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1、 赢了网 法律咨询 遇到遇到物权纠纷物权纠纷问题？赢了网律师为你问题？赢了网律师为你免费解惑免费解惑！访问！访问 http:/物权法物权法实施对土地登记的影响实施对土地登记的影响不动产登记是建立物权制度的基础。物权公示的原则，涉及不动产的，要靠登记制度来保障。土地作为一种重要的不动产，登记必须遵守物权法的相关规定，而物权法关于不动产登记的一系列新规定，使现行的土地登记制度面临新的挑战。一、不动产实行统一登记，土地由谁进行登记产生了悬念对不动产实行统一登记，是物权法的一大亮点。 物权法第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和
2、登记办法，由法律、行政法规规定。 ”不动产登记不仅是不动产公示的方法，而且是国家进行不动产管理的重要措施。从我国现行的法律法规规定来看，不动产登记主要由土地管理部门、房管部门、农业部门、林业部门、海洋赢了网 法律咨询 行政主管部门、地质矿产主管部门等负责办理，不动产登记规则散见于部门规章或规范性文件之中。不动产登记机构的不统一，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、办事效率低下、资源浪费等弊端，降低了登记的公信力，妨碍了正常的不动产交易秩序，使物不能得到充分利用。实行不动产统一登记，目前面临的主要问题是由什么机构来办理统一登记，这涉及体制改革的问题。对不动产登记机构的设立，国外目前
3、有以下几做法：一是多数国家由不动产所在地的司法部门负责统一登记;二是在政府部门中专门设立一个负责不动产登记的行政机关或者是在现有承担登记职能的行政机关中择一确定;三是创立具有服务功能的中介性质的登记机构。多数专家、学者认为，在我国由国土资源部门作赢了网 法律咨询 为登记机构较为合适。这是因为，国土资源部门作为不动产统一登记的部门，一方面是土地是不动产的核心内容，房屋、矿产、林地等不动产都附着于其上，土地登记从性质上来说可以覆盖全部不动产登记;另一方面，国土资源部门现有的土地登记资料已经可以辐射到全国城乡大部分土地(2006 年 8 月，全国国有土地登记发证率已达 88%，集体土地使用权初始登
4、记发证覆盖率已达 77%)，从范围来讲可以满足不动产统一登记的要求。由于不动产登记机构的设立涉及现行管理体制改革问题， 物权法虽然规定了建立不动产统一登记制度，但短时间内做到这一点还有很大的难度，因此， 物权法第二百四十六条对不动产统一登记问题又作了补充规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机赢了网 法律咨询 构和登记办法做出规定之前，地方性法规可以依照本法有关规定做出规定。 ”这样规定，为各地进行不动产统一登记进行探索提供了法律空间。二、强调不动产登记效力，但不否定合同的作用物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律登记规定。动产物权的设立和转让，应当
5、依照法律规定交付。 ”第九条第一款规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权法第六条和第十条规定表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭生效的要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。赢了网 法律咨询 关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，国外主要有两种立法体例：一种是登记生效主义;另一种是登记对抗主义。我国民法界多采用登记生效主义立法体例。我国的土地管理法 、 城市房地产管理法 、 担保法以及最高人民法院的有关司法解释也采用这种体例。物权法关于不动产物权登记生效的规
6、定，也有利于保持我国法律的连续性。物权法第九条第一款规定的“法律另有规定的除外” ，主要包括三个方面的内容：一是物权法第九条第二款规定的依法属于国家所有的自然资源可以不登记，主要原因是我国的宪法和法律的规定就是最好的公示。二是物权法第二章第三节第二十八三十条规定的物权设立、变更、转让或消灭的三种特殊情况：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让赢了网 法律咨询 或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。第二，因受赠或继承取得物权的，自继承或受赠开始时发生效力。第三，合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就
7、时发生效力。当然， 物权法第二十八至三十条规定享有的物权，处分该不动产时，按照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生效力， 物权法第三十一条对二十八条至三十条的三种特殊情况作出的限制性规定，主要是出于交易安全的考虑。不动产登记是针对物权变动所采取的一种公示方法，但登记并不是针对合同效力的行为。如果当事人之间已就物权的变动达成合意，而未办理登记，合同仍然有效。 物权法第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭的不动产物权的合同，除法律另有规定或者合赢了网 法律咨询 同另有约定外，自合同成立时生效;未办理登记的，不影响合同的效力”的规定正体现了这一点。关于登记和合同的不同效力，最高
