万科金域华庭整合营销推广策划方案

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1、地产江湖 数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！ 1 整合营销方案 万科金域华庭 突 破 空 間 創 意 無 限 2 目 录 第一部分 基本概况 3 第二部分 宏观经济 11 第三部分 城市规划 26 第四部分 房产经济 36 第五部分 典型个盘 52 第六部分 项目理解 63 第七部分 客户定位 74 第八部分 项目定位 94 第九部分 销售策略 102 突 破 空 間 創 意 無 限 3 P a r t 1 基本概况 突 破 空 間 創 意 無 限 4 1. 地理位置 广州市 佛山禅城区 狮山镇 位于佛山市南海区东部 东接广州 南接佛山市禅城区 西接狮山镇 “ 广佛黄金走廊 ” 基本概

2、况 突 破 空 間 創 意 無 限 5 2. 基本数据 总面积： 方公里 10个居委会和 32个村委会 户籍人口 来人口 30万人 综合经济实力排在全区各镇（街道）的第一位。 下辖大沥、盐步、黄岐 3个办事处 基本概况 突 破 空 間 創 意 無 限 6 3. 区域特色与文化表现 大沥是名符其实的 文化名镇 。 大沥是 中国民间艺术 “ 醒狮之乡 ” 、广东民族民间艺术 “ 曲艺之乡 ” 和“ 书画艺术之乡 ” 。 原产于大沥的 沙皮狗 是中国仅有的两种世界名犬之一。 基本概况 突 破 空 間 創 意 無 限 7 4. 行政区域划分 2005，南海镇级行政区域调整，原 大沥、黄岐、盐步 合并

3、新大沥镇 。 大沥街办 盐步街办 黄歧街办 基本概况 突 破 空 間 創 意 無 限 8 改变过去业态分布零散、重叠的缺陷 , 发挥各行业的集群效应 . 提升大沥形象，增强广州经济圈辐射效应 加快城市化进程 工业、住宅和商业分区清晰，改善以往大沥工业和住宅混杂引起的环境质量问题 承接来自广州中心城区的经济辐射和功能转移，向大型会展和现代物流中心等商贸物流业的更高形态发展 4. 行政区域划分 基本概况 突 破 空 間 創 意 無 限 9 北 5. 交通现状 华南咽喉要塞 基本概况 突 破 空 間 創 意 無 限 10 5. 交通现状 华南咽喉要塞 广茂铁路、 321、 325国首、广佛、广三高速

4、公路、广州西环高速公路、穗盐路及南海区桂和、桂丹路贯穿境内，是云南、广西、海南、粤西进入广州的西陆路门户。 距广州白云（花都）新国际机场 15公里 距离国家一级港口南海港仅 10公里。 前往香港、澳门的车程约 3小时， 形成四通八达、交通便捷的交通网络。 突 破 空 間 創 意 無 限 11 P a r t 2 宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 12 2006 年南海区各镇生产总值比较050100150200250300面积（平方公里） 8 4 . 1 6 4 4 . 6 4 9 4 . 7 5 1 7 6 . 6 3 1 4 3 . 5 1 4 8 . 2 8 2 5 6 . 0 9

5、 1 2 5 . 7 7常住人口（万人） 55 1 4 . 1 5 16 1 4 . 7 7 2 5 . 7 3 3 6 . 6 3 5 5 . 2生产总值（亿元） 1 5 2 . 3 8 4 7 . 7 7 3 . 0 7 83 5 7 . 6 1 1 0 . 5 2 4 4 . 3 8 213桂城街道罗村镇 九江镇 西樵镇 丹灶镇 里水镇 狮山镇 大沥镇1. 2006年大沥镇 13亿 ，增长 南海 1/10人口 ,创造南海 1/5大沥是南海两个超百亿城镇之一 预计 2010年大沥 00亿元 宏观经济 南海龙头强镇 突 破 空 間 創 意 無 限 13 2. 大沥镇居民收入分析 大沥与南海全

6、区居民储蓄存款余额对比 2005年 2006年 增长率 人均储蓄存款余额 南海 大沥 宏观经济 藏富于民，购买力强 人均储蓄存款余额达 ,远高于全区的平均水平 居民生活富裕。 2006年大沥储蓄存款余额达 全区总额的 突 破 空 間 創 意 無 限 14 3. 产业结构分析 产业结构 :工业占主体 ,第三产业蓬勃发展 大沥产业结构比例2%75%23%第一产业第二产业第三产业宏观经济 第二产业为主 ,第三产业蓬勃发展 有色金属加工业、商贸物流业、房地产业、内衣业为支柱产业。 突 破 空 間 創 意 無 限 15 重点工业卫星镇 ,经济增长迅速 大沥是广东省重点工业卫星镇和全国乡镇企业百强镇之一。

