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1、第四章第四章 投资性房地产投资性房地产【学习目标学习目标】1.1.掌握投资性房地产的范围掌握投资性房地产的范围2.2.掌握投资性房地产确认条件掌握投资性房地产确认条件3.3.重点区别成本模式与公允价值模式下投资性房地产的初始计量和后续计量重点区别成本模式与公允价值模式下投资性房地产的初始计量和后续计量4.4.掌握投资性房地产处置的核算。掌握投资性房地产处置的核算。任务一任务一 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量【学习目标学习目标】通过本次任务的学习，了解投资性房地产的定义与确认条件，掌握投资性房地通过本次任务的学习，了解投资性房地产的定义与确认条件，掌握投资性房地产的初始
2、计量产的初始计量【学习方法学习方法】通过讲授的形式，掌握投资性房地产的初始计量通过讲授的形式，掌握投资性房地产的初始计量【学习内容学习内容】（一）定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。（二）内容投资性房地产主要包括以下三个：1、已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的 土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。2、已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计 划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。3、持有并准备增值后转让的土地使用权注意：1、
3、企业租入的房地产再转租给其他方，是否属于企业的投资性房地产需要分两种情况：第一：若第一阶段企业是经营租入房地产，因为经营租入的固定资产所有权不属于承 租方，因此再转租给其他方时，不会形成企业的投资性房地产；第二：若第一阶段企业是融资租入房地产，因为融资租入固定资产是做为承租人自有 资产核算，承租人拥有融资租入房地产的控制权，再转租给其他方时，应做固定资产转为 投资性房地产的处理。2、在两个出租期之间暂时闲置的投资性房地产，因其持有资产的意图没有发生改变，其性质仍为投资性房地产，不需要转换为固定资产等；3、企业将自有房地产（如宿舍）出租给本企业职工居住，虽然企业收取一部分租金， 本质上仍然属于企
4、业自用的房地产，应该做为企业的固定资产核算，不属于投资性房地产。二、投资性房地产的确认和初始计量二、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，在符合投资性房地产概念的情况下，应该同时同时满足 以下两个确认条件（同其他资产的确认条件，不用单独记忆）：1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的初始计量1、外购的投资性房地产外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支 出。只有在购入房地产的同时开始对外出租同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，
5、 才能称之为外购的投资性房地产，外购的投资性房地产对“时点”的要求非常严格，对于企 业购买的房地产准备对外出租时不属于外购的投资性房地产，在学习时一定要把握。2、自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到 预定可使用状态）的同时开始对外出租同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为 投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前 发生的必要支出构成。 （比如材料、职工薪酬、折旧等支出） 。任务二任务二 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量【学习目标学习目标】通过本次任务的学习，掌握投
6、资性房地产的后续计量通过本次任务的学习，掌握投资性房地产的后续计量【学习方法学习方法】1.1.通过讲授的形式，掌握投资性房地产的后续计量通过讲授的形式，掌握投资性房地产的后续计量2.2.通过讨论的方式，让学生理解投资性房地产的后续计量的成本模式和公允价通过讨论的方式，让学生理解投资性房地产的后续计量的成本模式和公允价值模式的区别。值模式的区别。3.3.情景模拟：情景模拟：ERPERP 实训中，由学生分成实训中，由学生分成 A A、B B 两个小组，分别对投资性房地产进两个小组，分别对投资性房地产进行行后续计量的成本模式和公允价值模式后续计量的成本模式和公允价值模式模拟模拟，由教师充当引导角色，
7、归纳两种由教师充当引导角色，归纳两种计量的特点。计量的特点。【学习内容学习内容】按投资性房地产准则规定，投资性房地产的后续计量有两种，成本模式和公允价值模式，下面分别讲解：一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资性房地产有两类，一类是土地使用权，一类是房屋建筑物。核算要点总结：1、做为投资性房地产的建筑物，按成本模式进行后续计量时，可以比照固定资产进行核算；做为投资性房地产的土地使用权，按成本模式进行后续计量时，可以比照无形资产进行核算。 2、与固定资产和无形资产一样，要计提折旧（摊销）和减值准备，只是要专门设置会计科目
8、“投资性房地产累计折旧（摊销） ”、 “投资性房地产减值准备”。3、比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。4、按期（月）计提折旧或进行摊销，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。因出租业务涉及的营业税计入“营业税金及附加”科目。二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件以下条件应同时满足才可以采用公允价值模式进行投资性房地产的后续计量：1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地：