8、人民法院1995 年 12 月 27 日发布的关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营若干问题的解答(法发【1996】2 号)已作了明确规定。该文件规定：“转让合同签订后，双方当事人应按合同的约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。 ”这一规定表明，不动产登记不是买卖合同的生效要件，而是履行行为的组成部分。该文件同时还规定：“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同，未办理土地使用权变更登记手续之前，又与他人就同一土地使用权签订转让合同，赢了网 法律
9、咨询 并依法办理了土地使用权登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。 ”2004 年 12 月 23 日最高人民法院审判委员会第1334 次会议通过的最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(法释【2005】5 号)第八条也规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 ”三、明确了不动产登记机构的职责，更强调登记机构的责任在物权法制定以前，法律对不动产物权的登记要件和登记审查标准
10、没有明确规定，各地登记机构掌握的尺度也不一样，法院审理不动产登赢了网 法律咨询 记行政案件的审判标准也不尽相同。在物权法的制定过程中，对不动产登记究竟是采用实质审查或是形式审查争议较大。 物权法没有明确我国的不动产登记是采用实质审查或是形式审查，第十二条和第十三条只是规定了登记机构履什么职责，禁止从事的行为，登记机构只要履行好自己的职责就行了。不管登记机构如何从严把关，登记都不可能完全保证登记结果的客观真实，登记过程中都难免会出现错误。从不动产登记实践来看，造成错误的原因主要有两个方面：一是登记申请人采取欺骗手段，提供虚假材料造成的;二是登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成的。 物权法第二十
11、一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损失的，应当承担赔偿责任。因登记的错误，给他人造成损害的，登记机构应赢了网 法律咨询 当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 ” 物权法第二十一条对可能造成登记错误的两方面的责任作了明确规定。但是， 物权法第二十一条强调的是，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构首先应当承担赔偿责任。至于造成错误的原因，既包括登记申请人提供虚假材料欺骗登记机构的情形，同时也包括登记机构工作人员的疏忽、过失等过错。也就是说，只要是登记出了错，不管是不是登记机构造成的，登记机构都要先行承担这个责任。关于登记机构的过错责任，有人认为登记机构是
12、行政机关，登记错误应当承担国家赔偿责任。也有人认为，国家赔偿不合适，因为登记机构以后是事业单位或是行政单位，现在无法确定。也有人主张建立不动产登记赔偿基金来解决登记错误问题。 物权法采取了模糊化的做法，没有明确产赢了网 法律咨询 生登记错误时登记机构承担的是国家赔偿责任或是民事赔偿责任，只是强调凡是出现登记错误，登记机构都要承担赔偿责任。之所以这样规定，主要是为了保护权利人的利益，因为权利人是弱势。这样规定，虽然加重了登记机构的责任，但同时也增强了当事人对登记的信心，强化了登记机关和登记人员的责任心。四、强调不动产登记簿的作用，提高登记的公信力土地登记规则第六十五条规定：“土地登记卡是土地登
13、记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据;土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。 ” 物权法不仅明确了不动产权属证书和不动产登记簿的作用，更强调不动产登记簿的证据资格。所以， 物权法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不赢了网 法律咨询 动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错外，以不动产登记簿为准。 ”第十六第一款也规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的依据” 。按照物权法关于登记制度的相关规定，不动产登记是不动产权利归属的法定公示方法，对第三人而言，不动产登记簿具有公信力。登记具有公信力
