月份08 年 1 月份2 月份3 月份4 月份序 号各阶段工作内容上 旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬上
9、旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬上 旬中 旬下 旬6消防施工7水电及弱电施工8高低压 系统 （包括 报装接 线，验 收）9电梯设备10公共部分装修11燃气安装12主力店装修13功能店装修海南万国大都会海南万国大都会814散铺装修15商场广告广告及外立面装修16竣工验收17物业移交注意：1、动线文本出来后应与环保单位协商环保设计并进行施工。 2、本工程每道工序时间均非常紧，必须多工序交叉作业，特别是报建工作必须不能影响施工， 否则工作很难按时完成。三、三、地块周边资源环境分析地块周边资源环境分析1、项目用地
10、周边环境1）自然环境情况：紧邻项目东侧为市政府规划的“一园两湖”公园-海口的城市客厅所在地，对面紧邻海口市最繁华的商业中心-海秀路商业圈，北面紧邻繁华的解放路老商圈；商业环境好。2）人文环境状况：海南万国大都会海南万国大都会9项目地周边为大量的城中村及新建商品住宅小区和办公区，居住人口、办公人口众多，属居住、办公、商业于一体的商住中心。综合分析：综合分析：万国大都会位于海南省海口市最繁华的两大核心商圈（海秀路商圈和解放路商圈）之交汇处，周边商业网点云集、人气鼎盛、商业繁华。以以“万国大都会万国大都会”为中心的万国大商业圈正在形成为中心的万国大商业圈正在形成-周边有香港城、汇锦名城、运动品牌专卖
11、一条街、乐普生、明珠广场、第一百货、泰龙商城、友谊商场、东方广场、女人街、得胜沙步行街、解放路老商业街、新华南电器一条街、博爱路批发一条街，还有家乐福、国美、肯得基、麦当劳等商业巨头，商业、餐饮、娱乐、休闲各种业态齐全，商业氛围浓厚； 19 条公交线路通达全城，交通网畅通东西南北；汇聚整个海口消费源、网聚 171 万消费群体，属海南省省会城市的中央商务区（CBD） ，第一商业地标位置，可谓独一无二的商业钻石地点。第二章第二章区域宏观投资环境分析区域宏观投资环境分析本项目位于海南省省会-海口市最繁华的商业中心，海口市是海南省政治、经济、文化、交通、通讯枢纽中心。东邻文昌市，南依定安县，西接澄迈县
12、，北邻琼州海峡。陆地面积 2304.84 平方公里。常住人口 171.03 万人，其中户籍海南万国大都会海南万国大都会10人口 143.07 万人。设秀英、龙华、琼山、美兰 4 个县级区。年，全市生产总值亿元年，全市生产总值亿元，年均增长年均增长，连续九年保持两位数增长，人均生产总值元；城市居民人均可支配收人均生产总值元；城市居民人均可支配收入增加到元，年均增长入增加到元，年均增长 1010；全市实现社会消费品零售总额全市实现社会消费品零售总额 161.35161.35亿元，同比增长亿元，同比增长 16.516.5；城镇居民储蓄存款；城镇居民储蓄存款 644.79644.79 亿元以上亿元以上
13、；产业结构不断优化，产业结构调整到产业结构调整到 7.47.4：29.229.2：63.463.4；年，全市社会消费品零售；年，全市社会消费品零售总额总额 161.35161.35 亿元。亿元。全市接待过夜旅游者全市接待过夜旅游者 512.2512.2 万人次，比上年增长万人次，比上年增长 11.2%11.2%。其中，接待海外接待海外旅游者旅游者 14.0314.03 万人次，增长万人次，增长 38.5%38.5%；接待国内旅游者；接待国内旅游者 498.17498.17 万人次，增长万人次，增长 10.6%10.6%。全年实现旅游总收入全年实现旅游总收入 47.247.2 亿元，比上年增长亿
14、元，比上年增长 10.4%10.4%，其中，境外旅游收入 0.4亿美元，增长 47.0%；国内旅游收入 43.95 亿元，增长 8.1%（详见附表）。（详见附表）。到年，全市生产总值将会达到亿元，年均增长；财到年，全市生产总值将会达到亿元，年均增长；财政总收入达到亿元，年均增长；城镇居民人均可支配收入政总收入达到亿元，年均增长；城镇居民人均可支配收入元，年均增长；农民人均纯收入元，年均增长；元，年均增长；农民人均纯收入元，年均增长；社会消费品零售总额亿元，年均增长；全社会固定资产投资五年社会消费品零售总额亿元，年均增长；全社会固定资产投资五年累计达到亿元，年均增长；城镇登记失业率控制在以内，累
15、计达到亿元，年均增长；城镇登记失业率控制在以内，人口自然增长率控制在人口自然增长率控制在以内，以内，海口市与内地城市各项经济指标状况对比海口市与内地城市各项经济指标状况对比名名 称称常住人常住人口（万口（万人）人）生产生产总值总值（亿（亿人均人均生产生产总值总值城市居民人城市居民人均可支配收均可支配收入入（元）元）社会消社会消费品零费品零售总额售总额人均零人均零售总额售总额（元）（元）过夜旅游过夜旅游客（万人客（万人次）次）旅游总收旅游总收入（亿元）入（亿元）海南万国大都会海南万国大都会11元）元）（元）（元）（亿元）（亿元）海海口口171.171.350.0350.06 619980199801071210712161.35161.359435.79435.7512.2512.251511313增增长长7%7%13%13%11%11%7.6%7.6%16.5%16.5%11.2%11.2%8.5%8.5%广广州州104310435115.5115.7 7490484904818287182871898.741898.7418204.618204.62850.562850.56624.68624.68增增长长1313% %8.38.3% %12.7%12.7%6.66.6% %14.214.2% %佛佛山山560560238023804103141031