9、包括企业所在城市或所在城区。2、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计，即公允价值能够可靠计量。（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理核算要点：1、和采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。2、要设置“投资性房地产-公允价值变动”科目，核算公允价值变动情况，对应的会计科目是“公允价值变动损益”科目，该科目属于损益类科目，最终计入企业的营业利润中，是企业利润表的一个项目。3、处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转
10、入“其他业务收入”科目。 （注：学习时可以类比交易性金融资产处置时的处理，交易性金融资产处置时要将公允价值变动损益转入投资收益科目，将在后面的第六章进行详细讲解） 4、取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更若投资性房地产开始采用成本模式进行后续计量，在满足采用公允价值计量模式的两个前提条件下可以转为采用公允价值模式进行后续计量。但若开始采用的是公允价值模式进行后续计量，则不可以再转为成本模式进行计量，即成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式，因为有些企业会利用计量模式的转换达到
11、调节利润的目的，转换模式上的限制，实际上就是准则对企业盈余管理的一种限制。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一。在满足规定的前提条件下，将成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配益（盈余公积、利润分配-未分配利润）未分配利润） ，最终的结果是追溯调整到变更当日的公允价值。企业变更投资性房地产计量模式时，应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产（成本） ”科目，按照已计提的折旧或摊销
12、，借记“投资性房地产累计折旧（摊销） ”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按照账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照公允价值和其账面价值之间的差额，贷记或借记“利润分配未分配利润”、 “盈余公积”等科目。任务三任务三 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置【学习目标学习目标】通过本次任务的学习，掌握投资性房地产的转换和处置的会计处理通过本次任务的学习，掌握投资性房地产的转换和处置的会计处理【学习方法学习方法】1.1. 通过讲授的形式，掌握投资性房地产的转换和处置的会计处理通过讲授的形式，掌握投资性房地产的转换和处置的会计处理2.2. 情景模拟：情景模拟：E
13、RPERP 实训中，由学生分成实训中，由学生分成 A A、B B 两个小组，分别对投资性房地产两个小组，分别对投资性房地产进行进行后续计量的成本模式和公允价值模式后续计量的成本模式和公允价值模式模拟模拟，由教师充当引导角色，由由教师充当引导角色，由A A、B B 小组相互合作，完成成本模式转化为公允价值模式，归纳两种计量的小组相互合作，完成成本模式转化为公允价值模式，归纳两种计量的特点特点【学习内容学习内容】本节讲解的投资性房地产的转换与上节中投资性房地产后续计量模式的变更有所区别， 本节中提到的转换是指存货、固定资产、无形资产转换为投资性房地产，投资性房地产转换为存货、固定资产、无形资产的情
14、况，而且这种转换还会涉及到计量模式转换，因此在 学习时要注意结合。投资性房地产的转换可以概括为以下四种情况：1、成本模式下，非投资性房地产转换为投资性房地产；2、成本模式下，投资性房地产转换为非投资性房地产；3、公允价值模式下，非投资性房地产转换为投资性房地产；4、公允价值模式下，投资性房地产转换为非投资性房地产。一、房地产的转换一、房地产的转换（一）房地产的转换日房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。转换日在确定时要注意该日期是否已经达到新的资产的确定条件。一般情况下，企业将原作为固定资产、无形资产、存货核算的房地产改用于出租时， 上述资产应相应的转换为投资性房
15、地产，转换日为租赁期开始日；租赁合同的终止日有可 能成为下一个转换日。自用土地使用权停止自用改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后，确 定用于资本增值的日期；投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、 提供劳务或经营管理的日期。 二）房地产转换的会计处理1、成本模式下的转换核算要点：对应结转，不产生损益。对应结转：指无论是投资性房地产转换为自用房地产，还是自用土地使用权或建筑物 转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。科目对应关系如下：“固定资产”或“无形资产”对应 “投资性房地产”；“累计折旧”或“累计摊销”对应“投资性房地产累计折旧（摊销）
16、”；“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”对应“投资性房地产减值准备”。不产生损益：指对应科目金额对应结转，不会产生差额。作为存货的房地产转为采用成本模式计量的房地产时，按照教材处理。 2、公允价值模式下的转换这种转换方式下，通常公允价值和账面价值不一致，会产生差额。借记账户以公允价 值入账，贷记账户以账面价值结转，之间的差额处理思路总结如下：（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 投资性房地产投资性房地产非投资性房地产非投资性房地产无论公允价值高或低，公允价值与原账面价值的差额都都计入“公允价值变动损益”科目。 （2）自用土地使用权、固定资产、存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产非投资性房地产投资性房地产转换日的公允价值大于大于账面价值的，差额贷差额贷记“资本公积其他资本公积”科目，转 换日的公允价值小于小于账面价值的，差额借记差额借记“公允价值变动损益”科目。借：投资性房地产成本 （转换日的公允价值）累计折旧（或累计摊销）固定资产减值准备（或无形资产减