7、以 有色金属深加工业为主，摩托车生产、机械制造、家用电器、制版印刷、塑料建材、制衣制鞋、食品饮料 等 20多个优势行业 ，同比增长 投资潜力显著，发展后劲强大 2007年上半年，大沥百万元以上招商引资项目 56个 划总投资超千万元项目 24个，计划总投资超亿元项目 8个。 引入了 中国铝业、深圳同心黄金首饰、广东致卓精密轮毂及 3. 产业结构分析 宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 16 城市百货、连锁商业、连锁服务业为主体的城市商业体系在大沥已初步形成，提升大沥商业竞争力， 3. 产业结构分析 有利于该区域城镇化进程加速，广佛黄金走廊正日渐成为以商贸、物流、居住等为核心产业的新兴城区

8、宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 17 4. 大沥支柱产业分析 1. 有色金属产业 2. 商贸物流业 3. 房地产业 4. 内衣业 :中国内衣名镇 宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 18 规模：有色金属生产企业 1000多家，年产量超过 80万吨，约占全国的 35 ，年税收额超过 5亿元。 产业链：全国首个“再生金属物流加工基地” ,金属流通量每年200多万吨 ,约占全国总量的 1/3。 色金属产业 “中国铝业第一强镇” 发展瓶颈：粗放型经营的中低端企业无序发展 ,没有充分发挥规模效应 现状 宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 19 贸物流业 嘉洲广场、雍景商城、时代广场

9、相继开业，都市名汇、新都会广场正加紧建设，商业业态逐渐丰富，城市商业架构初步形成 发展瓶颈：旧有商业档次形象不高，需要合理城市规划提升业态档次 大沥“巴黎春天”商业步行街和黄岐商业中心步行街人气鼎盛 .,但缺乏规划 ,管理档次形象不高 现状 宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 20 广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立 南国小商品城、中大小商品城隆重开业，中建博美五金装饰材料城、九龙小商品城、大沥桂江农产品市场、广铁三眼桥粮油物流中心和康力医药物流中心全面施工，广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立。 发展瓶颈：新建大型专业市场还没成型 ,需要更完善的规划支持 贸物流业 宏

10、观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 21 地产业 :品牌发展商带动大沥地产 大沥是众多地产大锷进驻佛山的试金石，市场竞争甚为激烈，形成百花齐放之局面。万科、中海、雅居乐、碧桂园和合生创展为争夺市场份额，不断推出新品，销售十分畅旺。 发展瓶颈：旧三镇（黄歧、盐步、大沥）旧有功能分区不清晰，工业居住鱼龙混杂，居住环境制约房地产业的升级 2007年上半年，房地产投资 比增长 67%；销售面积 51万 平方米，销售金额 27亿 元，同比增长 现状 宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 22 内衣业 :中国内衣名镇 发展瓶颈：“三来一补”，品牌发展、销售网络受限制，影响企业发展，无自主品牌技术支

11、撑，需要政府引导下大力引入技术人才，发展自主优势。 现状 大沥盐步是“中国内衣名镇”，也是广东省专业镇技术创新试点之一。大沥镇现有内衣生产及相关企业共 140多家 . 从业人员逾 2万人，内衣年产量达 1000多万打，约 60出口世界各地，以欧美地区为主。 宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 23 优二： 将 10 的低端产业或企业向外转移，到 2010年完成 20 30 的工业用地置换，用于建立工业园区，开发铝材等主导产业，实现土地的合理利用。 强三： 以城南中心商贸区的建设带动加强大沥第三产业发展。 城南中心商贸区位于大沥城区南部，规划面积 来 510年内重点发展各种类型的商业及房地

12、产。未来五年，还将进一步搞好其他配套建设，务求营造更良好的营商环境。 5. 产业发展战略：东优西拓、强三优二 解决瓶颈 ,大沥提出 “ 东优西拓、强三优二 ” 产业发展战略 宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 24 5. 产业发展战略：东优西拓、强三优二 东优西拓”： 大沥东部优化和提升第三产业，尤其是 商贸、物流业、房地产 为主； 大沥西部以 长虹岭工业园 为中心形成新的工业板块，经过几年时间再创造 100亿的工业产值，预计 2010年大沥 00亿。 宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 25 小结 大沥作为一个重点卫星工业城市，处于转型期，旧有城市规划功能布局难以满足 大沥二三产业发达，经济实力强 需要新的城市规划进行合理的功能分区，实现经济优化发展。 产业发展战略：东优西拓、强三优二 宏观经济 突 破 空 間 創 意 無 限 26 P a r t 3 城市规划 突 破 空 間 創 意 無 限 27 城市定位： 广佛都市区重要的区域性专业市场及物流集散地， 佛山具有优良生态环境的新城区， 南海重要的制造业基地之一。 规划范围： 城市总用地 125平方公里，其